不動産購入相談

ワイド団信

　住宅ローン、団信、火災保険など住宅取得のお金に関するすべてをご相談ください。

最適な住宅ローンを選ぶには、たくさんの専門知識が必要です。

■住宅ローンの基本

　頭金+住宅ローン+諸費用

・頭金

　物権価額の20％程度あると安心です。　

・住宅ローン

　返済額は年収の20～30％、融資額は年収の約5～6倍が目安です。

・諸費用

　新築住宅の場合は物件価額の2～6％、中古中滝の場合は5～10％くらいが目安です。

 

■金利のタイプ

①固定金利型

　ローンの支払期間中、金利が景気に影響されずに同一の金利が保証されます。

②変動金利型

 

■借り入れ諸費用

住宅ローン諸費用には次のようなものがあります。これらの諸費用は、住宅引渡しの日までに支払いをする必要があります。

住宅ローンの借入金額のうち諸費用に充てた部分については、原則として住宅ローン控除の対象外になります。

「住宅ローンに諸費用が組み込めるかどうか」「どの費用が組み込めるのか」は金融機関ごとに異なります。

①仲介手数料

　中古物件を購入する際に、売買を仲介した不動産会社に支払います。

②印紙税

　土地や建物の「売買契約書」や、住宅ローン契約書等を作成するときにかかります。

　収入印紙を貼ります。

③ローン借入時の事務手数料

　「定額」と「定率」の2種類があります。

④つなぎ融資の手数料・利息

⑤ローン保証料

　保証会社の保証を受けるために支払う費用です。

　保証料の支払い方法は、契約時の一括払い（外枠方式）や毎月のローン返済への上乗せ（内枠方式）など、金融機関によって異なります。

⑥登記費用

　・登録免許税

　・司法書士費用

⑦各種保険料

　・火災保険

　　住宅ローンを利用する場合は、火災保険への加入は必須となるケースがほとんどです。

　　

　・地震保険（地震保険のみでの加入はできないため、火災保険への上乗せになります）

　・団体信用生命保険（団信）

　　あらかじめ金利に上乗せされていることがほとんどです。

　　借入残高に対する定率で設定されます。

⑧消費税

　建物を取得（建築、購入）した場合にかかります。土地にはかかりません。

⑨適合証明書

　フラット35を利用するためには、住宅金融支援機構の定める技術基準を満たす必要があります。

■フラット35

　フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱っている住宅ローンの名称です。2003年からスタートしています。

　フラット35を借り入れるときの窓口は民間金融機関ですが、ローン債権を住宅支援機構が買い取り、証券化して投資家に販売する仕組みです。

　フラット35を借りられる人や住宅には条件があり、その条件はどの金融機関でも同じです。

　申し込める人の年齢は満70歳未満までです。

　住宅の広さに関する条件は、一戸建てが70㎡以上、マンションが30㎡以上です。

　店舗付き住宅など併用住宅の場合、住宅部分の床面積が店舗や事務所など非住宅部分の床面積以上である必要があります。

　借りられる額に下限と上限があります。下限は100万円、上限は8000万円です。

　フラット35の金利は返済途中で変動することのない固定金利です。

　金利は返済期間によって変わります。ちなみに返済期間は15年（満60歳以上の場合は10年）以上で、80歳までに完済できる期間までとなっています。

　金利には団体信用生命保険の保険料が含まれています。

　保証料は銀行ローンでは借入額の2％程度係るケースがありますが、フラット35ではかかりません。

　金利は金融機関によって異なります。これは貸し出しに必要なコストなどが金融機関によって異なるためです。

　フラット35住宅ローンを組む住宅の規格や構造などに一定の基準があったり、収入が安定していない自営業者や病気で団体信用生命保険に加入できない人が利用できたり、といった民間の金融機関にはない特色があります。団信の加入は義務ではなく任意です。

年収や勤続年数に制限がない住宅ローンで、勤続年数１年未満でも申し込みが可能です。

フラット35を利用する場合は、必ず「物件検査」が行われるため、検査に伴う手数料が発生します。

 

・融資条件

年収	400万円未満	400万円以上
借入金の年収負担率	30％以下	35％以下

■フラット35と銀行ローンとの違い

	フラット35	銀行ローン
金利タイプ	固定金利のみ	変動金利や固定機関選択型などから選べるケースが多い
借入時の手数料	金融機関により数万円～借入額の2％程度	金融機関により数万円～借入額の2％程度
保証料	なし	なし～借入額の2％程度
住宅の技術基準	あり	なし
審査の厳しさ	年収基準を満たせばＯＫ	収入の安定度などが審査される
団体信用生命保険	原則加入 （保険料は金利に含まれる）	必須加入 （保険料は金利に含まれる）
繰り上げ返済の手数料	なし （web手続の場合は繰り上げ返済額10万円以上）	web手続の場合はなしのケースがほとんど
特典の有無	住宅が一定基準を満たせば当初金利が優遇される （【フラット35】Ｓ）	ほとんどの金融機関で金利優遇を実施している

■住宅ローン

　住宅ローンの審査は通常、事前審査（仮審査）と本審査の2段階で行われます。

　事前審査では物件の概要や借りる人の勤務先や収入などの情報が必要です。インターネットでの事前申し込みと店頭での申し込みの2種類があります。

　なお、事前審査を通過したからといって、本審査を必ず通るとは限りません。

　本審査

　本審査は、物件の売買契約を結んだ後、正式な融資の申し込みとして行います。

　事前審査と内容が変わっていなければ、基本的に通ると考えて差し支えありません。

　本審査は保証会社によって行われ、売買契約を結んだ後に行われるのが一般的です。

　事前審査の申し込みから結果通知までは約1週間、本審査の申し込みから結果通知までは10日～2週間前後かかるのが一般的です。

て異なりますが、概ね30％～35％以下であれば問題ありません。

■住宅ローン審査のポイント

　住宅ローンを申し込めば必ず利用できるわけではありません。融資を受けるためには、銀行の審査をクリアすることが必要です。

①健康状態

　多くの金融機関では、住宅ローンを組む際に、団体信用生命保険（団信）の加入が融資条件になっています。

　団信は生命保険であるため、加入にあたっては既往症や病歴の有無を告知しなくてはなりません。

　健康状態に不安がある人は、ワイド団信を利用するのも一つの手段です。

②年齢

・借入時年齢

　借入時の下限年齢は20歳以上、上限年齢は75歳未満など金融機関や住宅ローン商品ごとに決まっています。

・完済時年齢

　80歳未満とする金融機関が多いようです。

③担保評価

　住宅ローンを借りるとき、家や土地には担保として金融機関の抵当権が付けられるのが一般的です。

　物件の担保価値は、築年数や周辺の相場を踏まえた上で決まります。

④勤続年数

　勤続年数の条件は、1年以上で受け付けている金融機関が多いようです。

⑤雇用形態

　雇用形態を重視する金融機関が増えています。

　一般的には正社員や公務員の評価が高くなります。

⑥業種

⑦申込者との取引状況

⑧年収

　年間の返済額が年収に対して無理がないかを審査

　収入に安定性があるかどうかは、勤務先や勤続年数から判断されます。公務員や会社員のような給与所得者に比べると、個人事業主や経営者の審査はこの点を厳しく審査される傾向にあります。

⑨連帯保証人の有無

　住宅ローンを借りる場合、連帯保証人は原則不要です。ただし、以下のようなケースでは連帯保証人を求められることがあります。

　・夫婦で頭金を出し合って家を購入する場合

　・収入合算する場合

　・ペアローンに申し込む場合

⑩返済負担率

　金融機関によって異なりますが、概ね30％～35％以下であれば問題ありません。

　ローンの返済には住宅ローンだけでなく、自動車ローン、クレジットローン等も含まれます。

　返済負担率の基準を超えると、融資受けられなかったり、借入額が制限されたりすることもあります。

⑪その他ローンの債務状況

　他の住宅ローンやカードローン、またはクレジットカード、携帯端末の延滞状況などは信用情報として、機関に情報登録されています。

　クレジットカードにキャッシング枠があると、借金を抱えているのと同じ状態と見なされることもあります。

　個人の信用情報は滞納や遅延なら5年、自己破産などの重い事故なら10年は保存されています。

　滞納の期間が3ヶ月を超す場合は、信用情報機関へ事故登録されます。

⑫国籍

⑬家族構成

　独身よりも同居人がいるほうが、住宅ローンの審査が通りやすいと言われています。

⑭性別

⑮勤務先規模

⑯所有資産

　➡民間住宅ローンの実体に関する調査（国土交通省）

■共働き

　共働き世帯が住宅ローンを借りる方法としては、連帯保証、ペアローン、連帯債務の３つの方法があります。

○連帯保証

　一方が借りた住宅ローンを配偶者が連帯保証するタイプです。

　配偶者の年収の１/２など、金融機関により異なります。

○ペアローン

　夫婦それぞれが同じ金融機関で別々に住宅ローンを借りるタイプで、それぞれが自分の収入で借りられる額までローンを組めます。

　夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられます。

○連帯債務

　一方が借りたローンを配偶者が連帯債務するタイプでは、配偶者の年収の全額を合算できるケースがほとんどです。

■転職と住宅ローン審査

　住宅ローンの審査では収入の安定性が問われるため、金融機関によっては勤続年数2～3年を融資の条件としているケースもあります。

　金融機関が勤続年数を重視している理由は、「申込者の収入が安定しているかどうか」を見極めたいからです。

　ただし、グループ会社間の異動やキャリアアップする転職や同じ業種への転職であれば、1年未満でもＯＫという金融機関も増えています。

　転職の回数が多く、しかもそれぞれの勤続年数が短いと、収入が不安定とみなされます。

　傾向としては大手銀行ほど融資は困難で、ネットバンキングなどの振興銀行ほどハードルは低い傾向にあります。

　転職して収入が減った場合、借入先の金融機関に相談することで、返済期間を延長したり、月々の支払額を一定期間引き下げたりすることも可能です。

　転職して間もない人は、フラット35を利用する方法もあります。フラット35では、前年の年収に基づく返済負担率の基準は設けていますが、勤続年数には基準がありません。

 

■モーゲージバンク

　モーゲージバンクとは、ローン貸し出しを専門とする金融機関のことで、その主力商品の一つに住宅ローンがあります。

モーゲージ（mortgage）とは、抵当権の意味です。

銀行などと異なり、預金業銀行は預金等を主な原始に原資にするのに対して、モーゲージバンクは預金を集めず、住宅ローンを証券化することで、利回りを抑えることに成功し、生命保険会社などの機関投資家に転売し、資金を調達し、貸し出しを実行しています。

日本では今でも、住宅ローンの申込先は銀行などの金融機関が一般的ですが、政府系の住宅金融支援機構の誕生とともに、日本でもモーゲージバンクという形態の金融機関が誕生しました。

モーゲージバンクが実施しているローコストオペレーションにより、銀行よりはるかに低金利で住宅ローンを借り入れることができるケースが多いです。

【フラット35】を専門的に扱うモーゲージバンクというビジネススタイルの出現によって、住宅ローンの扱いが金融機関の間に拡大しました。

金利水準は最低水準を維持していますが、モーゲージバンクにとっては手数料が大きな収入源のため、手数料水準は全体的に高めとなっています。

モーゲージバンクは欧米などでは一般的な存在で住宅ローンを申し込むときは、基本的にモーゲージバンクが窓口になります。

■ワイド団信　

　金融機関から住宅ローンの借り入れを行う場合、多くの金融機関が団体信用生命保険（団信）への加入を義務づけています。

団信は誰でも加入できるわけではなく、健康上の理由で加入を断られる場合があります。

うつ病を患っていたり、または現在寛解状態でもうつ病だった過去があると、団信の審査に通りにくいと言われていますが、そのような人でも通りやすい保険がワイド団信です。

ワイド団信は、健康上の理由で通常の団信に加入できない人も加入できるよう加入条件が緩和された団信です。多くの金融機関で取り扱われています。

ワイド団信に関しても、一般団信と同様に、加入の可否は引き受け保険会社によって判断されるため、健康状態によっては加入を断られる可能性もありますが、一般団信を利用できない方はワイド団信の審査を受けるのも良いでしょう。

金利が上乗せ（0.3％程度）されるなどコストの増加はありますが、その分条件が緩和され、加入しやすくなっています。

ワイド団信は加入条件が緩和されているだけで、高度障害、死亡時の保障内容は一般団信と同じです。ワイド団信に加入できるかは病名だけで審査結果が出るものではありません。

○審査基準

　ワイド団信に加入できるかは病名だけで審査結果が出るものではありません。

　どの程度の症状であれば加入できるのか明確な条件が公表されていないため、実際に申し込んでみないと加入可能かどうかがわかりません。

○ワイド団信に加入実績のある病気

病気の種類	ワイド団信に加入実績のある病気
代謝異常による病気	糖尿病、脂質異常症（高脂血症・高コレステロール血症）、高尿酸血症、痛風など
心臓・血圧の病気	狭心症、心筋梗塞、不整脈、心房細動、期外収縮、心臓弁膜症、高血圧症、血栓性静脈炎（静脈血栓症）など
脳の病気	脳卒中（脳梗塞・脳出血・くも膜下出血）、脳動脈瘤（脳動脈解離）、てんかん、ギランバレー症候群など
精神・神経の病気	うつ病・うつ状態、自律神経失調症、適応障害、不安障害、強迫性障害、パニック障害、睡眠障害、神経症など
食道・胃・腸の病気	潰瘍性大腸炎、クローン病、逆流性食道炎、胃潰瘍、十二指腸潰瘍、大腸ポリープなど
肝臓・胆道・膵臓の病気	肝炎・ウィルス肝炎（Ｂ型肝炎・Ｃ型肝炎）、肝機能障害、脂肪肝、胆石、胆嚢ポリープなど
腎臓・尿路の病気	腎炎・糸球体腎炎、IgA腎症、腎臓機能障害、腎臓結石、蛋白尿、ネフローゼ症候群など
呼吸器（胸部）の病気	喘息、気管支炎、肺炎、肺血栓塞栓症、結核、睡眠時無呼吸症候群など
目・耳・鼻の病気	緑内障、白内障、網膜剥離、難聴、副鼻腔炎など
ホルモン・免疫異常による病気	バセドウ病（甲状腺機能亢進症）、甲状腺機能低下症、リウマチ性疾患、橋本病、全身性エリトマトーデスなど
血液・造血器の病気・異常	貧血、赤血球・白血球の数値異常など
妊娠・女性特有の病気	妊娠、子宮筋腫、卵巣嚢腫、子宮頸部異形成、子宮内膜炎など

○ワイド団信には入れない病気

　・がん

　・糖尿病

　・うつ病

　・適応障害

ワイド団信に加入するときは、過去3年間の病歴、治療歴を告知することが義務となっています。

たとえ審査通過実績のある病気でも、病状によってはワイド団信への加入が難しい可能性もあります。

■ＦＰに住宅ローン相談をするまでの流れ

①ＦＰを探して相談を申し込む

　申し込みをしたい住宅ローンが決まっている場合には、その住宅ローンを提供している金融機関のホームページから相談申し込みをします。

　住宅ローン選びから相談したい場合には、独立系ＦＰへご相談ください。　

②必要書類の準備

③相談

　➡日本ＦＰ協会　

 

■諸費用ローン

　近年、住宅ローンだけでなく、金融機関が認めているローン諸費用に対するローンという商品も扱われるようになっています。

　諸費用ローンには、物件を購入する際にかかる費用と合算して借りるオーバーローンという方法、別枠で融資を受ける方法のいずれかを選びます。

諸費用ローンは主に次のような使途に利用できます。

①不動産仲介手数料

 

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