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不動産に関する税金を知るコーナー

不動産の取得時にかかる税金

「薩摩の芋、薩摩の水、薩摩の技で丹念に仕込んだ薩摩焼酎」薩摩獅子

印紙税(国税)

 不動産の「売買契約書」、「請負契約書」、住宅ローンを借りる時の「金銭消費貸借契約書」などにに貼付する印紙代です。

印紙税は、課税文書を作成した人が納税義務者となります。

 ➡印紙税の軽減措置(国税庁)

 

登録免許税

 

不動産取得税(地方税)

 不動産取得税とは、購入や贈与等で不動産を取得したとき、又は新築・増築した時に都道府県が課税する地方税です。

不動産の取得とは、売買、交換、新築、価値が増加する増改築、贈与等です。

登記の有無、有償無償の別を問いません。相続で取得した場合は非課税です。

不動産取得税の計算基準になる金額は、不動産を取得した年の固定資産税評価額です。

納税義務者は、土地や家屋の取得者です。

 

【免税点】

 取得した不動産の価額(課税標準額)が次の額に満たないときは、課税されません。

 ・土地を取得したとき……            10万円

 ・家屋を新築・増築・改築により取得したとき…… 23万円

 ・家屋を売買・贈与・交換などにより取得したとき…12万円

 

【不動産取得税に関する特例】

①税率の軽減

②宅地の課税標準の軽減

③住宅の課税標準の控除

④住宅用土地の税額軽減

 

 ➡不動産取得税(山口県)

 ➡不動産取得税の軽減措置(山口県)

 

消費税

 個人が売り主の場合は、土地建物共に非課税です。ただし、個人が所有する建物でも、賃貸借を目的とする事業用のアパートやテナントビルなどの物件の売買は、消費税の課税対象になります。

法人が売り主の場合は、建物のみに消費税がかかります。土地にはかかりません。土地の売買は資本移転であり消費ではないという考え方のようです。

事業者が個人から購入した場合は、消費税が含まれているものとみなされます。

不動産売買の仲介手数料、住宅ローン手数料などは基本的に消費税の課税対象です。

住宅などの建築請負工事代金には消費税が必要です。

消費税率の10%のうち7.8%は国税で、2.2%は地方税です。

 

【消費税とは】

 消費税は、課税事業者が行った国内取引に課税されます。

保有期間中にかかる税金

「努力という尺度に常識という限界はない」稲盛和夫

■固定資産税(地方税)

 固定資産税は、建物や土地などの資産を所有している人に納付義務があります。

固定資産税・都市計画税は1月1日時点(賦課期日)での不動産の所有者に納付義務があります。

年の途中で土地や建物を譲渡しても、その年の固定資産税はすべて譲渡者が納付しますので、買主は、その年の所有期間分の固定資産税を売主に支払うのが不動産取引の慣行です。

固定資産税の税額を算出するもとになるのは、固定資産税評価額です。

固定資産税は、3年に1度見直される(基準年度)ことになっています。次の評価替えの年は、令和3年度です。

固定資産税の課税標準額が土地30万円、家屋20万円、償却資産150万円未満の場合は、免税点制度により固定資産税はかかりません。

共有名義で登記されている不動産については、その代表者に納税通知書が送付されます。

固定資産税は、地域のインフラ整備やサービスなどに充てられます。

 

税額

 税額は、課税標準額に、税率を乗じて計算します。

 課税標準額×税率(1.4/100)(周南市の場合です。自治体によって異なります)

 

建物の耐用年数と減価償却

 建物は建築後、年数とともに価値が下がっていくものと考えられています。

 

建物の減価償却

 

未登記建物と税金

 建物が未登記であっても固定資産税は課税されます。

固定資産税は現況で判断するため、市町村の職員が現地調査や航空写真などから建物を発見した時点で課税されるのが一般的です。

建物が解体されても課税が続くことがあるので注意してください。

 

未登記建物の所有者が変更になった場合

 所有者変更届の提出が必要です。(➡周南市

「写真で撮れないものを目と心に刻み込むことが大切」中谷彰宏

■都市計画税(地方税)

 都市計画法における「市街化区域」に不動産を保有している人に課されます。そのため、市街化調整区域や無指定区域の不動産には原則として課税されません。

都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てられます。

税率は各市町村の条例で定められていて、税率の上限は0.3%です。

都市計画税の納税通知書は、固定資産税の納税通知書と一緒に届きます。

 課税標準額×税率(0.3/100)

 

■住宅ローン控除

 住宅ローン控除とは、毎年12月31日時点で居住している自宅において住宅ローンを支払っている場合に、所得税や住民税の減額を受けられる制度です。

住宅ローン控除は、「住宅借入金等特別控除」と呼ばれる制度の通称です。

返済期間10年以上の住宅ローンを借りて住宅を取得した場合に、一定の条件を満たしていれば、年末の住宅ローン残高の1%(最大40万円)を控除額として、納めた税金から還付される制度です。

所得税から引き切れない額がある場合は、所得税の課税総所得金額の7%を限度として最大 136,500円が住民税からも控除されます。

控除期間は10年間継続します。

住宅ローン控除を受ける場合は、家を購入・入居した年の翌年1月以降3月15日までに確定申告をする必要があります。勤務先で年末調整がある人でも、初年度だけは確定申告が必要になります。2年目以降は年末調整で控除の手続きができます。

年末調整を行わない個人事業主は、2年目以降も確定申告が必要です。

 

住宅ローン控除の適用条件

①自らが居住する住宅であること

②床面積が50㎡以上であること(登記簿面積を確認する必要があります)

床面積の1/2以上が自己の居住用であること

④新築又は取得日から6ヶ月以内に入居し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き居住していること

 住民票を移すことが必要です。

⑤住宅とその敷地の取得のための借入金であること

⑥返済期間が10年以上の借入金であること

⑦特別控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること

居住用にした年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例を受けていないこと

「平尾(ラグビー)は、日本人の勤勉さやこだわりを『匠』と表現した」
(余録・毎日新聞)

中古住宅の場合

 新築住宅の適用条件の他に下記の条件を満たすことが必要です。

住宅性能評価書(耐震等級1以上)を取得していること

②鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの耐火建築物の場合には、その取得の日以前25年以内に建築されたものであること。

③非耐火建築物で築20年を超える場合は、耐火基準に適合していること

耐震基準適合証明書を取得した住宅であること

既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入しているもの

⑥生計を一にする親族からなどの購入でないこと

 

増改築等の場合

①自己が所有し、かつ、自己の居住の用に供する家屋について行う増改築等であること

②増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模な模様替えであること

③耐震改修工事

④一定の省エネ改修工事

⑤工事費100万円以上

⑤2分の1以上が居住用部分の工事費用であること

④増改築の日から6ヶ月以内に居住し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き居住していること

⑥増改築等を行った後の床面積が50㎡以上であること

居住用にした年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例を受けていないこと

「生きることは変化すること。良いものを選択し、本当の自分を磨いていく」

 

確定申告時の必要書類

①確定申告書

 税務署から入手します。国税庁のサイトからも入手できます。

 会社員等で所得の種類が「給与所得」「雑所得」「配当所得」「一時所得」のみの方は確定申告書A、それ以外の方は確定申告書Bを入手してください。

②住宅借入金等特別控除額の計算明細書

 住宅ローンの債務が連帯債務にかかる場合は、「連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」も必要です。

③住宅取得資金にかかる借入金の年末残高等証明書

 住宅ローンを借り入れた金融機関から送られてくる書面に、年末時点でのローン残高が記載されています。

④住民票

⑤源泉徴収票(給与所得者の場合)

 勤務先から入手します。

⑥住宅ローンの残高証明書

⑦マイナンバーが記されている書類の写し

 マイナンバーカード、通知カード(個人番号通知書)、マイナンバーが記載されている住民票。通知カードの場合は、運転免許証やパスポートなど本人を証明する書類もセットで提出します。

⑧建物・土地の登記事項証明書

⑨住宅の工事請負契約書又は不動産売買契約書の写し

⑩(一定の耐震基準を満たす中古住宅の場合)

 耐震基準適合証明書又は住宅性能評価書の写し

 

 国税庁

 

【住宅ローン減税の対象にならないケース】

①対象とならない住宅

 ・別荘、セカンドハウス

 ・貸家

 ・建物の面積が50㎡未満である場合

②対象とならない住宅ローン

 ・返済期間が10年未満の住宅ローン

 ・会社からの借り入れの場合

 ・土地のみの購入の場合

③その他

 ・年末調整で住宅ローン控除を申告できない場合

 ・借り入れをしている金融機関が3つ以上有る場合

 ・金融機関、指定基金、住宅資金の貸金業者以外から借り入れた場合

 ・不動産取得から6ヶ月以内に居住していない場合

 ・取得後も引き続き生計を一にする親族、特別な関係にある人からの取得の場合

 ・自宅を2つ以上所有する場合(主に居住している住宅の借入金のみ住宅ローン控除の対象になります)

 ・合計所得が3,000万円を超える場合

 ・居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けている場合

 

■耐震リフォーム

 ➡耐震リフォーム制度

 

リフォームにかかる税金

「神様って、いるんですかね?」
「わし(和尚)も会ったことはないが、いた方が何かと都合がいい」
(伊集院静)

不動産取引に関する消費税

「自分に起こったことを観察し、面白がったり考え込んだりすることこそ人生の醍醐味だ」さくらももこ

 個人が売り主の場合は、土地建物共に非課税です。ただし、個人が所有する建物でも、賃貸借を目的とする事業用のアパートやテナントビルなどの物件の売買は、消費税の課税対象になります。

法人が売り主の場合は、建物のみに消費税がかかります。土地にはかかりません。土地の売買は資本移転であり消費ではないという考え方のようです。

事業者が個人から購入した場合は、消費税が含まれているものとみなされます。

不動産売買の仲介手数料、住宅ローン手数料などは基本的に消費税の課税対象です。

住宅などの建築請負工事代金には消費税が必要です。

消費税率の10%のうち7.8%は国税で、2.2%は地方税です。

 

【消費税とは】

 消費税は、課税事業者が行った国内取引に課税されます。

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