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不動産に関する税金を知るコーナー

不動産の取得時にかかる税金

「薩摩の芋、薩摩の水、薩摩の技で丹念に仕込んだ薩摩焼酎」薩摩獅子

■印紙税(国税)

 不動産の「売買契約書」、「請負契約書」、住宅ローンを借りる時の「金銭消費貸借契約書」などにに貼付する印紙代です。

印紙税は、課税文書を作成した人が納税義務者となります。

 ➡印紙税の軽減措置(国税庁)

 

登録免許税(国税)

 

■不動産取得税(地方税)

 不動産取得税とは、購入や贈与等で不動産を取得したとき、又は新築・増築した時に都道府県が課税する地方税です。

不動産の取得とは、売買、交換、新築、価値が増加する増改築、贈与等です。

登記の有無、有償無償の別を問いません。相続で取得した場合は非課税です。

不動産取得税の計算基準になる金額は、不動産を取得した年の固定資産税評価額です。

納税義務者は、土地や家屋の取得者です。

 

【免税点】

 取得した不動産の価額(課税標準額)が次の額に満たないときは、課税されません。

 ・土地を取得したとき……            10万円

 ・家屋を新築・増築・改築により取得したとき…… 23万円

 ・家屋を売買・贈与・交換などにより取得したとき…12万円

 

【不動産取得税に関する特例】

①税率の軽減

②宅地の課税標準の軽減

③住宅の課税標準の控除

④住宅用土地の税額軽減

 

 ➡不動産取得税(山口県)

 ➡不動産取得税の軽減措置(山口県)

 

■消費税

 個人が売り主の場合は、土地建物共に非課税です。ただし、個人が所有する建物でも、賃貸借を目的とする事業用のアパートやテナントビルなどの物件の売買は、消費税の課税対象になります。

法人が売り主の場合は、建物のみに消費税がかかります。土地にはかかりません。土地の売買は資本移転であり消費ではないという考え方のようです。

事業者が個人から購入した場合は、消費税が含まれているものとみなされます。

不動産売買の仲介手数料、住宅ローン手数料などは基本的に消費税の課税対象です。

住宅などの建築請負工事代金には消費税が必要です。

消費税率の10%のうち7.8%は国税で、2.2%は地方税です。

 

【消費税とは】

 消費税は、課税事業者が行った国内取引に課税されます。

保有期間中にかかる税金

「努力という尺度に常識という限界はない」稲盛和夫

■固定資産税(地方税)

 固定資産税は、建物や土地などの資産を所有している人に納付義務があります。

固定資産税・都市計画税は1月1日時点(賦課期日)での不動産の所有者に納付義務があります。

年の途中で土地や建物を譲渡しても、その年の固定資産税はすべて譲渡者が納付しますので、買主は、その年の所有期間分の固定資産税を売主に支払うのが不動産取引の慣行です。

固定資産税の税額を算出するもとになるのは、固定資産税評価額です。

固定資産税は、3年に1度見直されることになっています。

固定資産税は、地域のインフラ整備やサービスなどに充てられます。

 

■都市計画税(地方税)

 都市計画法における「市街化区域」に不動産を保有している人に課されます。そのため、市街化調整区域や無指定区域の不動産には原則として課税されません。

都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てられます。

税率は各市町村の条例で定められていて、税率の上限は0.3%です。

都市計画税の納税通知書は、固定資産税の納税通知書と一緒に届きます。

 

■住宅ローン控除

不動産の売却時にかかる税金

「空しく往きて実ちて帰る」空海

不動産を売却した時にかかる主な税金には、譲渡所得税、住民税、復興譲渡所得税があります。いずれの税金も、売却したことによる利益(譲渡差益)がある場合に課税されます。

譲渡所得税と住民税は分離課税で、給与所得や事業所得など他の所得とは分離して課税されます。

売却した翌年の3月15日までに確定申告を行う必要があります。

税控除される様々な制度も後述します。

 

■印紙税

 不動産売買契約書に、契約金額に応じた収入印紙を貼付して印紙税を納付します。

 ➡国税庁 

 

■登録免許税

 抵当権抹消登記に登録免許税を納付します。

不動産ひとつ(土地と建物はそれぞれ個別の不動産です)につき1000円です。

 

■譲渡所得税

 人が収益を取得すると、所得として税金の対象になります。

譲渡所得とは、不動産の売却金額から、不動産の購入金額と売却時にかかった諸費用を差し引いたものを指します。

譲渡所得=購入価額ー(購入価額+購入時の費用+売却時の費用)

○購入時の費用:

○売却時の費用:仲介手数料、印紙税、測量費、立退料、建物解体費用等

なお、取得費のうち建物の購入代金や建築費については、築年数に応じた減価償却費相当額を差し引いて計算します。

税率は15%です。ただし、所有期間が5年未満の不動産を売却した場合には、30%になります。

売却した年の1月1日現在での不動産を所有していた期間によって分類されます。

不動産の譲渡所得は「分離課税」です。他の所得と通算(相殺)することはできません。

 

【事業用資産の買換え特例】

①特例の概要 

 事業用資産の買換え特例は、一定の条件を満たす買替について、譲渡収入のうち買い替えた金額の8割については、課税されなくて、残りの金額について課税されるというものです。

この特例は、個人も法人も受けることができます。

同じ種類の資産の買換えに限りません。

事業用資産の買換え特例を適用するためには、資産を売却した翌年の3月15日までに所得税の確定申告を行う必要があります。

この特例は、課税の繰り延べです。買換え資産を売却する時まで課税が猶予されます。

 

②特例の適用が受けられる場合

・譲渡資産と買い替え資産はともに事業用であること

・買換え資産の取得の日から1年以内にその取得資産を事業用に供すること

・買換え資産は、譲渡した年の前年中か、譲渡した年及びその翌年中に取得したものであること

前年に取得した場合には、取得した年の翌年3月15日までに「先行取得資産にかかる買い替えの特例の適用に関する届出書」を税務署に提出をしておくことが必要です。また翌年に買換え資産を購入する予定の場合には、買換え資産の明細書を税務署に提出することが必要です。

・買い換える資産が土地の場合には、売る資産の土地の面積の5倍以内であること

 5倍を超える場合には、その超える部分の面積に相当する部分は買替資産に該当しない

・事業と称するに至らない不動産の貸付でも相当の対価を得て継続的に行われている場合には適用対象になる

 

③所有期間

 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下である場合は原則として対象になりません。

ただし、令和2年3月31日までの土地等の譲渡については、所有期間が5年以下の譲渡であっても、一定の条件をクリアしていれば、この特例を受けることができます。

 ➡国税庁

 

■住民税

 住民税とは地方公共団体による教育や行政サービスの資金のために発生する税金です。

住民税は5月に納付書が送付され、6月より4期に分けて納付することができます。

税率は5%です。ただし、所有期間が5年未満の不動産を売却した場合には、9%になります。

 

■固定資産税と都市計画税の清算金

 固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に対してその年分の税金が課せられるため、年の途中で不動産を売却した場合、売却後の期間に相当する分を買主から売主に支払うことが慣例です。

 

■復興特別所得税

 東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法の施行に伴い、「復興特別所得税」が創設されました。

税率は、0.315%(長期譲渡所得の場合)、0.63%(短期譲渡所得の場合)です。

 

■税控除

居住用財産の3,000万円特別控除

居住用財産売却の軽減税率の特例

③居住用財産の買換え特例

④空き家に係る譲渡所得の特別控除

⑤事業用資産の買換え特例

⑥固定資産の交換特例

財産の贈与を受けたときにかかる税金(贈与税)

「どの場面にも当てはまる正解はなく、常に『今の正解』があるだけ」
尚山勝男

 

 両親などから不動産を贈与された場合、不動産購入資金を贈与された場合には、贈与税がかかります。

時価よりも著しく低い対価で財産を譲り受けた場合も贈与税の課税対象になります。

贈与税を納めなければならないのは、贈与を受けた人です。

原則的には1年間に贈与を受けた財産の合計額から基礎控除110万円を控除した残額に累進税率を乗じて求める暦年課税方式で課税されます。

不動産そのものを譲り受けた場合には、その不動産の評価額が贈与を受けた額になります。

申告と納税は、贈与を受けた人の住所地を管轄する税務署で、申告の期限は贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日までです。

「相続税対策の基本は、生前贈与にあり」

 

【生前贈与のメリット】

 

【生前贈与のデメリット】

 

贈与税の課税方法には、暦年課税と相続時精算課税があります。

 

■暦年課税制度

 暦年課税制度とは、1月から12月までの1年間に受けた贈与に対して適用される課税制度のことです。

毎年110万円の贈与分までは贈与税が課税されません(基礎控除)。

地道に110万円の贈与を続けていれば、トータルでかなりの節税が可能になります。

暦年贈与を行う上で注意が必要となるのは、原則、贈与が双方の承諾の上で成立する「契約」であることです。

暦年贈与による相続対策に向いているのは「相続開始までに期間がありそうな人」です。

 

【暦年贈与のメリット】

①1年に110万円までの贈与であれば贈与税がかからないので、計画的に財産を移転させることができ、相続財産を減らすことができる。

②早めに財産を引き継ぐことで、その財産を有効活用できる。

③基礎控除の110万円は、贈与を受けた人1人に対する1年ごとの金額であるため、贈与の対象となる人数と年数が多いほど、非課税で贈与できる金額が多くなる。

 

【暦年贈与のデメリット】

①毎年、申告・納税の手続きを行わなければならない。

②相続税と比較して、贈与税は税額が高くなる。

③多額の贈与には向かない。

 

【連年贈与】

 毎年110万円以下の贈与を長期間にわたって繰り返すことで、贈与税が課税されることなくまとまった贈与ができます。

ただし、毎年決まった時期に決まった金額を贈与していると、税務署は「最初から、毎年決まった金額を贈与するつもりだった」とみなします。これを「連年贈与」といいます。

税務署が連年贈与と判断すると、贈与税がかかります。贈与税は最初の履行があった年にまとめて課税されます。

定期的に贈与する意思が契約書で確認できるかどうかが、連年贈与であるかどうかの判断の分かれ目になります。

毎年贈与契約を結び、それに基づいて毎年贈与が行われ、各年の贈与額が110万円以下である場合は、贈与税はかかりません。

せっかく相続税対策のために行った贈与によって、相続税よりも高い税金を支払うことになってしまっては、本末転倒です。

 

●連年贈与とみなされないために必要なこと

①毎年、贈与契約書を作成したり(公正証書にしておくと万全)、振り込み送金を行って出金と入金の事実を明確にしたり、領収書を発行したりして証拠を残しておく。

②贈与のつど金額や時期を変える

③受贈者は自分名義の口座を自身の届出印で作っておき、口座開設の申し込みは受贈者が行う。口座等の管理は受贈者が行う。

④あえて毎年110万円を超える贈与をして、贈与税の申告や納税を行う。

 

【定期贈与】

 定期贈与とは、一定期間にわたる一定額の給付を目的とする贈与です。

年間の贈与額が110万円以下であっても贈与税が課税されることがあります。

定期贈与の取り決めを行った年に「定期金に関する権利」の贈与を受けたとして、贈与額の合計額に対して贈与税が課税されます。

これでは節税効果があるどころか、延滞税など余計な税金まで支払うことになってしまいます。

 

 ➡定期贈与に関する国税庁のタックスアンサー

 

【名義預金】

 親が子の名義で貯金している場合や、専業主婦の妻が夫の収入から受け取った金銭を妻の名義で貯金している場合は、名義に関わらず、夫の財産になってしまうことがあります。

親が、子や孫名義の預金口座を作って入金し、通帳を管理し続けることがありますが、そのような場合は、名義預金として税務署に生前贈与を否認されてしまう可能性は高くなります。

名義預金と認定されると、相続財産として計上しなければならず、相続対策が無駄となり、予定していなかった税金を支払うことになります。

生前贈与であれば、相続税の対象にならなかった分まで相続税の対象になってしまいます。

 

○名義預金とみなされないために

 

【生前贈与加算】(3年内加算ルール)

 相続開始前3年分の贈与は相続税の課税価格に加算され、支払い済みの贈与税は相続税額から控除されます。ただし、相続税の額よりも、支払い済みの贈与税の額が大きい場合は、差額の還付を受けることはできません。

暦年贈与における贈与税の基礎控除で課税対象にならなかった財産も持ち戻しの対象となります。

生前贈与加算の対象となる贈与は、相続人、受遺者、死因贈与の受遺者のみです。これら以外の人の対する贈与には適用されません。

この制度は、相続税を少なくすることだけを目的として、亡くなる直前に駆け込みで生前贈与をすることを防ぐ目的で導入されました。

したがって、相続税を安くするためには、なるべく早く、長期にわたって、生前贈与をした方が節税になるということです。

 

○孫には生前贈与加算は適用されない

 このルールは、原則として相続権のある子供が対象です。

孫は、被相続人からすると相続人には該当しません。

しかし、孫でも3年内加算の対象になることがあります。ゆいごんしょでまごにいさんを

 

【特例贈与財産】

 

■相続時精算課税制度

①制度の概要

 父母や祖父母からの生前贈与について、受贈者の選択により、従来の贈与税制度に代えて贈与時に贈与財産に対して特別控除額2,500万円を控除(それを超えた分は一律20%の贈与税が課税されます)し、相続時にその贈与財産を相続時にその贈与財産と相続財産を合計した価額をもとに相続税額を計算することにより最終的に精算する制度です。

なお、支払った贈与税額が相続税額を超える時は、その超えた税額の還付を受けることができます。

特別控除2,500万円の枠は満額になるまで何度でも複数年にわたって利用できます。

この制度は、贈与者(父母、祖父母)と受贈者(子、孫)各々のセットごとに適用できます。

ただし、相続時精算課税制度は「納税の猶予」にすぎませんので、暦年贈与の非課税枠のように「納税の免除」という性質のものではないことに注意が必要です。

 

②条件

 次の条件のすべてを満たす場合は、制度を利用することができます。

・贈与者が贈与をした年の1月1日時点で60歳以上

・受贈者(子や孫)が贈与のあった年の1月1日時点で20歳以上

・贈与者と受贈者の関係が親子か祖父母と孫

③対象財産

 贈与財産の種類、金額、贈与回数に制限はありません。

④税額の計算

⑤申告手続き

 この特例を受けるためには、贈与を受けた人が、財産をもらった年の翌年2月1日から3月15日の間に所轄税務署に、相続時精算課税選択届出書を添付して、贈与税の申告を行うことが必要です。

 

【相続時精算課税のメリット】

①相続財産が相続税の基礎控除以下であるとみこまれる場合は、相続発生時に持ち戻しても相続税がかからない。 

②2500万円の控除額があるので、一度に多額の財産の移転が可能です。

③暦年贈与と比較して早く財産を移行できる。

③収益不動産の建物を子に贈与することで、賃料は子が得ることになり、中長期的な相続税対策になる。

④値上がりしそうな財産を贈与すれば節税になる。

 贈与財産の評価額は「贈与時点の時価」であるため相続時に値上がりしていればその分の相続税が節税になる。

 

【相続時精算課税のデメリット】

この制度を一度選択すると、暦年課税制度(110万円非課税)を選択することができな い

②年間の贈与額が110万円以下であっても相続時に相続財産に加算され、相続税が課税される。

③110万円以下の贈与でも申告の必要がある。

小規模宅地等の特例が使えない。

⑤この制度は基本的に節税の効果はなく、納税を将来に引き延ばす効果しかない。

 

贈与を行う場合、最も適した課税方式を選択し、なるべく税負担を軽減しながら手続きを行うことが大切です。

 

■住宅資金を贈与する場合

 平成27年1月1日から令和3年12月31日までの間に、親や祖父母といった直系尊属から受けた贈与を資金として住宅を取得・新築・増改築する等した場合に、法律で定められた非課税限度額まで贈与額を非課税にするという住宅取得等資金贈与の非課税の特例があります。

家屋だけでなく土地の購入に充てる資金も非課税の対象になります。

配偶者の親や祖父母は認められません。

年間110万円に加えて最大3000万円まで贈与しても贈与税が課税されません。

あくまでも住宅を新たに取得するための資金援助に限定されるため、既存の住宅ローンの返済のための資金援助はこの特例の対象とはなりません。

贈与税額が0円になっても申告は必要です。

住宅取得資金の贈与の非課税制度と相続時精算課税制度を重ねて利用することは可能です。

住宅資金の贈与を受けた後で、資金提供者が亡くなった場合の相続税を計算する場合には、住宅取得等資金の贈与の非課税制度による非課税額までの贈与金額については相続財産に加算する必要はありません

贈与税の3年内加算のルールは適用されません。 

 

【受贈者の要件】

 

【非課税限度額】

 非課税限度額は、家屋の種類、契約締結日、消費税率によって異なります。

消費税率の区分 契約締結日 省エネ等住宅 一般の住宅
消費税率が10%の場合 2020年4月~2021年3月 1,500万円 1,000万円
2021年4月~12月 1,200万円 700万円

 

  ➡直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税(国税庁)

 

■贈与税の配偶者控除の特例

 正式には「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」といいます。

婚姻期間が20年以上の夫婦が使うことができる贈与税の非課税特例です。

その年の基礎控除110万円に加えて、最大2,000万円まで非課税で贈与することができます。

相続税には相続開始前3年分の贈与は相続税の課税課価格に加算されるという規定がありますが、この配偶者控除は対象外となり、課税されません。

 

【特例の要件】

①夫婦の婚姻期間が20年以上過ぎたのちに贈与が行われたこと。

②居住用の土地、借地権、家屋等の贈与を受け、翌年3月15日までに受贈者が居住し、かつその後も引き続き居住する見込みである場合。

 

■みなし贈与

 みなし贈与とは、本来の贈与ではないものの、課税の公平負担の見地から、贈与とみなされる行為のことです。

贈与税の対象となっているとは気づかず、贈与税の納付を忘れてしまい、税金の滞納に陥るケースがあります。

みなし贈与に贈与税が課税された場合、通常の倍以上の税金が発生するということもありますので、注意が必要です。

 

【みなし贈与とされるケース】

①時価よりも著しく安い金額で不動産を購入したとき(定額譲渡)

 適正時価との差額について贈与税が発生します。

 さらに、譲渡した者には「みなし譲渡所得税」という税金が課税されます。

「著しく低い価額の対価」に該当するかどうかについては、個々の具体的事案につき社会通念に従い、課税の趣旨・目的に沿って合理的に判定すべきと考えられています。

②財産の名義変更

 土地や建物の名義を子供の名義に変更したような場合で、対価の支払いがなく行われていないときは贈与とみなされます。

③不動産購入のための借金を免除されたとき

 債務免除等による利益を受けた場合であっても、債務者が資力を喪失して債務を弁済することが困難である場合において、債務者の扶養義務者から債務の免除等を受けた場合は、みなし贈与に該当しません。

④親が子供の借金を代わりに払ってあげたとき(債務免除益)

⑤共有名義不動産の持ち分割合と資金の拠出割合が違うとき

 購入資金の拠出割合と持ち分割合に差がある場合は、その差額について贈与税が課税される場合があります。

⑥適正な対価を負担せずに取得した信託受益権

 信託とは、信託法に基づいて、特定の委託者が一定の財産を受託者に信託し、受託者は委託者の信託目的に沿って運用を行い、その受益を受益者にもたらす仕組みです。

受益者が委託者と異なる第三者である場合には、委託者から受益者に対し間接的に贈与があったものとみなして課税されます。

⑦受取人が保険料を負担せずに取得した保険金

 親が子供を受取人とする保険に加入して掛け金を払い、満期時に保険金が子供に支払われるケースです。

保険料の一部を負担していた場合であっても、負担していなかった部分に対応する保険金は、贈与によって取得したものとみなされます。

ちなみに生命保険の満期ではなく契約人の死亡による保険金の場合は、贈与税はかからず相続税の対象になります。

⑧離婚による財産分与

 離婚による財産分与は、社会通念上相当の範囲内であれば贈与税の対象にはなりません。

財産分与は夫婦それぞれが持つべき財産の清算であり、新たに財産を取得したわけではないからです。

財産分与の対象になるのは、夫婦が婚姻期間中にお互いの協力で築き上げた財産です。

結婚している間に蓄えたものなら名義に関わらず財産分与の対象になります。専業主婦であっても半分は妻が受け取る権利があります。

ただし、次に当てはまるケースは、贈与税がかかります。

・財産分与の額が多すぎる場合

 分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮してもなお多すぎる場合

・離婚自体が相続税もしくは贈与税の脱税を目的とする場合

 この場合は、離婚によってもらった財産すべてに贈与税がかかります。

 

 ➡贈与税額(国税庁)

 

財産を相続したときにかかる税金(相続税)

「キープ・スマイル、ステイ・ポジティブ」

不動産の相続税評価額は、土地の場合は、路線価方式か倍率方式で、建物の場合は、固定資産税評価額から算出されます。

 

■小規模宅地の特例

不動産の賃貸と税金

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■消費税

 次のようなケースでは消費税の課税対象になります。

 

 

不動産取引に関する消費税

「自分に起こったことを観察し、面白がったり考え込んだりすることこそ人生の醍醐味だ」さくらももこ

 個人が売り主の場合は、土地建物共に非課税です。ただし、個人が所有する建物でも、賃貸借を目的とする事業用のアパートやテナントビルなどの物件の売買は、消費税の課税対象になります。

法人が売り主の場合は、建物のみに消費税がかかります。土地にはかかりません。土地の売買は資本移転であり消費ではないという考え方のようです。

事業者が個人から購入した場合は、消費税が含まれているものとみなされます。

不動産売買の仲介手数料、住宅ローン手数料などは基本的に消費税の課税対象です。

住宅などの建築請負工事代金には消費税が必要です。

消費税率の10%のうち7.8%は国税で、2.2%は地方税です。

 

【消費税とは】

 消費税は、課税事業者が行った国内取引に課税されます。

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