不動産に関する税金を知るコーナー

不動産の取得時にかかる税金

不動産の保有期間中にかかる税金

　■固定資産税

　■住宅ローン控除

不動産の売却時にかかる税金

財産の贈与を受けたときにかかる税金（贈与税）

財産を相続したときにかかる税金（相続税）

不動産の賃貸にかかる税金

リフォームにかかる税金

不動産取引に関する消費税

■印紙税（国税）

　不動産の「売買契約書」、「請負契約書」、住宅ローンを借りる時の「金銭消費貸借契約書」などにに貼付する印紙代です。

印紙税は、課税文書を作成した人が納税義務者となります。

　➡印紙税の軽減措置（国税庁）

 

■登録免許税

 

■不動産取得税（地方税）　

　不動産取得税とは、登記の有無や有償・無償にかかわらず、購入や贈与等で不動産を取得したとき、又は新築・増築した時に都道府県が一度だけ課税する地方税（都道府県税）です。

不動産の取得とは、売買、交換、新築、価値が増加する増改築、贈与等です。

登記の有無、有償無償の別を問いません。相続で取得した場合は非課税です。

相続時精算課税制度によって不動産の贈与を受けた場合や、夫婦の間で居住用の不動産を贈与した時の配偶者控除により贈与税が課税されない場合であっても、不動産取得税は課税されます。

不動産取得税の計算基準になる金額は、不動産を取得した年の固定資産税評価額です。

税額は登録免許税と同様に、原則として評価額に税率をかけて計算します。

不動産取得税は、一定の条件を満たす住宅や土地について軽減措置の対象となる場合があり、適用を受けるには、申告が必要です。

納税義務者は、土地や家屋の取得者です。

不動産取得税の納税方法については、取得後6か月～1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。

 

【税率】

　法律上の標準税率は４％です。ただし、2024年3月31日までに取得した土地と住宅用の家屋の場合は、３％に軽減されています。

住宅以外の建物は４％です。

【不動産取得税の計算】

　土地・建物の税額＝固定資産税評価額×３％

 

【課税標準額】

　不動産の価額は、固定資産課税台帳の登録価額に拠りますが、家屋の建築のように価額がまだ固定資産課税台帳に登録されていない場合や、地目の変更などの事情がある場合は、固定資産評価基準により評価して価額を決定します。

 

【免税点】

　取得した不動産の価額（課税標準額）が次の額に満たないときは、課税されません。

　・土地を取得したとき……　　　　　　　　　　　　１０万円

　・家屋を新築・増築・改築により取得したとき……　２３万円

　・家屋を売買・贈与・交換などにより取得したとき…１２万円

 

【不動産取得税に関する特例】

①税率の軽減

②宅地の課税標準の軽減

　宅地の課税標準額＝固定資産税評価額×1/2

　令和６年３月３１日までに取得した場合です。

③住宅の課税標準の控除

　新築の住宅については、課税標準額から1,200万円が控除されます。

　軽減措置を受けるには、住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下という要件を満たす必要があります。

④住宅用土地の税額軽減

 

【新築住宅及びその敷地の税額の軽減】

建物	特例の税額	不動産取得税＝（固定資産税評価額ー1,200万円）×3％
	軽減の要件 （増改築を含む）	居住用その他も含め住宅全般に適用 （マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンション〈住宅用〉など） 課税床面積が50㎡以上240㎡以下
土地	特例の税額	不動産取得税＝（固定資産税評価額×1/2×3％）ー控除額（下記ＡかＢの多い金額） Ａ＝45,000円 Ｂ＝（土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2）×〔課税床面積×2（200㎡限度〕）×3％
	軽減の要件	上記「建物」の軽減の要件を満たすこと 取得から3年以内（2024年〔令和6年〕3月31日までの特例）に建物を新築すること（土地先行取得の場合） 土地を借りるなどして住宅を新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること

 

【マンションの床面積】

　マンションの床面積は共用部分を按分して専有部分に加算した面積が基準になります。

【不動産取得税が課税されない場合】

　不動産取得税が課税されないケースには、次のようなものがあります。

①相続によって不動産を取得した場合

 

　➡不動産取得税（山口県）

　➡不動産取得税の軽減措置（山口県）

　➡不動産取得税（総務省）

 

■消費税

　個人が売り主の場合は、土地建物共に非課税です。ただし、個人が所有する建物でも、賃貸借を目的とする事業用のアパートやテナントビルなどの物件の売買は、消費税の課税対象になります。

法人が売り主の場合は、建物のみに消費税がかかります。土地にはかかりません。土地の売買は資本移転であり消費ではないという考え方のようです。

事業者が個人から購入した場合は、消費税が含まれているものとみなされます。

不動産売買の仲介手数料、住宅ローン手数料などは基本的に消費税の課税対象です。

住宅などの建築請負工事代金には消費税が必要です。

消費税率の１０％のうち７.８％は国税で、２.２％は地方税です。

 

【消費税とは】

　消費税は、課税事業者が行った国内取引に課税されます。

　住宅リフォームを実施した際に減税対象となるのは、基本的には「所得税」と「固定資産税」です。

 

①印紙税

　工事請負契約書を作成するときに印紙税が必要になります。

建築業者と折半することが一般的です。

②不動産取得税

 

③所得税

　確定申告をすることで所得税控除の可能性があります。

工事内容や住宅要件を満たしていれば、最長１０年間、年末の住宅ローン残高の１％分の所得税控除が受けられます。

 

④固定資産税

　工事内容や住宅要件を満たしていれば、確定申告をすることで所得税の控除を受けることができます。

「建築確認申請」が必要ないリフォームの場合には、固定資産税に影響有りません。

 

■リフォームで利用できる優遇税制

　快適かつ安全に暮らせるように住宅をリフォームした場合、優遇税制が適用される場合があります。

リフォームで利用できる減税制度は以下の通りです。

①住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）

②既存住宅を耐震改修した場合の税額控除

③特定増改築等住宅借入金等特別控除

④固定資産税の減額

⑤直系尊属からの住宅取得投資金の非課税制度

 

【住宅借入金等特別控除】

　所得税の税額控除の一つです。

ローンを組んで増改築やリフォームをしたときに受けられる控除です。

返済期間が10年以上の住宅ローン・リフォームローンを利用した場合に適用されます。

　住宅ローン控除を受ける前提条件として、「住宅ローン控除を受けた人が住む家のローンに適用される」、「贈与された物件、生計をともにする人から取得した物件は対象外」が有ります。

控除額の上限は40万円です

 

【投資型減税】

　住宅ローンを利用した場合、していない場合のどちらでも適用されます。

住宅の耐震やバリアフリー・省エネ・同居対応・長期優良住宅化リフォームをした場合は、工事内容や住宅要件を満たしていれば、確定申告によって１年間、工事費等の10％が、控除対象額を上限として、所得税から控除されます。

⑴耐震リフォーム

⑵バリアフリーリフォーム

⑶省エネリフォーム

⑷同居対応リフォーム

⑸長期優良住宅化リフォーム

⑹その他の増改築

⑴耐震リフォーム

　耐震リフォームを行った場合は、翌年から最大2年分の固定資産税が1/2に減額されます。（住宅1戸あたり　120㎡の床面積相当分まで）

工事完了後3ヶ月以内に工事内容の詳細がわかる書類などを添付し、市区町村に申告する必要があります。

・昭和57年1月1日以前に建てられた建物であること

・新耐震基準を満たしていること

・工事費が50万円を超えていること

 

⑵バリアフリーリフォーム

　「要介護」または「要支援」の認定を受けている人や、障碍者、高齢者の方が住んでいる住宅で、以下のいずれかに該当するバリアフリー改修を実施する場合、減税の対象になります。

バリアフリーリフォームを行った場合は、翌年の固定資産税が1/3に減額されます。

工事完了後3ヶ月以内に工事内容の詳細がわかる書類などを添付し、市区町村に申告する必要があります。

・賃貸物件でないこと

・築年数が10年以上

・リフォーム後の床面積が50㎡以上であること

・工事費が50万円を超えていること

 

⑶省エネリフォーム

　省エネリフォームを行った場合は、翌年の固定資産税が1/3に減額されます。一戸当たりの床面積120㎡に相当する分までが、減額の対象です。

工事完了後3ヶ月以内に工事内容の詳細がわかる書類などを添付し、市区町村に申告する必要があります。

・賃貸物件でないこと

・平成20年1月1日以前に建てられた住宅であること

・工事後床面積が50㎡以上であること

・工事費用が50万円を超えていること（補助金は含みません）

・省エネの改修工事の要件を満たすこと

⑷同居対応リフォーム　

　親子・子・孫の三世代が同居するために暮らしやすい家へ改修することを指しますが、実際には三世代が同居しなくてもOKです。

 

⑸長期優良住宅化リフォーム

　建物の「劣化」と「耐震性」への対策が行われており、かつ「省エネ性」もしくは「維持管理の容易性」を確保した『長期優良住宅』へと改修する場合にも、減税対象となります。

 

⑹その他の増改築

　①次の第1号～第6号工事のいずれかに該当する改修工事であること

・第1号工事

　増築、改築、建築基準法に規定する大規模の修繕又は大規模の模様替えの工事

・第2号工事

　マンションなど区分所有部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事

・第3号工事

　居室・調理室・浴室・便所・その他の室（洗面所・納戸・玄関・廊下）のいずれかの床又は壁の全部についての修繕・模様替えの工事

・第4号工事

　一定の耐震基準に適合させるための修繕又は模様替えの工事

・第5号工事

　一定のバリアフリー改修工事

・第6号工事

　一定の省エネ改修工事

　

　②対象となる改修工事費用から補助金等（※）の額を控除した後の金額が１００万円超であること

　※国又は地方公共団体から交付される補助金又は交付金その他これらに準じるもの

　③居住部分の工事費が改修工事全体の費用の1/2以上であること（併用住宅の場合）

■リフォーム・リノベーションの確定申告に必要な書類

①控除額の計算明細書

　様式は国税庁のホームページから入手できます。

②家屋の登記事項証明書

③借入金の残高等証明書

④住民票の写し

　確定申告日の3ヶ月以内のもの

⑤源泉徴収票（給与所得者のみ）

⑥増改築等工事証明書（請負契約書）

⑦建築確認済証の写し

※条件によってはさらに追加書類が必要になります。

　個人が売り主の場合は、土地建物共に非課税です。ただし、個人が所有する建物でも、賃貸借を目的とする事業用のアパートやテナントビルなどの物件の売買は、消費税の課税対象になります。

法人が売り主の場合は、建物のみに消費税がかかります。土地にはかかりません。土地の売買は資本移転であり消費ではないという考え方のようです。

事業者が個人から購入した場合は、消費税が含まれているものとみなされます。

不動産売買の仲介手数料、住宅ローン手数料などは基本的に消費税の課税対象です。

住宅などの建築請負工事代金には消費税が必要です。

消費税率の１０％のうち７.８％は国税で、２.２％は地方税です。

 

【消費税とは】

　消費税は、課税事業者が行った国内取引に課税されます。