不動産登記

■甲区

①順位番号

　申請の順番に、順位番号が記載されます。

②登記の目的

　「所有権保存」「所有権移転」「仮登記」「買戻特約」「差押」「仮差押」などが記載されます。

③受付年月日・受付番号

　不動産登記の各申請は、受付年月日・受付番号で特定されます。

④順位番号

　登記の時間的順序に従って、各登記に付される番号のことです。

　いったんされた登記に何らかの変更を加える場合は、「１番付記１号」など、元の登記に付随する番号がつけられます。

　区を越えて登記の先後を知るためには、通し番号である「受付番号」で判断します。

⑤原因

　「売買」「相続」「贈与」「交換」などが記録されます。

⑥権利者その他の事項

　所有者名、住所、登記原因が記録されます。

　所有者が複数いる場合は「共有者」と記載されます。

⑦次の所有者の順位番号

　甲区１番の人から所有権を譲り受けた人は２番で所有権の登記を受けます。

甲区に次の登記があると、所有権を失う可能性があるので注意してください。

・所有権移転仮登記

権利部の登記は義務ではありませんが、行わないことで以下のようなデメリットは生じます。

・抵当権の設定登記ができない

■乙区

　所有権以外の権利が記載されています。

「抵当権」「地上権」「地役権」などです。

乙区の登記には、定められた登記事項があります。抵当権であれば、債権額、利息、損害金、債務者、抵当権者を記載します。

抵当権や根抵当権が複数設定されている場合は順位番号によってその優劣が決定します。

アンダーラインが引かれていない登記事項はすべて有効なものです。

■共同担保目録

　同じ抵当権等が付されている他の物件が記載されます。

■主登記と付記登記

○主登記

　独立の順位番号を付してされる登記

「１番」「２番」と表示される。

○付記登記

　主登記に付け加えられた（枝番号を付ける）登記で、主登記の内容を変更するために行う登記。主登記の追加情報になります。

「１番付記１号」などと表示される。

買戻し特約の登記は、所有権移転登記の付記登記で行います。

■権利証と登記識別通知

　以前は、所有権移転の登記がされた際に権利証（登記済権利証）が発行されていました。　

権利証は登記の申請書等に法務局の「登記済」の朱印が押印されているものです。

平成17年3月の不動産登記法の改正によって、権利証を交付する制度を順次廃止し、代わりとして登記識別情報を登記名義人に通知する制度へと変わりました。

従来の権利証が無効になったわけではありません。権利証を登記識別情報に交換することはできません。

権利証は、決まった書式がありませんので、各司法書士によって異なります。大きさはＢ5くらいで、中の紙は登記識別情報は権利証と違って、法務局の朱印はありません。12桁の英数字の組み合わせのパスワードが書かれていて、書類の下部に織り込まれています。

登記識別情報は、権利証とは異なり情報なので、登記識別情報を見られたりコピーをとられたりしても、盗まれたと同じ状況になりますので、注意が必要です。

なお、登記識別情報が盗難されたり紛失した場合には、登記識別情報の効力を執行させる手続きがありますので、法務局にご相談ください。

■登記申請に必要な書類

①表題登記申請書

②建物図面・各階平面図

③所有権証明書（次のうち２種類以上）

・建築確認済書

・建築検査済書

・施工業者の引き渡し証明書

・建築請負契約書及び工事代金領収書

・固定資産税証明書

・敷地所有者の証明書

・隣地居住者の証明書

・工事完了売渡証明書

・火災保険加入証書

④申請者の住所証明書（住民票、戸籍の附票など）

⑤地積測量図

⑥位置図（案内図）

⑦代表者事項証明書

⑧施工者の印鑑証明書

⑨写真（必須ではありません）

⑩委任状（本人申請の場合は不要）

■家屋番号　

　登記されている建物ごとにつけられているのが家屋番号です。

家屋番号は建物の敷地の地番と同じ番号を付するのが原則です。

１筆の土地の上に、２つ以上の建物が建っている場合は、地番の後に「の１」「の２」という支号と呼ばれる枝番をつけます。

２筆以上の土地にまたがって建物が建っている場合は、「主たる建物の所在する土地の地番」又は「建物の床面積多くかかっている土地の地番」が家屋番号になります。

なお、マンション等、区分所有されている場合は、専有部分ごとに家屋番号がつけられます。

マンションの家屋番号は、部屋番号とは異なる場合もあります。

家屋番号は家屋の表示登記を行った時点での敷地の地番となるため、敷地の地番に変更があった場合でも、建物の表示変更登記を行わない限り建物の家屋番号が変更になることはありません。

■区分所有建物

　分譲マンションなどの物件は、「区分所有建物」と呼ばれます。

建物の部分に対する所有権を「区分所有権」といいます。

区分所有建物は、区分所有法という法律に従って扱われます。

マンションの表題部は２段階の構成でかかれています。

建物全体を表示した「一棟の建物の表示」とその敷地である「敷地権の目的となる土地の表示」、個別については各専有部分を表示した「専有部分の建物の表示」とそれに対応する「敷地権の表示」の２つで構成されています。

「区分所有」が成立するためには、次の２つの条件を満たす必要があります。

①各戸が構造上、独立性があること。これは壁等で完全に遮断されている状態で、障子や襖、簡易な間仕切りでの遮断では認められません。

マンションは、区分所有法という法律によって、「専有部分」と「共用部分」の２種類のエリアに分類されます。

①専有部分

　分譲マンションでいえば、壁や床、天井に囲まれた居住に利用する空間です。

　リフォームやリノベーションなどで、交換、修理ができるのは、この専有部分だけに限られます。

②共用部分

　共用部分は、一棟の建物の中で「専有部分以外のすべての部分」が該当します。

　分譲マンションなどにおける共用部分は、「エントランス」「廊下」「階段」「エレベーター」などです。

「窓サッシ」「玄関ドア」なども共用部分なので、自分好みのドアや窓に変更することはできません。

「ベランダ」「バルコニー」「専用庭」は、特定の居住者だけが使用できる「専用部分」ですが「専有部分」ではありません。

専用部分の管理は、専用使用権が与えられた区分所有者が行いますが、勝手に撤去や現状変更するような行為は認められていません。専用使用権は、区分所有法に定めはなく、格マンションの管理規約等によって使用ルールが定められています。

共用部分は区分所有者全員の財産です。

共用部分の管理や補修・修理は、区分所有者全員が毎月納める、管理費や修繕積立金によって行われます。

マンションの場合は、建物（専有部分）と土地の権利を必ず一緒に処分しなければなりません。

　解体等で建物が「滅失」した場合に行う登記です。

建物を解体したり、火災で焼失した場合、１ヶ月以内に建物滅失登記を行わなければなりません。

申請を怠ると、１０万円以下の過料に処せられることもあります。（不動産登記法１６４条）

建物滅失登記を行わないと、登記簿にはその建物が存在したままとなり、固定資産税の徴収が続くことになります。

ただし、固定資産税の請求は現況主義ですので、建物滅失登記がなされていなくとも、税金の課税が止まることもあります。

滅失登記が行われると、その建物の表題部には抹消表示がされて登記簿は閉鎖されます。

滅失登記は登録免許税がかかりません。

【建物滅失登記に必要な書類】

①建物滅失登記申請書（法務局）

②滅失証明書（解体業者からもらう）

　業者の印鑑証明書を添付

③滅失した建物の場所図

【未登記建物を解体した場合】

　登記がされていない建物を解体した場合は、「家屋滅失届」を市区町村の税務課窓口に提出します。

　賃借人が賃貸人に賃料を払って目的物を使用収益することを内容とする権利で賃借権を第三者に対k法できるようになります賃借権を第三者に対抗法できるようになります。

■登記事項

①賃料

②敷金

③存続期間又は賃料の支払時期の定賃借権の譲渡又は賃借物の転貸を許す定めがあるときは、その定め

■賃借権設定登記に必要なもの

①賃貸借契約書

②印鑑証明書（賃貸人）

③実印

④固定資産評価証明書

⑤登記済証又は登記識別情報

⑥本人確認書類

■登録免許税

　不動産の評価額×１０００分の１０

　「地目」とは土地の用途種類のことを指しており、その使い方を変更する手続きが地目変更登記手続きです。

■地目の種類（現在は２３種類）

①田（農耕地で用水を利用して耕作する土地）

②畑（農耕地で用水を利用しないで耕作する土地）

③宅地（建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地）

④学校用地（校舎、付属施設の敷地及び運動場）

⑤鉄道用地（鉄道の駅舎、付属施設及び路線の敷地）

⑥塩田（海水を引き入れて塩を採取する土地）

⑦鉱泉地（鉱泉の湧出口及びその維持に必要な土地）

⑧池沼（灌漑用水でない水の貯留地）

⑨山林（耕作の方法によらないで竹林の生育する土地）

⑩牧場（家畜を放牧する土地）

⑪原野（耕作の方法によらないで雑草、灌木類の生育する土地）

⑫墓地（人の遺体又は遺骨を埋葬する土地）

⑬境内地（社寺の境内に属する土地で、本殿、拝殿、本堂、社務所、庫裏、教団事務所などの建築物がある一角の土地や参道として用いられる土地）

⑭運河用地（運河法の第12条第1項第1号又は第2号に掲げる土地）

⑮水道用地（専ら給水の目的で敷設する水道の水源地、貯水池、濾水場又は水道線路に要する土地）

⑯用悪水路（灌漑用又は悪水排泄用の水路）

⑰ため池（耕地灌漑用の用水貯留地）

⑱堤（防水のために築造した堤防）

⑲井溝（せいこう）（田畝又は村落の間にある通水路）

⑳保安林（森林法に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地）

㉑公衆用道路（一般交通の用に供する道路〈道路法（昭和27年法律第180号）による道路であるかどうかを問わない〉）

㉒公園（公衆の遊楽のために供する土地）

㉓雑種地（以上のいずれにも該当しない土地）

地目変更登記は、現況主義が採用されていますので、現況を目的の用途に変える必要があります。

　分筆登記とは、一筆の土地を二筆以上の土地に分割する登記のことを言います。

「分筆登記」がされると、独立した土地とみなされ、土地に新たな地番が付けられます。

不動産登記法が改正され、土地分筆登記と合わせて登記簿地積の誤りを是正する登記も申請しなくてはならなくなりました。　

区画整理地、市街化調整区域など、どのような土地においても分筆登記は可能です。

土地の境界が確定していない土地は、分筆登記を行うことができません。

登記簿上の表題部所有者又は所有権の登記名義人になります。共有の場合は、共有者全員からの申請であることが必要です。

分筆をすると「宅地」「田」「原野」などそれぞれの土地の地目を別にできますので、本来の用途に応じて地目を設定することができます。

分筆をしても権利関係は元のままなので、分筆した土地の登記簿には、元の土地の権利関係を転写します。

土地の面積が0.01㎡未満になる分筆は、実務上行うことができないとされています。

分筆時には測量機器などの機材を用いた専門的な調査が必要なので、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。

分筆登記の登録免許税は、１筆につき１，０００円です。

■分筆が必要ななケース

①土地の一部を売却する場合

②共有している土地を分筆し、それぞれの土地を単独所有（単有）にする場合

③相続した土地を分ける場合

④土地の一部の地目が異なる場合

⑤相続した土地の一部のみを物納する場合

⑥融資を受ける際に、すべての土地が担保にならないように、分筆し、担保になる土地を制限する場合

■分筆登記に必要な書類

①登記申請書

②筆界確認書（隣地所有者と土地境界を確認したことを証する書面）

③地積測量図

　分筆する土地だけでなく、分筆して残る元の土地も実測しなければなりません。

④地形図

⑤現地案内図

⑥代理権限証書（委任状）

　本人申請の場合は不要です。

⑦登録免許税

　分筆後の筆数×1,000円です。

■分筆ができないケース

①隣地の所有者と境界確定ができない場合

②隣地の所有者が行方不明の場合

③隣地の所有者が海外に居住している場合

④分筆後の地積が0.01㎡未満となる場合

　登記記録では小数点以下第二位までを表示することとされているからです。

⑤建築協定や地区計画によって土地の最低面積が制限されている場合

⑥隣接地との境界が国土調査で筆界未定の場合

　分筆とは逆に、互いに接している複数の土地を一筆にまとめるのが合筆という手続きです。

合筆登記を行うと、複数あった土地は１つの土地になり、地番も統合され、合筆前の首位の地番（若い方の地番）が引き継がれ、他方の地番の土地の登記記録は閉鎖されます。一度閉鎖された地番は、特別な事情が無い限り再び使用されることはありません。

合筆登記は測量の必要がありません。

■合筆の条件

①合筆する土地が隣接していること

　点で接するのではなく、線で接している必要があります。

②字名、町名、丁目等が一致していること

③地目が同じであること

④合筆する土地の所有者が同じであること

⑤共有の場合は所有者の持分が同一であること

　共有の場合は、共有者全員からの申請が必要です。

⑥抵当権等、所有権以外の権利の登記がないこと

　ただし、先取特権、質権または抵当権については、内容がすべて同じ土地同士なら合筆できます。

登記に「誤字」又は「脱字」等の「錯誤又は遺漏」があったときに行う訂正や補充の登記のことです。

登記記録上の住所や氏名がその登記を申請した時点では正しいものであり、そのご住所移転等があったのであれば「変更」、申請した時点ですでに誤っていたのであれば「更正」です。

実測した土地の面積と登記上の面積が異なる場合に、実測面積に更正する手続きは、土地地籍更正登記といいます。

　土地地積更正登記とは登記簿に記載されている面積が実測面積と異なっている場合に、誤った地積を訂正する登記です。

登記簿に記載されている面積は、明治時代の測量記録がベースになっているため、実際の面積と異なっているケースが多くあります。

土地の所有者が申請することにより、正しい面積に直すことができます。

地積更正をすると、法務局に地積測量図が備え付けられます。地図訂正を伴う場合は地図も修正されます。

●地積更正をするケース

①測量した面積と登記されている面積が違うとき

②土地売買契約・融資実行等の条件として実測面積で登記しなければならないとき

※分筆登記をするときは、事前に地積更正が必要になるケースが多いです。

　相続税を物納するときにも必要になることがあります。

●必要書類

①地積測量図

②筆界確認証明書

③道路境界確定図

　付記登記とは、既になされた権利に関する登記について、変更や更生などをするが、前の登記と一体の登記として扱う登記のことをいいます。

主登記は「１番」「２番」と、登記されていきますが、付記登記は「１番付記１号」と表示されます。

■付記登記される事項

①登記名義人の氏名もしくは名称、又は住所の変更又は更正の登記

②所有権以外の権利を目的とする権利に関する登記

③所有権以外の権利の移転登記

差押登記がある不動産について所有権移転登記をした場合、その不動産が競売により売却されると、せっかく所有権移転登記をしたのに抹消され、競売による買受人に所有権が移転します。　

　登記記録をコンピュータから専用用紙にプリントアウトして認証を受けたものが登記事項証明書です。

コンピュータ化前のファインダーの時代は、登記簿謄本といっていました。

全国統一書式になっています。

１筆の土地や１個の建物ごとの所在地や所有者などの情報が記載されています。

誰でも所定の料金を支払えば登記所で取得することができます。

コンピュータ化によりすべてが活字となり、大変読みやすくなりました。

オンライン化によって不動産がどこにあっても法務省が運営するサイトから申請することで、取得することができます。

　登記事項証明書には、全部事項証明書、現在事項証明書、一部事項証明書、閉鎖事項証明書があります。

原則として最後に書いてある情報が最新の情報です。

①全部事項証明書

　コンピュータ化以降の履歴全部が記載された証明書。

　全部事項証明書は、一番正確で詳細な証明書なので、様々な場面で用いられています。

②現在事項証明書

　現時点で効力を有する登記事項だけが記載された証明書。

　既に抹消された担保権や以前の所有者に関する情報は記載されていません。

③一部事項証明書

　登記記録の一部が記載された証明書。

　マンションの敷地のような場合は一部事項証明書（何区何番事項証明書）の方が分かりやすいです。

　現在、一部事項証明書はインターネットを使ったオンライン申請はできません。

④閉鎖事項証明書

　閉鎖された登記記録が記載されている証明書

　滅失した建物や、合筆した土地で存続しない地番の土地などの情報を得る場合に使用します。

　閉鎖登記簿の記載内容の保存期間は土地登記が50年、建物登記は30年です。

⑤登記事項要約書

　単に現在の不動産の登記記録の内容を見たい場合などは、証明書（交付手数料600円）と比べて安い登記事項要約書（交付手数料450円）が適しています。

　登記事項要約書は「証明書」ではないので、契約書に添付する証明書として使うことはできません。

➡法務局　登記事項証明書

■登記事項要約書

　登記事項要約書とは、土地や建物の登記記録のうち、不動産の表題部と、登記名義人の氏名など主要事項のみが記載されたものです。

ただし、第三者に対しての証明力はありません。何かの証明書に使用する場合は、「全部事項証明書」か「現在事項証明書」を取得します。

登記事項要約書1通につき450円の手数料が必要です。

土地の要約書を取得することで、隣接地の所有者を調べ、境界確認の立ち会いや、前面道路の所有者などを特定することができます。

■登記事項証明書の取得方法

①登記所の窓口で取得する

　全国の登記所がオンラインでつながっているため、どの登記所でも取得が可能です。

　1通につき、手数料600円

②登記所へ郵送請求する

　1通につき、手数料500円

③オンラインで交付請求する

・登記事項証明書を法務局の窓口で受け取る場合は1通につき、手数料480円

登記されていない建物のことを未登記建物といいます。

法律上、不動産は登記する義務はありません。

融資を受けないで建物を新築したり、増築をしている場合などに未登記であることが多く見られます。

住宅ローンなどで不動産を購入する場合には、抵当権の設定が必要になることから、対象不動産は登記されていなければなりません。

法律では、「登記のない建物の所有権を取得したものは１か月以内に表題登記を申請しなければならない」とされています（不動産登記法第４７条１項）。

申請義務に違反した場合は、１０万円以下の過料の対象となるという規定もありますが、過料を受けないケースが大半のようです。

建物表題登記をすれば、建物が所在する地域のることによって、建物が存在していることを市町村の役所に法務局より通知されます。固定資産税等を課すことが公益的な目的です。

建物が登記されていなくても固定資産税は課税されます。ただし、自治体が気付いていない建物は固定資産税が課税されません。

自治体は、固定資産税の評価を行う際には、過去の航空写真と比較し変化のあった個所チェックしているそうです。

■未登記建物の確認方法

　毎年６月頃に役所から送られてくる固定資産税の納税通知書で未登記建物が確認できます。

納税通知書の建物の乱に以下のような記載があれば、未登記建物と考えられます。

　①「未登記」と記載されている

　②「家屋番号」が空欄

　　建物が登記されると、法務局が「家屋番号」を付けます。

■未登記建物の登記方法

①建物の名義人を決める。

　相続の場合で、相続人が複数いる場合は、遺産分割協議を行う。

②建物表題登記を行い登記簿を作成する。　

③所有権保存登記を行う。

長い期間未登記だった不動産でも、手続きを行うことができます。

■未登記建物を相続した場合

登記上の名義人が他界しているケースはめずらしくありません。

相続した未登記建物を登記する場合には、相続人全員で遺産分割協議を行わなければなりません。

相続した未登記建物を売却したり、建物を担保にして融資を受ける場合は、その前提として相続人の名義で「表題登記」と「所有権保存登記」をする必要があります。

未登記建物でも相続放棄を選択することは可能ですが、不動産の管理義務まで放棄することはできません。

■未登記建物の遺産分割協議書

■未登記建物のデメリット

①住宅ローンを組むことができない。

②未登記建物の所有権保存登記をする際に、「登録免許税」が必要になるが、新築時と異なり、減税を受けることができない。

③建物の所有権を第三者へ主張することができない。

　不動産番号とは、不動産を区別するための番号です。

土地でも建物でも、登記事項証明書や登記事項要約書、インターネットから取得した登記情報には、必ず不動産番号の記載があります。

１３桁の英数字からなるランダムな文字です。

土地の場合は、土地１筆ごとに不動産番号が付けられ、建物の場合は、１つの建物ごとに不動産番号が付けられます。

　不動産登記法第14条には、「登記所に地図を備え付ける」ことが定められています（法14条地図）。

土地がどのような位置に、どのような形状で存在しているのかを明らかにします。

国土調査や区画整理などに基づいているため、現地復元性が高いです。

ただし、地図を作成するための「地籍調査」は昭和26年から行われていますが、令和2年度末時点における進捗率は52％にとどまっています。（国土交通省地籍調査ＷＥＢサイト）

国土交通省は、土地取引が円滑に進むように地籍調査を進め、地図を増やしています。

■公図（地図に準ずる図面）

　公図は、明治時代の地租改正事業によって作成された「旧土地台帳付属地図」を引き継いだものが使われており、土地に番号をつけ、その図を墨で和紙に書いたものです。

当時の技術では正確な測量が難しかったこともあり、現状とは異なることもありますが、公図以外に土地の位置や形状が記載されている資料がない地域では、今でも利用されています。

あくまでも、公図は隣接する土地との位置関係を知る手がかりとして考えた方がいいです。

なお、地図の場合でも公図の場合でも、それぞれの土地区画に記されているのは登記地番であり、住居表示実施区域における住居番号ではありません。

■地積測量図

　正確な面積や、形状、隣接する土地との位置関係、線の太さなどまで定められている公的な図面です。

作成された年代にもよりますが、地積測量図は登記された土地の区画、面積を示す第1級の資料です。

「土地分筆登記」、「地積更正登記」がされていると図面が有る可能性は高くなります。

地積測量図には、下記の内容が記載されます。

①地番

②面積

③

地図・地図に準ずる図面、地積測量図は電子化が遅れており、その不動産を管轄する登記所でしか取得することができないケースもあります。

■建物図面・各階平面図

　「建物表題登記」や「建物表題変更登記」を行うと、図面が登記所に保管されます。

ただし、建物を登記するときに図面が必要になったのは、１９６０年４月１日以降なので、それ以前の建物図面・各階平面図を取得することはできない可能性は高いです。

建物図面は建物と敷地との位置関係を示し、建物の大きさと形を確認できる図面になります。

各階平面図は階ごとの形状が記載され、床面積及び求積方法を記載した図面になります。

建物図面・各階平面図は電子化が遅れていて、その不動産を管轄する登記所でしか取得できないケースもあります。

　登記情報提供サービスは、登記所が保有する登記情報をインターネットを通じてパソコンやスマートフォンで確認できるサービスで、一般罪残法人である民事法務協会が行っています。

法的な証明力はありませんが、登記の内容を確認するだけであれば、登記情報提供サービスは便利です。

サービスを初めて利用する場合は、「申し込み手続き」で利用登録する必要があります。

手続きは約1週間かかります。初期登録費用がかかります。

■利用料金（令和3年10月1日改定）

①全部事項　332円

②所有者事項　142円

③地図・図面　362円

■利用時間

ＡＭ８：３０～ＰＭ９：００

■初期登録費用

①個人　300円　クレジットカード決済

②法人　740円　銀行口座からの引き落とし

毎月月末までの利用料金を、個人利用の場合は翌月の10日前後にクレジットカード会社に請求され、法人利用の場合は翌月の27日に口座から引き落とされます。　

　事前通知制度とは、正当な理由で登記済証または登記識別情報を提出できない場合に、法務局の登記官が登記名義人の本人確認、意思確認を行った上で登記申請を受理する制度のことです。

例えば、贈与や売買による所有権移転の登記申請があったが、登記識別情報が添付されていない場合、法務局から登記義務者（所有権を失う人）に対して、「名義変更の登記申請がありましたが、間違いありませんか」という内容の通知（本人限定受取郵便）がなされます。

本人限定受取郵便を受領する際は、運転免許証等の本人確認書類の提示が必要です。

登記義務者が法務局の発送から２週間以内に回答書に実印を押印して法務局に届け出ることにより、登記識別情報の提供があった場合と同じ効果が生じます。

制度の趣旨は、「なりすましの防止」です。

この他に、本人の確認方法として、資格者代理人による本人確認情報の提供、公証人の認証による事前通知の省略があります。