周南市・下松市・光市の不動産のご相談は

売家・売土地の泉

 ㈱レック 〒745-0806 山口県周南市桜木2丁目1-1 

営業時間
9:00〜18:00
定休日
日曜・祝日

お問い合わせはこちらへ

0834-29-0202

メール:info@rec.gr.jp

不動産の売却時にかかる税金

印紙税

登録免許税

譲渡所得税

 【建物の減価償却

 10年超所有の場合の軽減税率の特例

 【低未利用土地等の100万円特別控除】

住民税

復興特別所得税

税控除

「空しく往きて実ちて帰る」空海

不動産を売却した時にかかる主な税金には、譲渡所得税、住民税、復興譲渡所得税があります。いずれの税金も、売却したことによる利益(譲渡差益)がある場合に課税されます。

譲渡所得税と住民税は分離課税で、給与所得や事業所得など他の所得とは分離して課税されます。

売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行う必要があります。

税控除される様々な制度も後述します。

 

印紙税

 不動産売買契約書に、契約金額に応じた収入印紙を貼付して印紙税を納付します。

 ➡国税庁 

 

■登録免許税 

 抵当権抹消登記に登録免許税を納付します。

不動産ひとつ(土地と建物はそれぞれ個別の不動産です)につき1000円です。

 

譲渡所得税

 不動産の売却によって利益が出た場合は確定申告をして譲渡所得税などを納めます。

不動産の譲渡所得は、他の所得と分離して課税されますが、確定申告の手続きは、他の所得と合わせて行います。

譲渡所得とは、不動産の売却金額から、不動産の購入金額と売却時にかかった諸費用を差し引いたものを指します。

譲渡所得=売却価額ー(取得費+譲渡費用)

取得費①+②

 ①土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額。

 ②購入時の登記費用、仲介手数料、造成費用、リフォーム代金等

譲渡費用

 ①仲介手数料

 ②売買契約書の印紙代(売主が負担したもの)

 ③登記費用(登録免許税、司法書士等の報酬)

  抵当権抹消費用は譲渡費用になりません。

 ④売却のための広告料

 ⑤立退料

 ⑥建物解体費用

 ⑦測量費

なお、取得費のうち建物の購入代金や建築費については、築年数に応じた減価償却費相当額を差し引いて計算します。

税率は15%です。ただし、所有期間が5年未満の不動産を売却した場合には、30%になります。

区 分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

売却した年の1月1日現在での不動産を所有していた期間によって分類されます。

不動産の譲渡所得は「分離課税」です。他の所得と通算(相殺)することはできません。

「人生で与えられたいかなる出来事の中にも、深い意味を見いだすことのできる叡智」田坂広志

建物の減価償却

耐用年数とはその資産の使用可能期間のことを指し、建物の種類・構造によって年数が異なります。

減価償却費の一般的な計算方法としては定額法と定率法があり、特に届け出をしない場合は定額法で計算します。

 

定額法

 減価償却費=取得価額×償却率

 

 

定率法

 減価償却費=未償却残高×償却率

 

 減価償却費=建物購入価額×0.9×償却率×経過年数

 

耐用年数と償却率

構 造 非事業用 事業用
耐用年数 償却率 耐用年数 償却率
木造モルタル 30年 0.034 20年 0.050
木造 33年 0.031 22年 0.046
鉄骨造(3㎜以下) 28年 0.036 19年 0.053
鉄骨造(3㎜超4㎜以下) 40年 0.025 27年 0.038
鉄骨造(4㎜超) 51年 0.020 34年 0.030
鉄筋コンクリート造 70年 0.015 47年 0.022

 

取得費が不明の場合

 不動産を購入してから長い年月が経過している場合、取得費がわからない場合があります。

売却した不動産の購入時の売買契約書等で取得費が証明されない場合には、取得費について概算取得費の特例が適用され、取得費は売買価額の5%になります。

「人間には生まれながらに美しいものを感じ取る回路があって、それは専門家でも素人でも同じ」蜜蜂と遠雷

事業用資産の買換え特例

①特例の概要 

 事業用資産の買換え特例は、一定の条件を満たす買替について、譲渡収入のうち買い替えた金額の8割については、課税されなくて、残りの金額について課税されるというものです。

この特例は、個人も法人も受けることができます。

同じ種類の資産の買換えに限りません。

事業用資産の買換え特例を適用するためには、資産を売却した翌年の3月15日までに所得税の確定申告を行う必要があります。

この特例は、課税の繰り延べです。買換え資産を売却する時まで課税が猶予されます。

 

②特例の適用が受けられる場合

・譲渡資産と買い替え資産はともに事業用であること

・買換え資産の取得の日から1年以内にその取得資産を事業用に供すること

・買換え資産は、譲渡した年の前年中か、譲渡した年及びその翌年中に取得したものであること

前年に取得した場合には、取得した年の翌年3月15日までに「先行取得資産にかかる買い替えの特例の適用に関する届出書」を税務署に提出をしておくことが必要です。また翌年に買換え資産を購入する予定の場合には、買換え資産の明細書を税務署に提出することが必要です。

・買い換える資産が土地の場合には、売る資産の土地の面積の5倍以内であること

 5倍を超える場合には、その超える部分の面積に相当する部分は買替資産に該当しない

・事業と称するに至らない不動産の貸付でも相当の対価を得て継続的に行われている場合には適用対象になる

 

③所有期間

 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下である場合は原則として対象になりません。

ただし、令和2年3月31日までの土地等の譲渡については、所有期間が5年以下の譲渡であっても、一定の条件をクリアしていれば、この特例を受けることができます。

 ➡国税庁 

「人生は自分が楽しかったり幸せだと感じること」和田秀樹

10年超所有の場合の軽減税率の特例

 10年を超える期間にわたって所有していたマイホームの売却については、要件が満たされていれば軽減税率の対象になります。

この特例を受けるためには、税務署に確定申告が必要です。

●税率は以下の通りです

  6,000万円以下の部分

6,000万円超の部分

所得税 10.21% 15.315%
住民税

4%

5%
合計 14.21% 20.315%

●適用条件

①日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか家屋と共にその敷地を売ること。

②親子、夫婦など特別な関係者への売却でないこと。

③売却した年の1月1日現在でそのマイホームの所有期間が10年超であること。

 売却した年の1月1日現在において、土地・建物の所有期間がいずれも10年を超えていなければなりません。

④売買契約が、家屋を土地壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年末(12月31日)までに売れば特例の適用が認められます。

⑤以下の特例の適用を受けていないこと

 ・この特例(売却した年の3年以上前であれば適用可)

 ・マイホームの買い換えやマイホームの交換の特例

 ・マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰り越し控除の特例

 ※居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例との併用は可能です。


【低未利用土地等の100万円特別控除】

 人口減少が進み、利用ニーズが低下する土地が増加する中で、新たな利用意向を示す人への土地譲渡を促進し、適切な利用・管理の確保と、さらなる所有者不明土地の発生を予防するために、個人が保有する低額な土地等を譲渡した場合の譲渡所得の特例措置が創設されました。 

個人が、令和2年7月1日から令和4年12月31日までの間に、土地の売却価額が500万円以下であれば、「低未利用土地等の100万円特別控除」が利用できる可能性があります。

金額には、土地上にある建物等を含みます。

その年1月1日現在で所有期間が5年を超える都市計画区域内にある低未利用土地等で、買主が利用の意向があることを市区町村長が確認した「低未利用土地等確認書」が必要です。

 

 譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用-100万円

 

適用対象となる譲渡の要件

①譲渡した者(売主)が個人であること

②低未利用土地等であること及び譲渡の後の当該底未利用土地等の利用について、市長の確認がされたものの譲渡であること

③譲渡の年の1月1日において、所有期間が5年を超えていること

④当該個人がその年中に譲渡をした低未利用土地等の全部又は一部について租税特別措置法第33条から第33条の3まで、第36条の2、第36条の5、第37条、第37条の4又は第37条の8に規定する特例措置の適用を受けないこと

⑤一筆であった土地からその年の前年又は前々年に分筆された土地又は当該土地の上に存する権利の譲渡を当該前年又は前々年中にした場合において本特例措置の適用を受けていないこと

⑥配偶者等、当該個人と特別の関係がある者への譲渡でないこと

⑦譲渡価額の合計が500万円以内であること

⑧買主が購入後の土地・建物を利用する意向があること

⑨都市計画区域内にあること

 

適用対象期間

 令和2年7月1日から令和4年12月31日まで

「いつも見ていたはずの平凡な風景が、なぜか美しく見えるねん」
又吉直樹

■住民税 

 住民税とは地方公共団体による教育や行政サービスの資金のために発生する税金です。

住民税は5月に納付書が送付され、6月より4期に分けて納付することができます。

税率は5%です。ただし、所有期間が5年未満の不動産を売却した場合には、9%になります。

 

■固定資産税と都市計画税の清算金

 固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に対してその年分の税金が課せられるため、年の途中で不動産を売却した場合、売却後の期間に相当する分を買主から売主に支払うことが慣例です。

 

■復興特別所得税 

 東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法の施行に伴い、「復興特別所得税」が創設されました。

税率は、0.315%(長期譲渡所得の場合)、0.63%(短期譲渡所得の場合)です。

 

■税控除 

居住用財産の3,000万円特別控除

居住用財産売却の軽減税率の特例

③居住用財産の買換え特例

空き家に係る譲渡所得の特別控除

⑤事業用資産の買換え特例

⑥固定資産の交換特例

取得費加算の特例

⑧【低未利用土地等の100万円特別控除】

 人口減少が進み、利用ニーズが低下する土地が増加する中で、新たな利用意向を示す人への土地譲渡を促進し、適切な利用・管理の確保と、さらなる所有者不明土地の発生を予防するために、個人が保有する低額な土地等を譲渡した場合の譲渡所得の特例措置が創設されました。 

個人が、令和2年7月1日から令和4年12月31日までの間に、土地の売却価額が500万円以下であれば、「低未利用土地等の100万円特別控除」が利用できる可能性があります。

金額には、土地上にある建物等を含みます。

その年1月1日現在で所有期間が5年を超える都市計画区域内にある低未利用土地等で、買主が利用の意向があることを市区町村長が確認したものが要件です。

 譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用-100万円

特例措置の対象となる譲渡の要件

 ➡国土交通省

お問合せ・ご相談はこちら

お電話でのお問合せはこちら

0834-29-0202
営業時間
9:00~18:00
定休日
日曜・祝日