周南市・下松市・光市の不動産のご相談は
売家・売土地の泉
㈱レック 〒745-0806 山口県周南市桜木２丁目１－１
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更新履歴
2024/04/23 2024年問題
2024/02/10 不動産登記申請と会社法人等番号
2024/02/08 住所変更登記の義務化
2024/01/29 相続登記の義務化（２）
2023/03/24 相続土地国庫帰属制度
2022/02/05 2023年の空き家率問題
2021/05/06 固定資産税の据え置き
2021/03/17 相続登記の義務化
2021/03/12 低未利用地
2020/11/09 ２０２５年の崖
2020/08/11 新型コロナに係る相続税の申告延長
2019/03/11 残業時間の上限規制
2019/03/07 年次有給休暇
2019/03/04 消滅時効（改正民法）
2019/02/21 売買時の瑕疵担保責任（改正民法）
2019/02/15 賃料の減額義務と解約権利（改正民法）
2019/02/14 商事法定利率の廃止（改正民法）
2019/02/19 賃貸借の存続期間の伸長（改正民法）
2019/02/06 原状回復義務（民法改正）
2019/02/05 敷金の明文化（改正民法）
2019/02/04 法定利率が３％に（民法改正）
2018/07/24 「山口三世代同居・近居住宅支援事業補助金」について
2018/07/14 改正民法での個人根保証（現行民法465条の2）
2018/06/25 改正民法では個人保証契約の極度額を定めなければ無効になる
「我慢力が身についているということは、それは幸福になる条件の一つ」
佐藤愛子
働き方改革が進む中、物流・運送業界、建築業界などに新たな問題が浮上しています。それが「2024年問題」です。
2019年に施行された労働者の時間外労働に関する規制で、例外的に物流・運送・建設・医療業界などに対しては、5年間の猶予期間が設けられていました。その猶予期間が2024年3月末で終了するために、2024年4月1日からは時間外労働規制が適用されます。
物流・運送業は、売り上げがドライバーの労働量に大きく依存する「労働集約型産業」です。
また全産業平均より若年層の割合が低く、高齢層の割合が高い年齢構成の業種です。
ドライバーの時間外労働の上限が「年間960時間」に設定されることで諸問題が生じる事が考えられます。
一般の企業のように、36協定の月100時間未満、2～6ヶ月平均80時間以内とする特別条項の制限は適用されません。
物流・運送業界の売上減少、トラックドライバーの収入の減少、荷主側における運賃の上昇などが懸念されます。
規制により、1日に運べる荷物の量が減ると、運賃を上げなければ収入が減少してしまいますが、運賃を上げることは容易ではありません。
運送業者の過当競争の中、荷主企業はより運賃の安い業者へ発注するため、運送業者は運賃の交渉をしにくい現状があります。
年間960時間の上限規制に違反した場合、「6ヶ月以下の懲役もしくは30万円以下の罰金」という罰則が科せられる可能性があります。
上限を超えた時点ですぐに罰則が科せられるというものではなく、超過を繰り返したり、労働監督署の指導に従わないなど、行政から悪質と判断された場合に罰則が適用されるようです。
●ドライバーの減収・離職の加速
運送・物流業界では、長時間労働による残業代によって一定の収入を確保している人が少なくありません。時間外労働の上限規制により残業代が減ると、多くのドライバーが他の業界へ流出してしまう可能性があります。
ドライバーを雇用している企業が収入減により、従来と同水準の給与が保証されなくなれば、ドライバーの離職は進みます。
●物流・運送業界での働き方改革関連法の改正点
・時間外労働の上限規制
・拘束時間や休憩時間、連続運転時間の基準を改正
・割増賃金率の引き上げ
●医療業界の場合
医師の時間外労働時間の上限規制は、年間960時間です。
救急医療や臨床・専門研修期間など一部の医療機関では、上限が年間1860時間まで緩和されています。
●物流量の増加
人材が不足する一方で、物流量は年々増加しています。
物流量の増加に加えて「翌日配送などのスピード配送」「再配達指定」などのサービスレベルの向上に対する需要はますます高まっています。顧客の利便性を高めることは「顧客満足度向上」と「競争力強化」につながる反面、ドライバーの負担増・離職の加速などが懸念されています。
令和8年（2026年）4月から住所・氏名の変更登記が義務化されることになりました。
2026年4月1日より前に変更があった場合は、2026年4月1日から2年以内に変更登記をすることが求められます。2026年4月1日以降に変更があった場合には、その変更があった日から2年以内に変更の登記を申請しなければなりません。
会社等法人の名称や所在地が変わった場合も同様です。
正当な理由なく期限内に期限内に変更登記をしないと「5万円以下の過料」の対象になります。
ゆくゆくは住所や氏名の変更は完全に自動化される可能性もありますが、現時点で既に不動産を所有されている方については、本人が申請する必要があります。
住所等の変更登記の申請が義務化された背景には、所有者不明土地問題があります。
■職権による住所変更登記制度がスタート
所有者から申出があった場合、法務局が住基ネットにアクセスし、登記名義人の了解を得た場合に限り、登記官が職権で変更登記をすることができるようになります。
申出人は、氏名・住所の他に、生年月日等の「検索用情報」を法務局に提出します。
法人の場合は「商業・法人登記システム」からの情報に基づきます。
個人の場合と異なり、商業登記の申請により新しい商号・本店を公示する意思が明確であるため、不動産登記においては事前に登記名義人の意思確認を行うことなく法務局側で職権により名称・住所の変更登記がなされます。
2024年4月1日から、登記名義人が法人の場合は会社法人等番号が登記事項となります。
「その1日1日を、大切に、
慈しむようにして生きていく。
抱きしめるようにして生きていく」
田坂広志
相続登記の義務化は、2024年4月1日から開始されます。
過去の相続も義務化の対象になります。
義務化の対象となるものは、不動産の所有権のみです。地上権や賃借権などの権利は相続した場合でも義務化の対象にはなりません。
過去に相続した不動産について、いつまでに登記しなければならないかといいますと、その不動産の取得を『知った日」または「施行日」つまり令和6年4月1日のいずれか「遅い日から」3年以内と規定されています。
遺産分割協議がまとまらないなど3年以内に相続登記ができない可能性があれば、相続後の相続人申告登記の申出や相続前の遺言書作成、家族信託などの対策を検討してください。
遺産分割協議の成立により、不動産を取得した相続人は、遺産分割協議が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた登記の申請をしなければなりません。
正当な理由なく相続登記をせずに放置していた場合、１０万円以下の過料に処せられることがあります。
過料に科される場合、透明性及び公平性を確保する観点から、基本的には裁判所の過料の手続を経て行われます。現在想定されている過料の手続の流れとしては、登記官が相続登記の申請義務違反を把握した場合、相続人に対し事前に申請義務の履行を催告し、それでも相続人が正当な理由なく相続登記申請をしないとき、法務局から裁判所に過料事件の通知をし、裁判所が要件に該当するかを判断するという、慎重な運用が予定されています。
氏名や住所の変更登記も2026年4月1日より施行されます。
２年以内に正当な理由がなく手続をしなければ５万円以下の過料の対象になります。
■相続人申告登記制度
新しく作られた制度です。これは、不動産を相続した人が法務局の登記官に対し「私が不動産の相続人です」と申し出て登記してもらう制度です。
相続人が複数存在する場合でも特定の相続人が単独で申請することができます。
申請に当たっては添付書面として、申請をする相続人が被相続人の相続人であることがわかる、戸籍謄本を提出します。
法定相続人が複数いる場合において、一部の相続人のみが相続人申告登記の申出をしても他の相続人についての義務は履行された物とみなされません。相続人全員が義務を履行するには、相続人全員がそれぞれ相続人申告登記の申出をしなければなりません。
複数の相続人が連名で申出書を提出すれば、複数人分の申出をまとめてすることも可能です。
相続人申告登記の申請があると、登記官はその不動産の登記に申出人の氏名や住所などの情報を付記します。
持分は登記されません。
申請することによって、相続登記の義務を果たしたことになりますが、この時点では正式な相続登記ではありません。
後に遺産分割協議がまとまり相続人や相続分が確定すれば、その日から３年以内に正式な相続登記を申請する必要があります。
「あきらめずにただ続けてきた。それが今の自分の財産になった」
前本泰和・競艇選手
2022/02/05 2023年の空き家率問題
2010年以後は、メディアが盛んに「空き家問題」を取り上げていることもあり、多くの人が、空き家に関心を抱いています。
総住宅数も空き家数も増加率が低下傾向にあるため、空き家率増加のスピードは鈍化しており、この傾向が継続するという前提だと、23年の空き家率は13．7％にとどまるとの見込みとなります。
国勢調査によれば、人口は減少フェーズ（段階）に入りましたが、世帯がまだ増えており、社人研（国立社会保障・人口問題研究所）による推計では、世帯数のピークは2023年としています。
野村総合研究所は、今後、世帯数の伸びが鈍化しても、除却や減築が進まない場合は、空き家が2013年の820万戸から23年には1397万戸、空き家率は21.0％と推測しました。
税制度度度の改正は、社会の状況を鑑みて、毎年、多かれ少なかれ改正されます。
現在、新型コロナウイルスの影響で、企業の経営状況、家計の所得環境等の悪化が深刻な問題になっています。
経済再生を確かなものにしていくという観点から、令和3年度に限り、固定資産税の評価替えを行った結果、課税額が上昇するすべての土地について税額を令和2年度の税額に据え置かれます。
通常であれば、土地の固定資産税は3年ごとに評価替えが行われますが、令和3年度は評価替えの年でした。
「ある人が、浜辺を神と並んで歩いていた。砂の上には二人の足跡が付いていた。黙々として一所懸命に歩いた。しばらくして振り返ると、時々足跡が１つだけしかなかった。さらに歩いていると、神がささやいた。『いかなる時も、私はお前の傍らにいるんだよ。足跡が１つしかなかったのはね、お前が一番苦しかったとき、私はお前を抱いていたからなのだよ』」
（砂の上の足跡）
土地の相続登記が義務化される見通しです。
最近よく話題になるのが「所有者不明土地」の問題です。
国交省によると、所有者に連絡が付かない所有者不明土地は、全体の２割程度に達しているとのことで、その面積は九州を上回る約410万ヘクタールと言われています。
相続不動産は通常、相続されると相続登記で名義変更を行います。
これまでは、不動産の相続登記は義務ではないため、相続登記が行われず所有者に連絡が付かない所有者不明土地は全体約２割に達し、不動産の有効活用の弊害になっています。
民間有識者で作られた「所有者不明土地問題研究会」の調査では、所有者不明土地による経済損失額が2017年から2040年までの累積で、6兆円規模になると発表されています。
所有権者が死亡していると、売買契約などの法律行為はできません。
その結果、隣接地の地価が下がったり、樹木の繁茂や古家による景観の悪化、治安の悪化等で、社会問題になっています。
２０１７年に法務省が、全国１０カ所の地区、約１０万筆の土地を対象に、最後の登記からの経過年数を調査しました。
大都市では約6.6％、それ以外では約26.6％が最後の登記から50年以上経過しているそうです。
所有者不明の土地が増加している問題を解消するために、民法及び不動産登記法を見直す方針が、２０１９年２月に法務省より発表されました。
２０２１年２月１０日に法制審議会民法・不動産登記法部会第２６回会議において民法・不動産登記法の改正等に関する要綱案が決定されました。
改正案では、相続による不動産の取得を知った日から３年以内、住所や氏名の変更からは２年以内の登記を義務化し、正当な理由なく過怠した場合は、１０万円以下の過料を科すものとされています。
一方、相続人の申し出により登記官が登記を行う制度や、所有不動産の一覧を証明書として発行する制度を設け、登記手続きの負担軽減が図られます。
法務省は今国会中（令和３年６月１６日まで）に関連法案が提出される予定です。
今国会で成立すれば、２０２３年度にも施行される予定です。
「住む家や着るものが変わっても、誠実さや優しさがブレないこと」
木村文乃（明智光秀を評して）
【所有者不明土地の定義】
不動産登記簿等の所有者台帳により、所有者が直ちに判明しない、又は判明しても所有者に連絡が付かない土地。（国土交通省）
【法制審の民法など改正案】
●相続時の登記を義務化
①取得を知ってから「３年以内」に登記申請しなければ、１０万円以下の過料。
②住所変更や結婚などで氏名が変わった場合も、2年以内に申請しなければ、5万円以下の過料。
③遺産分割がまとまらず相続登記ができない場合には、相続人であることを申告すれば相続登記をする義務は免れる。
④海外居住者は、その国内における連絡先となる者の氏名又は名称等の申告が必要。その連絡先は登記簿に記載される。
一連の罰則は、法施行後に新たに相続する人が対象です。施行前の相続などに伴う問題は一定の猶予期間を定めて適用される見通しです。
●住所変更登記の義務化
●１０年間遺産分割未定なら法定割合で分割
●所有者情報など連絡先の把握
●所有している不動産の一覧情報を相続人から法務局に対して請求できる
【相続登記義務化のメリット】
①所有者が明らかになることから、固定資産税などの請求先が明確になる。
「人間の最大の敵は不機嫌である」
ゲーテ
土地の有効活用を通じた投資の促進、地域活性化、さらなる所有者不明土地発生の予防に向け、令和２年度税制改正において、低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特例措置が創設されました。
低未利用地を譲渡した場合、譲渡所得の特例措置が創設されます。
低未利用土地とは、空き地、空き家、空き店舗等のことです。
市では、低未利用土地等確認書の交付申請を受け付けます。
【低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除】
個人が、令和４年１２月３１日までの間において、都市計画区域内にある一定の低未利用土地等を、５００万円以下で譲渡した場合は、長期譲渡所得から１００万円が控除されます。
特例措置の適用を受けるためには、必要な書類をそろえて確定申告をする必要があります。
申告の際は、市が適用要件をすべて満たす譲渡であるかどうかを確認して交付する「低未利用土地等確認書」を添付する必要があります。
【適用対象となる譲渡の要件】
①譲渡したものが個人であること。
②低未利用土地等（空き地、空き家・空き店舗等が損する土地など）であること及び譲渡の後に未利用土地等の利用について、市町村長の確認がされたものであること。
③譲渡価額が５００万円以下であること。
④令和４年１２月３１日までの譲渡であること。
⑤都市計画区域内にあること
⑥譲渡の年の１月１日において所有期間が５年を超えるものの譲渡であること。
⑦譲渡後の土地の利用目的があること
⑧当該個人がその年中に譲渡条のをした低未利用土地等の全部又は一部について租税特別措置法第33条から第33条の3まで、第36条の2、第36条の5、第37条、第37条の4又は第37条の8に規定する特例措置の適用を受けないこと。
⑨租税特別措置法施行令第23条の2に規定する当該個人の配偶者等、当該個人と特別の関係がある者への譲渡でないこと。
⑩当該底未利用土地等の譲渡について所得税法第58条又は法第33条の4若しくは第34条から第 35条の2までに規定する特例措置の適用を受けないこと。
⑪一筆であった土地からその年の前年又は前々年に分筆された土地または当該土地の上に存する権利の譲渡を当該前年又は前々年中にした場合において本特例措置の適用を受けていないこと。
【必要書類】
①低未利用土地等確認申請書
②売買契約書の写し
③低未利用土地等であることがわかるもの（次のいずれか）
・所在市町村が運営する空き地・空き家バンクへの登録が確認できる書類
・宅地建物取引業者が、現況更地・空き家・空き店舗である旨を表示した広告
・電気、水道又はガスの使用中止日が確認できる書類
・その他要件を満たすことを容易に認めることができる書類
④低未利用土地等の譲渡後の利用について確認できる書類
⑤申請の土地にかかる登記事項証明書
「新奇探索性」とは、新しい物事を知ることに喜びを感じる性質のこと
中野信子
「２０２５年の崖」とは、複雑化・老朽化・ブラックボックス化した既存のシステムが残存した場合に想定される国際競争への遅れや国の経済の停滞などを指す言葉です。
情報技術（IT)はここ数年で急速な進歩を遂げていますが、２０２５年を境に、国内IT産業の明暗を分けるレベルの深刻な課題が立ちはだかるようです。
２０１８年９月に経済産業省が公開した「DXレポート」に「２０２５年の崖」という言葉が登場して以来、この言葉は企業のデジタルシフトにおける「リスクの象徴」としてクローズアップされるようになりました。
２０２５年の崖とは、「現状の日本ではDX（デジタル・トランスフォーメーション）の実現が困難だが、その壁を越えられない場合、２０２５年以降大きな経済損失が生じる可能性がある」という警鐘です。DXとは、「デジタルによる変革」という意味で、企業がデジタル技術に対応し、組織やビジネスモデルの変革を目指す一連の取り組みです。
さらに２０２７年には、多くの企業が導入している「SAP ERP」の標準サポート終了が発表されています。
経済産業省では、最悪の場合、２０２５年以降に最大で年間１２兆円もの経済損失が発生するという試算を出しています。
２０２５年には基幹系システムを２１年以上使っている企業が約６割を超え、２０１５年の段階ですでに１７万人も不足していたIT人材が４３万人不足するそうです。メインフレームを担当していたIT人材の退職・高齢化により、古いプログラミング言語を知る人材が供給できなくなります。
ITシステムには、会社の事業活動を裏で支える基幹システムや、銀行の勘定系システムや製造業の生産管理システムといった業界特化型のシステムなどの分類があります。
企業のデジタルシフトは簡単ではありません。そのボトルネックと言われているポイントのひとつが、既存の基幹システム（レガシーシステム）です。
国内では、営業所や事業部ごとに構築されたレガシーシステムを使っている企業が多くあります。
レガシーシステムに多くのコストや人的リソースが費やされることで、新しいデジタル技術などにIT予算をつけることが困難になり、企業のグローバル競争力を低下させていると危惧されています。
ITシステムやデータが部門や組織ごとに分断化、サイロ化（業務プロセスや業務アプリケーション、各種システムが孤立し、情報が連携されていない様子を指す）、ブラックボックス化していて、これがイノベーションや新しいビジネスモデル創出の足かせとなっているという問題が指摘されているのです。
DXの推進には、デジタル技術の活用など「攻めのIT投資」に重点を置く必要がありますが、実態はその逆で、JUAS（一般社団法人日本情報システム・ユーザー協会）の「企業IT動向調査報告書2017」によると、日本企業のIT関連予算の８０％は現行ビジネスの維持や運営などの「守りのIT投資」に割り当てられ、新たなビジネスを生み出すためのIT投資ができない状況です。
ユーザー企業（消費者に対する事業を展開している会社。たとえば、自動車を販売する会社や家電製品を販売する会社など）がITシステムの運用や保守に８割を費やし、技術的負債を抱えていれば、将来にわたって新たな付加価値を生み出すために必要なIT投資に資金や人材を振り向けることが困難になり、多くの企業が、こうしたDX実行のために必要となる攻めのIT投資ができないという課題に直面しています。
反面、新興企業はレガシーシステムなど技術的負債を抱えていないことから、最初からデジタル技術を取り入れたデジタルネイティブとしてビジネスに注力できているため、多くの市場においてデジタル技術で従来の市場環境を翻す「デジタルディスラプション（デジタルテクノロジーによる破壊的イノベーションのこと）」が起こると考えられます。
「企業を発展させるものは創造しかない」稲盛和夫
●レガシーシステムの問題点
①現時点では問題なく稼働しているため、危機感を持つことが難しい。一般的なシステム更改プロジェクトは年単位の時間を要し、費用は企業規模によっては数百億に上ります。
②システムダウンや障害発生時に迅速な対応ができない。
③レガシーシステムでのシステムアーキテクチャ（システムに求められることを効率よく行っていくために必要な機能や相互データの更新を定める枠組みのこと）や利用技術との互換性が低く、多様なIT技術を活用することができない。
④システムの維持管理費が高額化して、情報システム予算に占める割合が９割以上に達する。レガシーシステムの維持という守りの投資によって、DXを実現する攻めの投資が落ち込んでしまった場合、デジタル戦争には敗北する。
⑤アドオン（ソフトウェアへ新たな機能を追加するためのプログラム）やカスタマイズ（既存の商品などに手を加えて、好みのものに作り替えること）により複雑化し、扱える人材が少ない。
⑥２０１５年時点で約１７万人とされていたIT人材不足は、２０２５年には４３万人まで急増する。
⑦レガシーシステムの保守及び運用に多くのリソース（資源や資産）を割かざるを得ず、最先端のデジタル技術を担う人材を確保できない。レガシーシステムに精通したエンジニアは、今後さらに減少していきます。
⑧情報システムに対する経営層の理解不足。
⑨「５G時代のデータ活用」という点からも、最適なシステム選びが求められる。
⑩デジタルディスラプター（革新的なデジタル技術を持った新興企業が新しいビジネスモデルとサービスを率いて、市場には快適なイノベーションを起こすこと）に追随できない。
●DXの実現を阻む問題
①経営層が自社システムの問題を自覚していながら、システムの更改に踏み切っていない企業が多い。
②既存システムの問題点を整理し、どう克服すべきかを経営層が想定できていない。
③社員のDX理解不足。
④IT関連の投資の多くが現行システムの維持管理に充てられており、戦略的なIT投資を実施する余裕が残されていないという企業が数多く存在する。
⑤DXが大きな価値を生むと理解はしているものの、いつまで続ければよいのかわからない、どの程度の変化が必要なのかわからない、ゴール地点が見えないといった理由で、変革疲れを吐露する人が出てきている。
⑥既存システムの刷新は長期間にわたり大きなコストがかかるため経営リスクが高いと判断する。
⑦ユーザー企業とベンダー企業（ITにかかわるシステム、ソフトウェア、製品およびサービスなどをユーザーに対して販売する企業）の新しい関係性構築ができていない。
日本では、システムをベンダー企業に受託開発してもらうケースが多く、システムを実際に使う企業（ユーザー企業）側にノウハウが蓄積されていない。
⑧今後の維持管理費が高騰し、技術的負債が増大する。
●DX実現シナリオ
①経営トップがリーダーシップを持って新しい組織作りに取り組む。
②課題の抽出や解決のアクションをメンバー全員で考え、取り組む。
③自社のDX推進状況を把握する
④DX推進指標（経済産業省で策定しているチェックリスト）に沿って行動計画を立てる。
⑤新技術導入の検討をする。
⑥全社的に共通のプラットフォームを活用することで、新システムのブラックボックス化を防ぐ。
●公的な支援
「桜は、冬の間、寒ければ寒いほど、すばらしい花を咲かせる」
新型コロナウィルスの感染拡大を受けて、国税庁では各種税務申告の期限を延長しました。
相続税の申告納付の期限は、原則として相続の開始があったことを知って日から１０か月以内です。
■相続税の申告書の提出・納税の期限の延長が認められる理由
①体調不良により外出を控えている場合
②
■申告期限延長の手続き
申告書の右上余白に、「新型コロナウィルスによる申告・納付期限延長申請」と付記してください。
「自分が見えていないだけではないか」と、謙虚に考えることが美意識
中谷彰宏
有給休暇取得の義務化に続き、「時間外労働の上限規制」が、「働き方改革関連法」が成立（２０１８年６月２９日）したことにより導入されます。
施行日については、原則、大企業では２０１９年４月１日、中小企業は２０２０年４月１日からになりますが、一部の業種（自動車運転業務、建設事業、医師等）については、猶予期間５年が設けられていて、２０２４年４月１日が施行予定となっています。
コンサルタントやアナリスト、研究開発職など高度な職務能力を有している一定の年収以上の労働者については、「高度プロフェッショナル制度」の該当者として労働基準法の適用外となるため、残業時間の上限規制の適用対象外となります。
労働基準法では、法定労働時間を超える労働を禁止しています。
労働時間の原則は、１日８時間、１週４０時間（労働基準法３２条）です。この時間を超えると「法定時間外労働」になります。
労働基準法３７条１項ただし書きでは、月６０時間を超える時間外労働については５０％以上の割増賃金の支払いを義務付けています。
３６協定（労働基準法第３６条）の締結において設定できる残業時間に罰則付きの上限規制が設けられました。しかしながら、通常では、労働基準監督署の立ち入り調査で是正勧告が出され、改善へ向けての措置を求められます。
■特別条項付き３６協定
臨時的に限度時間を超えて時間外労働を行わなければならない特別の事情が予想される場合には、特別条項付き協定を結ぶことにより、限度時間を超える時間を延長時間とすることができます。
ただし、あくまでも臨時的に認められるものですから、３６協定の限度時間を延長できる月数は、年間で６か月までです。
特別条項付き３６協定の時間外労働の上限は、１か月の時間外労働は休日労働を含めて１００時間未満、２か月ないし６か月平均で休日労働を含めて８０時間以内、年７２０時間（法定休日労働を含みません）までです。
○具備すべき要件
①原則となる延長時間を定めること
②「特別の事情」をできるだけ具体的に定めること
③「特別の事情」は、次のア、イに該当する者であること
ア 一時的または突発的であること
イ 全体として６か月を超えないことが見込まれること
④一定期間の途中で特別の事情が生じ、原則としての延長時間を延長する場合に労使がとる手続きを、協議、通告、その他具体的に定めること
⑤限度時間を超えることができる回数を定めること
⑥限度時間を超える一定の時間を定めること
⑦上記⑥の時間は、できる限り短くするように努めること
⑧限度時間を超える時間外労働にかかる割増賃金率を定めること
⑨上記⑧の割増賃金の率は、法定割増賃金率を超える立とするように努めること
通常の３６協定同様、労働基準監督署への協定書提出は必要です。
罰則付き上限規制が定められたことは、労働基準法７０年の歴史の中でも特筆すべき改革です。
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「自分の目に入る風景は、あなたが生きている証」伊集院静
年次有給休暇の取得率は、現段階で、毎年５０％前後だそうです。諸外国に比べて日本の会社員は休まない傾向があります。
2018年6月29日、参院本会議で働き方改革関連法が可決・成立しました。
年間１０日以上の年次有給休暇が付与されている労働者に対して、有給休暇を5日以上の取得（消化）を義務付けるものです。
年間の有給休暇消化日数が５日未満の労働者については、会社が有給休暇の取得日を指定することが義務付けられました。ただし、使用者は労働者に有休の取得時期について意見を聞いて、その意見を尊重するよう努める義務があります。
有給休暇の取得を会社側から働きかけることで、労働者が有給休暇を取得しやすくする目的です。
企業の規模を問わず、正社員やアルバイトなど雇用形態にかかわらず適用されます。
対象の可能性があるケース（出勤率が８割以上）
・入社後６か月が経過している正社員又はフルタイムの契約社員
・入社後６か月が経過している週３０時間以上勤務のパート社員
・入社後３年半以上経過している週４日出勤のパート社員
・入社後５年半以上経過している週３日出勤のパート社員
※週２回か出勤のパート社員は、有給休暇が最大でも年７日までのため、改正法による有給休暇取得日指定の義務の対象となりません。
社員に最低５日の有給休暇を取らせないと労働基準法違反となりますので、６か月以下の懲役または３０万円（従業員一人当たり）以下の罰金が課せられます。
今回の改正に伴い、使用者は労働者ごとに年次有給休暇管理簿を作成し、３年間保存することが義務付けられました。
施行は2019年4月1日からです。
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Statutes of limitations
民法改正後の消滅時効は、権利が行使可能な時から１０年間、権利を行使できると知った時から５年間になり、商事売買や職業による時効期間などの決まりはなくなります。
通常の取引における当事者は、「権利を行使することができる時」をあらかじめ知っていますので、「権利を行使することができる時」と「権利を行使することができることを知ったとき」は一致しますので、多くの取引にかかる債権の消滅時効期間は「５年」になると思われます。
■不法行為、生命・身体の侵害による損害賠償請求権
人の生命または身体の侵害による損害賠償請求権の消滅時効期間は、不法行為によるか債務不履行によるかを問わず、損害および加害者を知った時から５年間、または権利を行使できる時から２０年間で、いずれか早く到達するときに時効消滅します。
生命身体の侵害による損害賠償請求権は、保護の必要性が高いとして、より長期の時効期間にされました
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2019/2/21 売買時の瑕疵担保責任（改正民法）
瑕疵とは、欠陥、キズの意味で、現行民法では、具体的に何が瑕疵かまでは規定されていません。
改正後の民法では、「瑕疵」の言葉自体が使われなくなり、「種類、品質又は数量に関して、契約の内容に適合しない」という表記に変わり、「契約不適合責任」（改正民法５６２条）の概念に改まります。
新制度では、責任の取り方が増え選ぶことのできる範囲が広まったので、買主が今までより保護されたといえます。
瑕疵担保責任に関する変更点をご説明します。
①瑕疵担保責任から契約不適合責任へと変わる
現行民法では、売買の目的物に瑕疵があった場合、当事者が特定の物の個性に着目して取引する場合と、それ以外の場合に分け、特定物売買の場合には瑕疵担保責任、不特定物売買の場合には債務不履行責任が適用されてきました。
改正民法では、種類、品質、数量について契約に適合していなければ適用され、「契約での取り決めと異なるから責任を取る」という意味になります。
現行民法の瑕疵担保責任は「隠れた瑕疵」、つまり買主が契約時に分からなかった瑕疵が対象でしたが、改正後は、隠れていた（分からなかった）・隠れていない（分かっていた）に関わらず、契約した内容に適合しているかどうかが判断基準になります。
②責任を負う対象が変わる
改正民法では、契約した内容に適合しているか否かが判断基準になりますので、売主は買主が契約時に知っていた瑕疵についても責任を負う可能性があります。
③売主の責任期間が延長される
売主の契約不適合に対する責任期間が５年となります。
③損害賠償請求の範囲が変わる
瑕疵担保責任は、「契約が有効であると信じたこと」によって発生した「信頼利益」の部分までしか損害賠償の請求ができませんが、契約不適合責任は債務不履行責任の１種ですので、契約が履行された場合に得られたはずの利益である「履行利益」（たとえば、値上がり利益や転売利益、修理期間中のアパート代など）の部分までに損害賠償の範囲が広がります。
④追完請求（修復請求）をすることができる
現行民法では、目的物の欠陥に関する買主の救済手段としては損害賠償請求と解除の選択肢しかありませんでしたが、改正民法では追完請求や代金減額請求が可能になります。
追完とは、物件の不具合を直してもらったり、不具合のないものに交換してもらうことです。
一方、不動産の売主にとっては責任が重くなりますので、売買契約の締結にあたっては、追完請求権を排除したり、追完請求権に応じるとしてもその限度額を設定するといった対応を講じることを検討する必要があります。
⑤代金減額請求をすることができる
現行民法では、売買の目的物の数量が不足している場合には代金の減額請求を認めていますが、種類や品質が契約内容に適合していない場合には、減額請求を認めていません。
改正民法では、売主が契約の内容に適合しない目的物を引き渡した場合で、買主の責めに帰すべき場合を除き、代金減額請求権が認められます（改正民法５６３条１項、２項）。
代金減額請求は、契約不適合が売り主の責めに帰すべき事由によらない場合でも行うことができますが、買主の責めに帰すべき事由の場合は、売主に対して請求することはできません。追完請求も同様です。
⑥契約解除
現行民法では、契約解除するときには、「購入した目的を達成できない」欠陥でなければ解除できませんが、改正民法では、欠陥が軽微であると判断される場合を除いて解除することができます。
⑦手付解除のルールが明文化される
「瑕疵」の具体的な内容は現行民法に規定されていないように、「契約の内容」の具体例も改正民法には規定されていません。民法の下には宅建業法があり、不動産取引を定義しています。さらに実務では、不動産契約書の特約で、建物の瑕疵の内容を雨漏りなど4項目に絞り込んでいます。このような流れは、民法改正後も同じであると思います。
改正民法では、売主の責任に帰すことのできない事由により損害が発生した場合は、損害賠償責任を負わない、となっています（改正民法４１５条ただし書き）。旧民法の瑕疵担保責任では、故意・過失がなくても売主が責任を負っていました（無過失責任）。この点では、売主にとって責任負担が減ったといえます。
民法改正をふまえ、不動産に問題がある個所などは、売主は契約時にしっかりと買主に伝え、それを契約書に明記することが重要になります。
ペンキ缶と刷毛
2019/2/18 賃借人の修繕権（改正民法）
改正民法では、賃借人が以下の場合には、修繕をする権利があることが明文化されました。
一定の場合には、賃借人が独自に修繕し、その修繕費を賃貸人に請求することができるようになります。
以下の場合には賃借人による修繕が可能になります（改正民法607条の2）。
・賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、または賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしないとき。
・窮迫の事情があるとき。
これとは逆に、賃借人の責任で修繕が必要となった場合は賃貸人は修繕義務を負わないことも明文化されました（改正民法606条1項）。
修繕を要することについては賃借人に通知義務があり、賃貸人が必要な修繕をしないことについては、賃借人に立証責任があるとされます。
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ウィンチクーム（英国イングランドの南西部）のレンガの家
2019/02/15 賃料の減額義務（改正民法）
■賃料の減額義務
設備が故障した場合、修繕するのは家主の義務ですが、賃料を減額することはまれなケースでした。
改正民法では、使用および収益することができなくなった部分の割合に応じて、賃料が当然に減額されるという規定になりました（改正民法611条1項）。
【改正民法611条1項（賃借物の一部滅失等による賃料の減額等）】
１．賃借物の一部が滅失その他の事由により使用および収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用および収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
「人生はいろいろだけど一度だけ」
小藤正明・万能川柳
2019/2/14 商事法定利率の廃止
法定利率とは、金銭の貸し借りに際し、契約当事者間で利率を決めていなかった場合に適用される金利のことをいいます。
民法改正に伴い、商法や会社法も改正されます。
商事法定利率について定めた商法５１４条は削除されることになりました。
現在の経済社会の実態に鑑みれば、商行為によって生じた債権をそれ以外の債権と区別する意義に乏しいことから、商行為によって生じた債権についても、原則どおり民法上の法定利率を使用することになりました。つまり、年利３％になります。
法改正（２０２０年４月１日）前に利息が発生していたのであれば、利率年６％が適用されます。
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「たれかが議論を述べ始めると決して粗漏な態度はとらず、文字通り耳を傾ける姿勢で、それを聴いた。これは、生まれながらの長者だ」
（翔ぶがごとく・司馬遼太郎）
2019/２/６ 原状回復義務（民法改正）
原状回復義務とは、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷は、賃借人がその損傷を原状回復させる義務があるというものです。
【改正民法６２１条】
賃借人は、賃借物を受け取った後これに生じた損傷（通常の使用および収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了した時は、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、このかぎりでない。
原状回復義務については、契約において民法の規定と異なる定めを行うことができますが、消費者との契約においては、不当条項として消費者契約法に基づき無効となる可能性があります。
【最高裁の判例】
賃借人は通常損耗等の原状回復義務を負わないことが原則であるとしたうえで、賃借人が補修費用を負担する損耗の範囲を賃貸借契約で合意した場合には、当該範囲について賃借人に原状回復義務を負わせることができることとしています。
原状回復規定は「任意規定」であり、すべての賃貸借契約を強制的に拘束する「強行規定」ではありません。したがって、契約によって賃借人の原状回復義務を広げることは可能です。
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カントリーファーニチャー
2019/2/５ 敷金の明文化（改正民法）
現行民法では、敷金の取り扱いについては明確な規定がなく、その取扱いについては平成１７年１２月１６日の最高裁判決が実務上のルールとされてきました。
【敷金の定義】
民法（債権関係）の改正に関する要綱案（Ｐ５６，第３３－７）
「賃借人の賃貸人に対する債務を担保することを目的に賃借人が賃貸人に交付する金銭である」という条文が新設されます。
【改正民法６２２条の２】
１ 賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
①賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
②賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。
２ 賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその弁済に充てることを請求することができない。
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「人生、経営、さらには社会現象すらも人の心の反映であり、善き動機、善きプロセスに基づいて行動することの大切さ」稲盛和夫
2019/2/4 法定利率が３％に（民法改正）
２０２０年の民法改正で法定利率は、５％から３％へ引き下げられ、さらに３年ごとに市場金利の動向をもとに１％刻みで法務省令で見直す変動制になります。
具体的には、改正法の施行当初は法定利率を３％とし、日銀が公表する短期貸付金利の各５年間の平均を参考に、３年ごとに変動させていくとのことです。
利息の利率は、特段の意思表示がないときは、当該利息が生じたときの最初の時点での法定利率によります。
法改正を経なくても法定利率を変更することが可能になります。
改正の項目は約２００項目に及びますが、法定金利の改正は大きな改正の一つです。
改正民法第４０４条
利息を生ずべき債権について別段の意思表示がないときは、その利率は、その利息が生じた最初の時点における法定利率による。
２ 法定利率は、年３パーセントとする。
３ 前項の規定にかかわらず、法定利率は、法務省令で定めるところにより、３年を１期とし、１期ごとに、次項の規定により変動するものとする。
４ 各期における法定利率は、この項の規定により法定利率に変動があった期のうち直近のもの（以下この項において「直近変動期」という。）における基準割合と当期における基準割合との差に相当する割合（その割合に１パーセント未満の端数があるときは、これを切り捨てる。）を直近変動期における法定利率に加算し、または減算した割合とする。
５ 前項に規定する「基準割合」とは、法務省令で定めるところにより、各期の初日の属する年の六年前の年の一月から前々年の十二月までの各月における短期貸し付けの平均利率（当該各月において銀行が新たに行った貸付（貸付期間が一年未満のものに限る。）にかかる利率の平均をいう。）の合計を六十で除して計算した割合（その割合に０.１パーセント未満の端数があるときは、これを切り捨てる。）として法務大臣が告示するものをいう。
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2018.07.24 「山口三世代同居・近居住宅支援事業補助金」について
2018.7.14 改正民法での個人根保証（現行民法465条の2）
個人が不特定に債務について保証する内容を含む「個人根保証」は、重要な改正が行われます。
①一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約（以下「根保証契約」という。）であって保証人が法人でないもの（以下この5において「個人根保証契約」という。）の保証人は、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たるすべてのもの及びその保証債務について約定された違約金又は損害賠償の額について、その全部にかかる極度額を限度として、その履行をする責任を負う。
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2018.06.25 改正民法では個人保証契約の極度額を定めなければ無効になる
民法は1896年に制定されて以来、抜本的な改正がなされていませんでした。
2020年4月1日から、改正民法が施行されます。およそ１２０年ぶりとなる民法の改正で、約２００項目が見直されます。
契約が２０２０年４月以前であれば、現行の民法が適用されます。
■賃貸借契約における民法改正の影響
現行民法の極度額規制は貸金等根保証契約に限定されていて、賃貸借契約などにおける根保証契約には適用がありません。
改正民法では、連帯保証人を付帯する賃貸借契約で、連帯保証人が責任を負う極度額の記載のない契約は無効とされます。「賃料の〇〇か月分を限度として」とか「金〇〇円を限度として」と明示するようになります。
極度額とは、元本、利息、損害賠償額等、保証債務に関するすべてを含んでいます。
従来は、賃借人と連帯保証人の責任は同等であるという考えの下で、極度額を設けていませんでした。
賃貸借契約を更新する場合は極度額も継続されますので、賃料が上がる更新があったとしても極度額に変更はありません。
実際の所は、締結した契約書の内容が優先されますので、契約をする場合には、その内容をよく吟味してください。
法人による根保証は、これまで通り無制限の保証契約が締結できます。
極度額の額面については特段の規制はありません。公序良俗に反するような極めて高額な設定でなければ、当事者間で定めます。
■保証人への情報提供の義務
保証人保護の観点から、改正民法では、保証契約締結時と保証人からの請求があった時などは保証人に対して情報提供を行わなくてはいけなくなります。
・借主が期限の利益を喪失した時。賃貸人がこれを知った時から２か月以内に連帯保証人にその旨を通知しなければなりません。
期限内に通知しなかった場合は、期限の利益損失時点から通知をした時点までの遅延損害金を保証人に対して請求することができません。
ただし、この義務は個人の保証人の場合のみに適用され、法人の保証人には適用されません。
【貸主が情報提供を怠った場合】
義務に違反した場合の明確な罰則規定はありません。
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