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不動産関係用語集

あ行

「自分にとって、一番大切なことは、試合前に完璧な準備をすること」
イチロー

字(あざ) 

 「字」は「大字」より小さい集落の範囲に付けられた地名です。

「大字」と区別するために「小字(こあざ)」とも呼ばれます。

江戸時代に各地の集落が拡大すると、人々が住んでいる場所でも村名の後ろに小字がつき始め、次第に住所(○○の国△△郡□□村字××、など)として定着していったものとされています。

 

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遺産分割協議

 

違反建築物

 現在の建築基準法や都市計画法に違反している建物のことです。

違反建築物には時効がありません。

違反建築物を購入した場合には、新たに所有者担った人が、違反を是正しなければなりません。

●建築基準法第9条1項

 特定行政庁は、建築基準法令の規定またはこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した建築物または建築物の敷地については、当該建築物の建築主、当該建築物に関する工事の請負人(請負工事の下請人を含む。)もしくは現場管理者または当該建築物もしくは建築物の敷地の所有者、管理者もしくは占有者に対して、当該工事の施工の使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置を執ることを命ずることができる使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることができる。

「葛藤や苦しみのないところからは何も生まれない」見城徹

遺留分

 遺留分とは、遺言や遺贈に関わらず、一定の相続人(配偶者、直系卑属、直系尊属)が最低限の財産を相続できる権利のことです。兄弟姉妹は請求できません。

相続人の生活を保障するための制度です。

相続では、被相続人の意思を尊重することが大切ですが、相続人にも財産を相続する権利があります。

遺留分が侵害されている場合には、遺留分侵害額請求を行うことが可能です。

遺留分を侵害している人が、遺贈や贈与によって不動産や動産などを受け取っていた場合であっても、認められる遺留分については、侵害している人と持分を共有すると行ったことはなく、金銭での請求になります。

遺留分請求権は、遺留分権利者が、相続の開始及び減殺すべき贈与や遺贈の存在を知ったときから1年で消滅時効にかかります。

また、上記の事実を知らなかったとしても、相続開始から10年間が経過すると、遺留分減額請求権は時効により消滅します。

なお、通常の法律上の事項では「時効の中断」というものが認められていますが、遺留分侵害額請求権の時効については時効の中断は認められません。

■遺留分の放棄

 遺留分はあくまで「権利」なので、請求するかどうかはその相続人次第です。

 遺留分の放棄は、被相続人の生前と死後のどちらでも可能です。

■遺留分の放棄で注意すべき点

 ①遺留分の放棄は他の相続人の遺留分に影響を与えない

  遺留分は相続人全員で共有しているものではないため、相続人の1人が遺留分を放棄しても、放棄された遺留分が他の相続人に振り分けられることはありません。

 ②遺留分を放棄すると撤回できない

■遺留分の割合

 遺留分は、「法定相続割合の1/2または1/3」と定められています。

直系尊属のみが相続人になった場合には法定相続分の1/3です。

■遺留分を請求できる対象

 ①遺言

 ②死因贈与

 ③生前贈与

 遺留分侵害額請求は、①遺言②死因贈与③生前贈与の順番で行います。つまり、遺言によって遺産を引き継いだ人に対して遺留分侵害額の支払いを求め、それでも足りないときに贈与を受けた人に支払いを求め、それでも足りなければ生前贈与を受けた人に請求します。

 生前贈与が複数ある場合には「日付の新しいものから先に」対象になります。

 同時に生前贈与を受けた相手が複数いる場合には、贈与額の割合に応じて按分して遺留分の請求を行います。

■遺産に不動産があったときの遺留分

 土地建物の遺留分については、「相続開始時の価格」が算定基準になります。

■贈与した財産の額

①相続開始1年前までの贈与

 生前贈与されたもののうち、「死亡したときから遡って1年以内」に贈与されたものは、その全額を「遺留分を計算するための相続財産」に加算します。

②生計の資本等の贈与

 相続人に対して、婚姻・養子縁組・生計の補助として生前贈与された財産(特別受益)については、「死亡したときから10年前までの贈与」が、遺留分を計算するための相続財産に加算されます。

③遺留分の権利がある人の権利を害することを知っていて行った贈与

■遺留分侵害額請求を行う方法と手順

 主に以下の3つのいずれかの方法で行います。

 ①直接交渉による解決

 ②調停

  遺留分侵害額請求は調停前置主義が取られているため、いきなり裁判ではなくまずは話し合いから始めなければなりません。

 ③訴訟

  調停が不調に終わった場合の訴訟は、家庭裁判所ではなく地方裁判所で行います。

  裁判所の判決には強制力がありますので、一方又は双方が不同意であったとしても財産の差押えなどの形で強制的に判決内容が実現されます。

■生命保険金

 原則として、生命保険金は遺留分の対象になりません。

■民法1043条(遺留分を算定するための財産の価額)

 遺留分を算定するための財産の価額は、被相続人が相続開始のときにおいて有した財産の価額にその贈与した財産の価額を加えた額から債務の全額を控除した額とする。

2 条件付きの権利または存続期間の不確定な権利は、家庭裁判所が選任した鑑定人の評価に従って、その価格を定める。

■民法1044条

 贈与は、相続開始前の1年間にしたものに限り、前条の規定によりその価額を算入する。当事者双方が遺留分権利者に損害を加えることを知って贈与をしたときは、1年前の日より前にしたものについても、同様とする。

2 第904条の規定は、前項に規定する贈与の価額について準用する。

3 相続人に対する贈与についての第1項の規定の適用については、同項中「1年」とあるのは「10年」と、「価額」とあるのは「価額(婚姻若しくは養子縁組のため又は生計の資本として受けた贈与の価額に限る。)」とする。

■民法1045条

 負担付き贈与がされた場合における第1043条第1項に規定する贈与した財産の価額は、その目的の価額から負担の価額を控除した価額とする。

2 不相当な対価をもってした有償行為は、当事者双方が遺留分権利者に損害を加えることを知ってしたものに限り、当該対価を負担の価額とする負担付き贈与と見なす。

■民法1046条(遺留分侵害額の請求)

 遺留分権利者及びその承継人は、受遺者(特定財産承継遺言により財産を承継し又は相続分の指定を受けた以下この賞において同じ章において同じ。)又は受遺者に対し、遺留分侵害額に相当する金銭の支払いを請求することができる。

2 遺留分侵害額は、第1042条に規定による遺留分から(下記)第1号及び第2号に掲げる額を控除し、これに第3号に掲げる額を加算して算定する。

① 遺留分権利者が受けた遺贈又は第903条第1項(特別受益)に規定する贈与の価額

② 第900条から第902条まで、第903条及び904条の規定により算定した相続分に応じて遺留分権利者が取得すべき遺産の価額

③ 被相続人が相続開始の時において有した債務のうち、第899条の規定により遺留分権利者が承継する債務(次条第三項において「遺留分権利者承継債務」という。)の額

■民法1047条(受遺者又は受贈者の負担額)

 受遺者又は受贈者は、次の各号の定めるところに従い、遺贈(特定財産承継遺言による財産の承継又は相続分の指定による遺産の取得を含む。以下この章において同じ。)又は贈与(遺留分を算定するための財産の価額に算入されるものに限る。以下この章において同じ。)の目的の価額(受遺者又は受贈者が相続人である場合にあっては、当該価額から第1042条の規定による遺留分として当該相続人が受けるべき額を控除した額)を限度として、遺留分侵害額を負担する。

① 受遺者と受贈者とがあるときは、受遺者が先に負担する。

② 受遺者が複数あるとき、又は受贈者が複数ある場合においてその贈与が同時にされたものであるときは、受遺者又は受贈者がその目的の価額の割合に応じて負担する。ただし、遺言者がその遺言に別段の意思を表示したときは、その遺志に従う。

③ 受贈者が複数あるとき(前号に規定する場合を除く。)は、後の贈与に係る受贈者から順次前の贈与に係る受贈者が負担する。

2 第904条、第1043条第2項及び第1045条の規定は、前項に規定する遺贈又は贈与の目的の価額について準用する。

3 前条第1項の請求を受けた受遺者又は受贈者は、遺留分権利者承継債務について弁済その他の債務を消滅させる行為をしたときは、消滅した債務の額の限度において、遺留分権利者に対する意思表示によって第1項の規定により負担する債務を消滅させることができる。この場合において、当該行為によって遺留分権利者に対して取得した求償権は、消滅した当該債務の額の限度において消滅する。

4 受遺者又は受贈者の無資力によって生じた損失は、遺留分権利者の負担に帰する。

5 裁判所は、受遺者又は受贈者の請求により、第1項の規定により負担する債務の全部又は一部の支払いにつき相当の期限を許与することができる。

■民法1048条(遺留分侵害額請求権の期間の制限)

 遺留分侵害額の請求権は、遺留分権利者が、相続の開始及び遺留分を侵害する贈与があったことを知ったときから1年間行使しないときは、時効によって消滅する。相続開始の時から10年を経過したときも、同様とする。

■民法1049条(遺留分の放棄)

 相続の開始前における遺留分の放棄は、家庭裁判所の許可を受けたときに限り、その効力を生ずる。

2 共同相続人の1人のした遺留分の放棄は、他の各共同相続人の遺留分に影響を及ぼさない。

絵図

 手書きで書かれていた時代の公図です。

 

大字(おおあざ) 

 「大字」は、江戸時代の村名を承継した範囲や地名を表しています。「」は大字より小さい集落の範囲に付けられた地名です。

その後、市町村の合併、戦後の区画整理などを経てそれまでの大字名が整備され、○○町とか○○△丁目となったところが多いです。

住居表示で、○○一丁目、二丁目などの丁目表示は、すべて大字名なので、算用数字ではなく漢数字で書くのが正式な表記です。

住所の「大字」、「字」は、大都市圏の住所でも使われている地域があるので、地方だから「大字」や「字」が付けられているわけではありません。

住所の「大字」「字」という部分は省略して住所欄に書いても、問題なく郵便物は届きます。

「大字」は、町名地番改正などで現在は減少しています。

 

か行

か行

さ行

「天は人をつくるにあたって、同一の鋳型を用いることは、決してしなかった」大 久光・松下幸之助の研究者

さ行

た行  

た  つ て と

 

な行

は行

ま行 

「差し伸べている手の上にしかブドウは落ちてこない」伊集院静

みなし譲渡所得税

 不動産など含み益がある財産については取得時と売却時で価格が異なることは珍しくなく、被相続人が相続財産を時価で売却した収入があったとみなすことです。

この税金を納めるのは、利益を得た者です。

所得税法では、以下の3ケースで、時価相当額の代金を受け取ったとみなされて課税されます。

①法人に財産を贈与した場合

 個人に贈与した場合は贈与者には譲渡所得税はかかりませんが、法人に贈与した場合は贈与者に譲渡所得税がかかります。

②時価の1/2未満で譲渡(低額譲渡)した場合

 贈与が法人相手のケースだけみなし譲渡所得となるのと違い、低額譲渡は相手方が法人でも個人でもみなし譲渡所得として課税されます。

③相続人・遺言で財産を受け取った人が「限定承認」をした場合

 

みなし相続財産

 

民法の三大原則

 ①権利能力平等の原則

 ②所有権絶対の原則

 ③私的自治の原則

①権利能力平等の原則

 すべての自然人は国籍・階級・職業・年齢等によって差別されることなく、平等に権利義務の帰属主体となることのできる資格を有するという原則。

権利能力とは、権利義務の帰属主体となることのできる地位または資格のことです。

具体的には、自然人の権利能力の始期を出生時とする3条に現れています。

②所有権絶対の原則

 近代的所有権は何らの人為的拘束を受けない完全円満な支配者であり、神聖不可侵であることをいいます。

国家の方にも優先する絶対不可侵の権利であるとする原則です。

具体的には、財産権を保障する憲法第29条、所有権の内容を定める206条、解釈上認められる物権的請求権に現れています。

また、民法の解釈上、所有権を侵害された場合、その所有権は、侵害者に対して、返還請求や妨害排除請求権等の物権的請求権を行使できると解されていますが、この物権的請求権も所有権絶対の原則の表れの1つということができます。

③私的自治の原則

 すべての個人は自由な意思によらなくては、権利を取得し義務を負わされることはないという原則です。

国家がこれに干渉してはならないとする原則です。

ただし、私的自治の原則であっても、公共の福祉による制限は存在し得ます。

 

基本原則に基づき制約を付加させているのが特別法として宅建業法や借地借家法があります。

 

ら行

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