■固定資産税（地方税）

　固定資産税は、建物や土地などの資産を所有している人に納付義務があります。

固定資産税・都市計画税は1月1日時点（賦課期日）での不動産の所有者に納付義務があります。

年の途中で土地や建物を譲渡しても、その年の固定資産税はすべて譲渡者が納付しますので、買主は、その年の所有期間分の固定資産税を売主に支払うのが不動産取引の慣行です。

固定資産税の税額を算出するもとになるのは、固定資産税評価額です。

固定資産税は、３年に１度見直される（基準年度）ことになっています。次の評価替えの年は、令和６年度です。

ただし、分筆や合筆があった土地及び新築、増築等があった家屋については、翌年度に新しい価額を決定します。

固定資産税の課税標準額が土地３０万円、家屋２０万円、償却資産１５０万円未満の場合は、免税点制度により固定資産税はかかりません。

共有名義で登記されている不動産については、その代表者に納税通知書が送付されます。

固定資産税は、地域のインフラ整備やサービスなどに充てられます。

 

【税額】

　税額は、課税標準額に、税率を乗じて計算します。

　課税標準額×税率（1.4/100）（周南市の場合です。自治体によって異なります）

 

【納税義務者】

■固定資産税の納税義務者とは

　毎年1月1日（賦課期日）に固定資産税課税台帳へ所有者として登録されている人が、固定資産税を納める義務を負います。

これは地方税法（第343条）で定められた基本ルールです。

■誰が「所有者」とされるのか

①土地・家屋

→固定資産税台帳に記載されている所有者

通常は、不動産登記簿上の所有者と一致します。

②償却資産（事業用設備など）

→その資産を事業のために使用している者（所有者）

毎年1月1日時点で所有している企業・故人が申告を行います。

■特殊なケースの納税義務者

①所有者が亡くなっている場合

1月1日時点で

　・相続登記が未了

　・遺産分割も未了

　　の場合は、「相続人のうち代表者1名」が納税義務者とされます。

②所有者不明の場合

固定資産税台帳に所有者が記載できない場合は、

「現にその土地・家屋を事実上所有している者」が納税義務者となります。

例：

　・未登記家屋を建てた人

　・登記簿は旧所有者のままだが、売買で実質所有している人

③借地・借家の場合

借主は固定資産税を直接納めません。

納税義務はあくまで所有者（地主・です。です。す。

※ただし契約により、借主が負担するケースはありますが、あくまで「費用負担」であり「納税義務」ではありません。

④登記の名義と実際の所有者が異なる場合

　地方税法上は、登記名義人が原則的に納税義務者とされています。

ただし、名義変更（登記）が未了であっても、市町村が実質所有者を確認できれば、そのものに課税されるケースもあります。

【共有名議の場合】

　共有持分の固定資産税は、各共有者の持分割合に応じて共有者全員で負担するのが原則です。

連帯納税義務になりますが、共有者それぞれに分けて課税することはできません。

共有者の代表が固定資産税を肩代わりして納め、他の共有者から持分割合に応じた税額を徴収するケースが一般的です。

固定資産税を納める際には納付書が代表者に送られてくるので、代表者がまとめて納めます。

相続により共有となった場合、市町村より法定相続人に「相続人代表者指定届」が送られてきます。

共有名義不動産の代表者は課税台帳に記載されています。

共有代表者を変更したい場合は共有代表者変更届を提出します。

【建物の耐用年数と減価償却】

　建物は建築後、年数とともに価値が下がっていくものと考えられています。

【建物の減価償却】

　減価償却とは、建物の購入費用を一括で経費にするのではなく、耐用年数に分けて毎年少しずつ経費にする会計処理のことです。

土地の減価償却は出来ません。

■建物の「耐用年数」（税法上）

　国税庁が定めた「法定耐用年数」です。

構　造	耐用年数
木造	22年
軽量鉄骨（厚3㎜以下）	19年
軽量鉄骨（3㎜超4㎜以下）	27年
鉄筋コンクリート（RC)	47年
鉄骨鉄筋コンクリート（SRC)	47年

 

【所有者が死亡した場合】

　賦課期日に、不動産を所有している人（相続人）が納税義務者になります。

 

【未登記建物と税金】

　建物が未登記であっても固定資産税は課税されます。

固定資産税は現況で判断するため、市町村の職員が現地調査や航空写真などから建物を発見した時点で課税されるのが一般的です。

建物が解体されても課税が続くことがあるので注意してください。

 

【未登記建物の所有者が変更になった場合】

　所有者変更届の提出が必要です。（➡周南市）

 

【免税点】

　課税標準価額が下記の価額に満たない場合は、固定資産税、都市計画税は課税されません。

土地：30万円

家屋：20万円

償却資産：150万円

※ただし、同一市町村内に同じ人が所有する不動産が複数あり、合計の課税標準額がこれらを超える場合には、その全てに対して課税されます。

 

【固定資産税の非課税について】

　固定資産税は、一定の条件を満たす資産については非課税となる場合があります。

●固定資産税が非課税となる主な資産と条件

①国・地方公共団体が所有する資産

・国、都道府県、市町村が直接所有し、公共目的に使用している土地や建物は非課税。

・例：市役所の庁舎、国立大学の校舎、公道・河川・公園など。

②公益性の高い用途に供される資産

・公益法人（例：社会福祉法人、学校法人など）が所有し、公益目的に使用されている施設。

・例：学校の校舎、保育園、社会福祉施設、宗教法人の宗教施設（神社・寺など）。

③外交・国際機関関連の資産

・外国大使館・領事館の建物や、国際機関に関連する施設も条約や協定に基づき非課税になる場合があります。

④生活保護や福祉目的で使用される資産

・生活困窮者支援のための施設や、医療、社会福祉関連施設が該当することがあります。

⑤公衆用道路敷地に対する非課税（一部道路非課税）

・敷地の一部が公共の道路敷地になっており、広く不特定多数の人が利用できる状況であれば、申告により課税地積の一部が非課税となる場合があります。

⑥その他特別法による非課税

・特定の法律（例：地方税法、公益法人認定法など）に基づいて非課税とされるもの。

●非課税とは異なる「減免制度」も存在

　非課税ではないが、税負担が軽減される「減免制度」もあります。これは災害や経済的理由などにより、一時的に税金を減額・免除する制度です。

■都市計画税（地方税）

　都市計画法における「市街化区域」に不動産を保有している人に課されます。そのため、市街化調整区域や無指定区域の不動産には原則として課税されません。

都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てられます。

税率は各市町村の条例で定められていて、税率の上限は０.３％です。

都市計画税の納税通知書は、固定資産税の納税通知書と一緒に届きます。

　課税標準額×税率（0.3/100）

 

■法人税等（法人税・法人住民税・法人事業税）

　法人の不動産賃貸業における収益に応じて課税されます。

 

■住宅用地の課税標準の特例

住宅用地の課税標準の特例は、固定資産税・都市計画税の負担を大幅に軽減する非常に重要な制度です。

【住宅用地の課税標準の特例とは】

　人が住むための建物（住宅）が建っている土地について、

・固定資産税

・都市計画税

　の課税税標準（税金計算の元となる金額）を大幅に引き下げる制度です。

　「住宅が建っているだけで、土地の税金が最大6分の1まで下がる」制度です。

【対象となる土地】

　次のような土地が対象です。

・一戸建て住宅の敷地

・マンションの敷地（敷地権）

・併用住宅（1階が店舗、2階が住居など）

・アパート・賃貸住宅の敷地

※空き家であっても建物が残っていれば原則対象になります。

【区分は2種類・小規模住宅用地と一般住宅用地】

　住宅用地は、面積によって区分されます。

区分	面　積	特例の内容
小規模住宅用地	1戸当たり200㎡以下	最も優遇される
一般住宅用地	200㎡を超える部分	優遇は弱まる

【固定資産税の軽減内容】

・小規模住宅用地（200㎡以下）

　➡課税標準が評価額の1/6

・一般住宅用地（200㎡超部分）

　➡課税標準が評価額の1/3

【都市計画税の軽減内容】

・小規模住宅用地（200㎡以下）

　➡課税標準が評価額の1/3

・一般住宅用地（200㎡超部分）

　➡課税標準が評価額の2/3

【空家の場合】

・建物が残っていれば原則対象

　ただし「特定空家」に指定されると特例が解除

■住宅ローン控除　

　住宅ローン控除とは、毎年１２月３１日時点で居住している自宅において住宅ローンを支払っている場合に、所得税や住民税の減額を受けられる制度です。

住宅ローン控除は、「住宅借入金等特別控除」と呼ばれる制度の通称です。

返済期間１０年以上の住宅ローンを借りて住宅を取得した場合に、一定の条件を満たしていれば、年末の住宅ローン残高の0.7％（最大３５万円）を控除額として、納めた税金から還付される制度です。

所得税から引き切れない額がある場合は、所得税の課税総所得金額の５％を限度として最大　97,500円が住民税からも控除されます。

控除期間は10年間（新築は13年間）継続します。

借入限度額は中古物件を取得して2022年から2025年に入居した場合は、認定長期優良住宅などは3,000万円、一般住宅で2,000万円です。

住宅ローン控除を受ける場合は、家を購入・入居した年の翌年１月以降３月１５日までに確定申告をする必要があります。勤務先で年末調整がある人でも、初年度だけは確定申告が必要になります。２年目以降は年末調整で控除の手続きができます。

年末調整を行わない個人事業主は、２年目以降も確定申告が必要です。

 

【住宅ローン控除の適用条件】

①自らが居住する住宅であること

②床面積が5０㎡以上であること（登記簿面積を確認する必要があります）

　戸建てであれば50㎡未満になることは少ないですが、マンションであれば50㎡未満の中古物件も多くあります。

③床面積の1/2以上が自己の居住用であること

④新築又は取得日から６ヶ月以内に入居し、適用を受ける各年の１２月３１日まで引き続き居住していること

　住民票を移すことが必要です。

⑤住宅とその敷地の取得のための借入金であること

⑥返済期間が１０年以上の借入金であること

⑦特別控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること

⑧居住用にした年とその年の前後２年ずつを合わせた計５年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例を受けていないこと

⑨２以上の住宅を持つ場合には、主に居住すると認められる住宅であること

⑩住宅の取得等が生計を一にする親族や特別な関係のあるものからのものでないこと

 

【住宅ローンの適用期間】

　控除が受けられる期間は、新築や宅地建物取引業者が一定の増改築を行った買い取り再販住宅の場合は13年間（一部例外あり）、中古住宅・増改築の場合は10年間です。

【中古住宅の場合】

　新築住宅の適用条件の他に下記の条件を満たすことが必要です。

①耐震基準適合証明書を取得した住宅であること

　1982年以後に建築された戸建て、マンションは適合とみなされ、証明書不要で控除の対象になります。

②鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの耐火建築物の場合には、その取得の日以前２５年以内に建築されたものであること。

③非耐火建築物で築２０年を超える場合は、耐火基準に適合していること

④既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入しているもの

⑤生計を一にする親族からなどの購入でないこと

⑥建築後に使用されたことがある中古物件であること

■控除期間

　控除期間は原則10年（買取再販の場合は１３年間）です。

■控除の上限

　中古住宅の住宅ローン控除の対象になる借入額の上限は、「３０００万円」です。

 

【増改築等の場合】

①自己が所有し、かつ、自己の居住の用に供する家屋について行う増改築等であること

②増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕又は大規模な模様替え（壁・柱・床・はり・屋根股は階段のいずれか１つ以上）であること

③耐震改修工事

④一定の省エネ改修工事

⑤工事費１００万円超であること

　助成金などの補助金を利用する場合は、リフォームの工事費用から補助金分を差し引いた額が100万円以上でなければ控除の対象になりません。

⑥２分の１以上が居住用部分の工事費用であること

⑦増改築の日から６ヶ月以内に居住し、適用を受ける各年の１２月３１日まで引き続き居住していること

⑧返済期間が10年以上のリフォームローンを契約していること

⑨改築等を行った後の床面積が5０㎡以上であること

⑩年収が3,000万円以下であること

　事業にかかった経費や他に控除される金額があれば、その分を差し引いた額が3,000万円以下であれば問題ありません。

⑪居住用にした年とその年の前後２年ずつを合わせた計５年間に、「居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例」を受けていないこと

 

※住宅ローン控除を受けている期間にリフォーム工事を行った場合、住宅ローン控除とリフォーム控除を併用できます。

【確定申告時の必要書類】

①確定申告書

　税務署の窓口で入手します。国税庁のサイトからも入手できます。

　会社員等で所得の種類が「給与所得」「公的年金等の雑所得」「配当所得」「一時所得」のみの方は確定申告書A、それ以外の方は確定申告書Bを入手してください。

「事業所得」や「不動産所得」「譲渡所得」がある場合はBを用いて申告します。

②住宅借入金等特別控除額の計算明細書

　税務署の窓口で入手します。国税庁のサイトからも入手できます。

住宅ローンの債務が連帯債務にかかる場合は、「連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」も必要です。

③住宅取得資金にかかる借入金の年末残高等証明書

　住宅ローンを借り入れた金融機関から送られてくる書面に、年末時点でのローン残高が記載されています。

④住民票

⑤源泉徴収票（給与所得者の場合）

　勤務先から入手します。年末から年明けにかけて発行される書類です。

⑥住宅ローンの残高証明書

　借入先の金融機関で入手します。

⑦マイナンバーが記されている書類の写し

　マイナンバーカード、通知カード（個人番号通知書）、マイナンバーが記載されている住民票。通知カードの場合は、運転免許証やパスポートなど本人を証明する書類もセットで提出します。

⑧建物・土地の登記事項証明書

　法務局で入手します。

⑨住宅の工事請負契約書又は不動産売買契約書の写し

　工事年月日、費用、床面積がわかるもの

⑩耐震基準適合証明書又は住宅性能評価書の写し

　一定の耐震基準を満たす中古住宅の場合

⑪認定通知書の写し

　認定長期優良住宅・認定低酸素住宅の場合

 

　➡国税庁

 

【住宅ローン減税の対象にならないケース】

①対象とならない住宅

　・別荘、セカンドハウス

　・貸家

　・建物の面積が５０㎡未満である場合

②対象とならない住宅ローン

　・返済期間が１０年未満の住宅ローン

　・会社からの借り入れの場合

　・土地のみの購入の場合

③その他

　・年末調整で住宅ローン控除を申告できない場合

　・借り入れをしている金融機関が3つ以上有る場合

　・金融機関、指定基金、住宅資金の貸金業者以外から借り入れた場合

　・不動産取得から6ヶ月以内に居住していない場合

　・取得後も引き続き生計を一にする親族、特別な関係にある人からの取得の場合

　・自宅を2つ以上所有する場合（主に居住している住宅の借入金のみ住宅ローン控除の対象になります）

　・合計所得が３,000万円を超える場合

　・居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けている場合