不動産に関する税金を知るコーナー

不動産の取得時にかかる税金

不動産の保有期間中にかかる税金

　■住宅ローン控除

不動産の売却時にかかる税金

財産の贈与を受けたときにかかる税金（贈与税）

財産を相続したときにかかる税金（相続税）

不動産の賃貸にかかる税金

リフォームにかかる税金

不動産取引に関する消費税

■印紙税（国税）

　不動産の「売買契約書」、「請負契約書」、住宅ローンを借りる時の「金銭消費貸借契約書」などにに貼付する印紙代です。

印紙税は、課税文書を作成した人が納税義務者となります。

　➡印紙税の軽減措置（国税庁）

 

■登録免許税

 

■不動産取得税（地方税）

　不動産取得税とは、登記の有無や有償・無償にかかわらず、購入や贈与等で不動産を取得したとき、又は新築・増築した時に都道府県が一度だけ課税する地方税（都道府県税）です。

不動産の取得とは、売買、交換、新築、価値が増加する増改築、贈与等です。

登記の有無、有償無償の別を問いません。相続で取得した場合は非課税です。

相続時精算課税制度によって不動産の贈与を受けた場合や、夫婦の間で居住用の不動産を贈与した時の配偶者控除により贈与税が課税されない場合であっても、不動産取得税は課税されます。

不動産取得税の計算基準になる金額は、不動産を取得した年の固定資産税評価額です。

税額は登録免許税と同様に、原則として評価額に税率をかけて計算します。

不動産取得税は、一定の条件を満たす住宅や土地について軽減措置の対象となる場合があり、適用を受けるには、申告が必要です。

納税義務者は、土地や家屋の取得者です。

不動産取得税の納税方法については、取得後6か月～1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。

 

【税率】

　法律上の標準税率は４％です。ただし、2024年3月31日までに取得した土地と住宅用の家屋の場合は、３％に軽減されています。

住宅以外の建物は４％です。

【不動産取得税の計算】

　土地・建物の税額＝固定資産税評価額×３％

 

【課税標準額】

　不動産の価額は、固定資産課税台帳の登録価額に拠りますが、家屋の建築のように価額がまだ固定資産課税台帳に登録されていない場合や、地目の変更などの事情がある場合は、固定資産評価基準により評価して価額を決定します。

 

【免税点】

　取得した不動産の価額（課税標準額）が次の額に満たないときは、課税されません。

　・土地を取得したとき……　　　　　　　　　　　　１０万円

　・家屋を新築・増築・改築により取得したとき……　２３万円

　・家屋を売買・贈与・交換などにより取得したとき…１２万円

 

【不動産取得税に関する特例】

①税率の軽減

②宅地の課税標準の軽減

　宅地の課税標準額＝固定資産税評価額×1/2

　令和６年３月３１日までに取得した場合です。

③住宅の課税標準の控除

　新築の住宅については、課税標準額から1,200万円が控除されます。

　軽減措置を受けるには、住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下という要件を満たす必要があります。

④住宅用土地の税額軽減

 

【新築住宅及びその敷地の税額の軽減】

建物	特例の税額	不動産取得税＝（固定資産税評価額ー1,200万円）×3％
	軽減の要件 （増改築を含む）	居住用その他も含め住宅全般に適用 （マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンション〈住宅用〉など） 課税床面積が50㎡以上240㎡以下
土地	特例の税額	不動産取得税＝（固定資産税評価額×1/2×3％）ー控除額（下記ＡかＢの多い金額） Ａ＝45,000円 Ｂ＝（土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2）×〔課税床面積×2（200㎡限度〕）×3％
	軽減の要件	上記「建物」の軽減の要件を満たすこと 取得から3年以内（2024年〔令和6年〕3月31日までの特例）に建物を新築すること（土地先行取得の場合） 土地を借りるなどして住宅を新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること

 

【マンションの床面積】

　マンションの床面積は共用部分を按分して専有部分に加算した面積が基準になります。

【不動産取得税が課税されない場合】

　不動産取得税が課税されないケースには、次のようなものがあります。

①相続によって不動産を取得した場合

 

　➡不動産取得税（山口県）

　➡不動産取得税の軽減措置（山口県）

　➡不動産取得税（総務省）

 

■消費税

　個人が売り主の場合は、土地建物共に非課税です。ただし、個人が所有する建物でも、賃貸借を目的とする事業用のアパートやテナントビルなどの物件の売買は、消費税の課税対象になります。

法人が売り主の場合は、建物のみに消費税がかかります。土地にはかかりません。土地の売買は資本移転であり消費ではないという考え方のようです。

事業者が個人から購入した場合は、消費税が含まれているものとみなされます。

不動産売買の仲介手数料、住宅ローン手数料などは基本的に消費税の課税対象です。

住宅などの建築請負工事代金には消費税が必要です。

消費税率の１０％のうち７.８％は国税で、２.２％は地方税です。

 

【消費税とは】

　消費税は、課税事業者が行った国内取引に課税されます。

■固定資産税（地方税）

　固定資産税は、建物や土地などの資産を所有している人に納付義務があります。

固定資産税・都市計画税は1月1日時点（賦課期日）での不動産の所有者に納付義務があります。

年の途中で土地や建物を譲渡しても、その年の固定資産税はすべて譲渡者が納付しますので、買主は、その年の所有期間分の固定資産税を売主に支払うのが不動産取引の慣行です。

固定資産税の税額を算出するもとになるのは、固定資産税評価額です。

固定資産税は、３年に１度見直される（基準年度）ことになっています。次の評価替えの年は、令和６年度です。

固定資産税の課税標準額が土地３０万円、家屋２０万円、償却資産１５０万円未満の場合は、免税点制度により固定資産税はかかりません。

共有名義で登記されている不動産については、その代表者に納税通知書が送付されます。

固定資産税は、地域のインフラ整備やサービスなどに充てられます。

 

【税額】

　税額は、課税標準額に、税率を乗じて計算します。

　課税標準額×税率（1.4/100）（周南市の場合です。自治体によって異なります）

 

【建物の耐用年数と減価償却】

　建物は建築後、年数とともに価値が下がっていくものと考えられています。

 

【建物の減価償却】

 

【未登記建物と税金】

　建物が未登記であっても固定資産税は課税されます。

固定資産税は現況で判断するため、市町村の職員が現地調査や航空写真などから建物を発見した時点で課税されるのが一般的です。

建物が解体されても課税が続くことがあるので注意してください。

 

【未登記建物の所有者が変更になった場合】

　所有者変更届の提出が必要です。（➡周南市）

■都市計画税（地方税）

　都市計画法における「市街化区域」に不動産を保有している人に課されます。そのため、市街化調整区域や無指定区域の不動産には原則として課税されません。

都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てられます。

税率は各市町村の条例で定められていて、税率の上限は０.３％です。

都市計画税の納税通知書は、固定資産税の納税通知書と一緒に届きます。

　課税標準額×税率（0.3/100）

 

■法人税等（法人税・法人住民税・法人事業税）

　法人の不動産賃貸業における収益に応じて課税されます。

 

■住宅ローン控除　

　住宅ローン控除とは、毎年１２月３１日時点で居住している自宅において住宅ローンを支払っている場合に、所得税や住民税の減額を受けられる制度です。

住宅ローン控除は、「住宅借入金等特別控除」と呼ばれる制度の通称です。

返済期間１０年以上の住宅ローンを借りて住宅を取得した場合に、一定の条件を満たしていれば、年末の住宅ローン残高の0.7％（最大３５万円）を控除額として、納めた税金から還付される制度です。

所得税から引き切れない額がある場合は、所得税の課税総所得金額の５％を限度として最大　97,500円が住民税からも控除されます。

控除期間は10年間（新築は13年間）継続します。

借入限度額は中古物件を取得して2022年から2025年に入居した場合は、認定長期優良住宅などは3,000万円、一般住宅で2,000万円です。

住宅ローン控除を受ける場合は、家を購入・入居した年の翌年１月以降３月１５日までに確定申告をする必要があります。勤務先で年末調整がある人でも、初年度だけは確定申告が必要になります。２年目以降は年末調整で控除の手続きができます。

年末調整を行わない個人事業主は、２年目以降も確定申告が必要です。

 

【住宅ローン控除の適用条件】

①自らが居住する住宅であること

②床面積が5０㎡以上であること（登記簿面積を確認する必要があります）

③床面積の1/2以上が自己の居住用であること

④新築又は取得日から６ヶ月以内に入居し、適用を受ける各年の１２月３１日まで引き続き居住していること

　住民票を移すことが必要です。

⑤住宅とその敷地の取得のための借入金であること

⑥返済期間が１０年以上の借入金であること

⑦特別控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること

⑧居住用にした年とその年の前後２年ずつを合わせた計５年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例を受けていないこと

【中古住宅の場合】

　新築住宅の適用条件の他に下記の条件を満たすことが必要です。

①住宅性能評価書（耐震等級１以上）を取得していること

②鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの耐火建築物の場合には、その取得の日以前２５年以内に建築されたものであること。

③非耐火建築物で築２０年を超える場合は、耐火基準に適合していること

④耐震基準適合証明書を取得した住宅であること

⑤既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入しているもの

⑥生計を一にする親族からなどの購入でないこと

 

【増改築等の場合】

①自己が所有し、かつ、自己の居住の用に供する家屋について行う増改築等であること

②増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模な模様替えであること

③耐震改修工事

④一定の省エネ改修工事

⑤工事費１００万円超であること

　助成金などの補助金を利用する場合は、リフォームの工事費用から補助金分を差し引いた額が100万円以上でなければ控除の対象になりません。

⑥２分の１以上が居住用部分の工事費用であること

⑦増改築の日から６ヶ月以内に居住し、適用を受ける各年の１２月３１日まで引き続き居住していること

⑧返済期間が10年以上のリフォームローンを契約していること

⑨改築等を行った後の床面積が5０㎡以上であること

⑩年収が3,000万円以下であること

　事業にかかった経費や他に控除される金額があれば、その分を差し引いた額が3,000万円以下であれば問題ありません。

⑪居住用にした年とその年の前後２年ずつを合わせた計５年間に、「居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例」を受けていないこと

 

※住宅ローン控除を受けている期間にリフォーム工事を行った場合、住宅ローン控除とリフォーム控除を併用できます。

 

【確定申告時の必要書類】

①確定申告書

　税務署から入手します。国税庁のサイトからも入手できます。

　会社員等で所得の種類が「給与所得」「雑所得」「配当所得」「一時所得」のみの方は確定申告書A、それ以外の方は確定申告書Bを入手してください。

②住宅借入金等特別控除額の計算明細書

　住宅ローンの債務が連帯債務にかかる場合は、「連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」も必要です。

③住宅取得資金にかかる借入金の年末残高等証明書

　住宅ローンを借り入れた金融機関から送られてくる書面に、年末時点でのローン残高が記載されています。

④住民票

⑤源泉徴収票（給与所得者の場合）

　勤務先から入手します。

⑥住宅ローンの残高証明書

⑦マイナンバーが記されている書類の写し

　マイナンバーカード、通知カード（個人番号通知書）、マイナンバーが記載されている住民票。通知カードの場合は、運転免許証やパスポートなど本人を証明する書類もセットで提出します。

⑧建物・土地の登記事項証明書

⑨住宅の工事請負契約書又は不動産売買契約書の写し

　工事年月日、費用、床面積がわかるもの

⑩（一定の耐震基準を満たす中古住宅の場合）

　耐震基準適合証明書又は住宅性能評価書の写し

 

　➡国税庁

 

【住宅ローン減税の対象にならないケース】

①対象とならない住宅

　・別荘、セカンドハウス

　・貸家

　・建物の面積が５０㎡未満である場合

②対象とならない住宅ローン

　・返済期間が１０年未満の住宅ローン

　・会社からの借り入れの場合

　・土地のみの購入の場合

③その他

　・年末調整で住宅ローン控除を申告できない場合

　・借り入れをしている金融機関が3つ以上有る場合

　・金融機関、指定基金、住宅資金の貸金業者以外から借り入れた場合

　・不動産取得から6ヶ月以内に居住していない場合

　・取得後も引き続き生計を一にする親族、特別な関係にある人からの取得の場合

　・自宅を2つ以上所有する場合（主に居住している住宅の借入金のみ住宅ローン控除の対象になります）

　・合計所得が３,000万円を超える場合

　・居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けている場合

■耐震リフォーム

　➡耐震リフォーム制度

　

　住宅リフォームを実施した際に減税対象となるのは、基本的には「所得税」と「固定資産税」です。

 

①印紙税

　工事請負契約書を作成するときに印紙税が必要になります。

建築業者と折半することが一般的です。

②不動産取得税

 

③所得税

　確定申告をすることで所得税控除の可能性があります。

工事内容や住宅要件を満たしていれば、最長１０年間、年末の住宅ローン残高の１％分の所得税控除が受けられます。

 

④固定資産税

　工事内容や住宅要件を満たしていれば、確定申告をすることで所得税の控除を受けることができます。

「建築確認申請」が必要ないリフォームの場合には、固定資産税に影響有りません。

 

■リフォームで利用できる優遇税制

　快適かつ安全に暮らせるように住宅をリフォームした場合、優遇税制が適用される場合があります。

リフォームで利用できる減税制度は以下の通りです。

①住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）

②既存住宅を耐震改修した場合の税額控除

③特定増改築等住宅借入金等特別控除

④固定資産税の減額

⑤直系尊属からの住宅取得投資金の非課税制度

 

【住宅借入金等特別控除】

　所得税の税額控除の一つです。

ローンを組んで増改築やリフォームをしたときに受けられる控除です。

返済期間が10年以上の住宅ローン・リフォームローンを利用した場合に適用されます。

　住宅ローン控除を受ける前提条件として、「住宅ローン控除を受けた人が住む家のローンに適用される」、「贈与された物件、生計をともにする人から取得した物件は対象外」が有ります。

控除額の上限は40万円です

 

【投資型減税】

　住宅ローンを利用した場合、していない場合のどちらでも適用されます。

住宅の耐震やバリアフリー・省エネ・同居対応・長期優良住宅化リフォームをした場合は、工事内容や住宅要件を満たしていれば、確定申告によって１年間、工事費等の10％が、控除対象額を上限として、所得税から控除されます。

⑴耐震リフォーム

⑵バリアフリーリフォーム

⑶省エネリフォーム

⑷同居対応リフォーム

⑸長期優良住宅化リフォーム

⑹その他の増改築

⑴耐震リフォーム

　耐震リフォームを行った場合は、翌年から最大2年分の固定資産税が1/2に減額されます。（住宅1戸あたり　120㎡の床面積相当分まで）

工事完了後3ヶ月以内に工事内容の詳細がわかる書類などを添付し、市区町村に申告する必要があります。

・昭和57年1月1日以前に建てられた建物であること

・新耐震基準を満たしていること

・工事費が50万円を超えていること

 

⑵バリアフリーリフォーム

　「要介護」または「要支援」の認定を受けている人や、障碍者、高齢者の方が住んでいる住宅で、以下のいずれかに該当するバリアフリー改修を実施する場合、減税の対象になります。

バリアフリーリフォームを行った場合は、翌年の固定資産税が1/3に減額されます。

工事完了後3ヶ月以内に工事内容の詳細がわかる書類などを添付し、市区町村に申告する必要があります。

・賃貸物件でないこと

・築年数が10年以上

・リフォーム後の床面積が50㎡以上であること

・工事費が50万円を超えていること

 

⑶省エネリフォーム

　省エネリフォームを行った場合は、翌年の固定資産税が1/3に減額されます。一戸当たりの床面積120㎡に相当する分までが、減額の対象です。

工事完了後3ヶ月以内に工事内容の詳細がわかる書類などを添付し、市区町村に申告する必要があります。

・賃貸物件でないこと

・平成20年1月1日以前に建てられた住宅であること

・工事後床面積が50㎡以上であること

・工事費用が50万円を超えていること（補助金は含みません）

・省エネの改修工事の要件を満たすこと

⑷同居対応リフォーム　

　親子・子・孫の三世代が同居するために暮らしやすい家へ改修することを指しますが、実際には三世代が同居しなくてもOKです。

 

⑸長期優良住宅化リフォーム

　建物の「劣化」と「耐震性」への対策が行われており、かつ「省エネ性」もしくは「維持管理の容易性」を確保した『長期優良住宅』へと改修する場合にも、減税対象となります。

 

⑹その他の増改築

　①次の第1号～第6号工事のいずれかに該当する改修工事であること

・第1号工事

　増築、改築、建築基準法に規定する大規模の修繕又は大規模の模様替えの工事

・第2号工事

　マンションなど区分所有部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事

・第3号工事

　居室・調理室・浴室・便所・その他の室（洗面所・納戸・玄関・廊下）のいずれかの床又は壁の全部についての修繕・模様替えの工事

・第4号工事

　一定の耐震基準に適合させるための修繕又は模様替えの工事

・第5号工事

　一定のバリアフリー改修工事

・第6号工事

　一定の省エネ改修工事

　

　②対象となる改修工事費用から補助金等（※）の額を控除した後の金額が１００万円超であること

　※国又は地方公共団体から交付される補助金又は交付金その他これらに準じるもの

　③居住部分の工事費が改修工事全体の費用の1/2以上であること（併用住宅の場合）

■リフォーム・リノベーションの確定申告に必要な書類

①控除額の計算明細書

　様式は国税庁のホームページから入手できます。

②家屋の登記事項証明書

③借入金の残高等証明書

④住民票の写し

　確定申告日の3ヶ月以内のもの

⑤源泉徴収票（給与所得者のみ）

⑥増改築等工事証明書（請負契約書）

⑦建築確認済証の写し

※条件によってはさらに追加書類が必要になります。

　個人が売り主の場合は、土地建物共に非課税です。ただし、個人が所有する建物でも、賃貸借を目的とする事業用のアパートやテナントビルなどの物件の売買は、消費税の課税対象になります。

法人が売り主の場合は、建物のみに消費税がかかります。土地にはかかりません。土地の売買は資本移転であり消費ではないという考え方のようです。

事業者が個人から購入した場合は、消費税が含まれているものとみなされます。

不動産売買の仲介手数料、住宅ローン手数料などは基本的に消費税の課税対象です。

住宅などの建築請負工事代金には消費税が必要です。

消費税率の１０％のうち７.８％は国税で、２.２％は地方税です。

 

【消費税とは】

　消費税は、課税事業者が行った国内取引に課税されます。