周南市・下松市・光市の不動産のご相談は
売家・売土地の泉
㈱レック 〒745-0806 山口県周南市桜木２丁目１－１
営業時間 | 9:00〜18:00 |
|---|
定休日 | 日曜・祝日 |
|---|
不動産関係用語集
あ行
か行
課税標準
期限の利益の喪失
期限の利益とは、期限の到来までは債務の履行をしなくてもよいという利益のことです。金銭消費貸借契約書等の契約書上で規定された期限が来るまでは、借入金等の債務に関する返済を行わなくてもいいという債務者側の利益のことです。この期限は、債権者の勝手で早めることはできません。
債務者の期限の利益を喪失させることができると、債権者は、直ちに債務全額を請求できるようになります。担保を取得している場合には担保権を実行できるようになりますし、債務者に対して債務がある場合には当該債務と相殺することもできます。
条文の例
| 第○○条 乙（借主）は、以下の各号に規定する事由に該当した場合には、相手方に対する一切の債務について当然に期限の利益を失い、直ちに債務を弁済しなければならない。 ⑴…… ⑵…… |
債務者に一定の事由が生じた場合、債務者は期限の利益を主張することができなくなり、債権者は、期限の到来前であっても、債務の履行を一括請求することができるようになります。
以下民法の規定
| 民法１３７条（期限の利益の喪失） 次に掲げる場合には、債務者は、期限の利益を主張することができない。 １．債務者が破産手続き開始の決定を受けたとき。 ２．債務者が担保を滅失させ、損傷させ、または減少させたとき。 ３．債務者が担保を供する義務を負う場合において、これを供しないとき。 |
民法上の期限の利益喪失事由は極めて少ないため、契約書を作成する際は、特約で期限の利益の喪失事由を追記します。たとえば、
・○○回分割の支払いが滞った場合
・契約書に記入した内容に嘘があった場合
・他の債務につき仮差押え、仮処分があった場合
・債務者が倒産手続き（破産、民事再生、会社更生手続き）の申し立てをした場合
・営業停止・営業許可取り消しがあった場合
・公租公課・租税の滞納処分を受けた場合
・その他（所在不明、解散等）
住宅ローンの場合、一般的には、６回の滞納が続くと期限の利益を喪失するようです。
北前船（きたまえぶね）
江戸から明治３０年代にかけて、大阪から瀬戸内海、山陰、北陸、東北を経て、北海道（蝦夷地）に至る航路（西回り航路）に従事した廻船（帆船）です。「北前」とは、「日本海側」を意味します。
江戸と青森を結ぶ「東回り航路」もありましたが、偏西風の影響で「西回り航路」は流されても岸につくので安全ですが、「東回り航路」は沖に流され危険なので、西回り航路での物流が栄えたようです。
日本海ルートを最初に試したのは、加賀藩三代藩主、前田利常です。蔵米を大阪に運ぶために、それまでは陸路と琵琶湖の水運を経て大阪へと運んでいました。
北前船が運んだものは、米、北海道からは昆布やニシン、瀬戸内の塩等とともに、唄や文化など、ありとあらゆるものを売り買いしながら運んだようです。北前船の大儲けの中心は、ニシンだったそうです。ニシンは食べるだけでなく、肥料としても大変重宝されました。
寄港地で「安い」と思う商品があれば買い、高く売れる港で売りさばいていました。
北前船は、電信（価格情報が北前船の独占ではなくなった）や大型の汽船、鉄道の進出で明治末期には衰退してしまいました。しかし、北前船が運んだ食文化は現代にも脈々と引き継がれ、しっかりと根付いています。
北前船で商才を磨いた船主たちは明治以降、その財を銀行、保険、運輸など、様々な分野に投資し、日本経済の発展に寄与していきます。
北前船の大豪商では、金沢の銭屋五兵衛が有名です。加賀藩の財政立て直しに大きく貢献しています。
求償権
法律上の理由によって被った財産の減少について、特定の者に対してその返還を求める権利のことです。
例えば、保証人の一人が債務を弁済して他の債務者が債務をまぬかれたときにその分の返還請求、他人の行為によって損害賠償した場合のその他人に対する返還請求などがあります。
住宅ローンの債務者が一定期間滞納した場合、債務者に代わって保証会社が残りの債務を銀行に一括返済します。そのことによって、保証会社が新たな債務者となって、債務者に一括返済を請求します。
交渉によっては、一括返済ではなく長期の分割返済を認めてもらえることもあります。
教育資金の一括贈与
直系尊属から３０歳未満の子や孫へ教育資金を贈与する際に、要件を満たしている場合には、最大１,５００万円まで非課税となる特例です。
期限は、令和３年３月３１日までとなっています。
結婚・子育て資金の一括贈与
直系尊属から２０歳以上５０歳未満の子や孫へ、結婚や子育てのための資金を一括贈与された場合、最大１,０００万円（結婚関係は、そのうち３００万円）まで非課税となる特例です。
特例の期間は、令和３年３月３１日までです。
特例の適用が終了するのは、受贈した子供や孫が５０歳になったときや受贈した資金を使い切ったとき、使い終わるまでに贈与者が死亡したときです。
金融機関で専用の口座を開設し、該当する資金を支出した場合には領収書を提出します。
贈与契約日の属する年の前年の受贈者の合計所得金額が１,０００万円を超える場合には、当該贈与により取得した資金については、本制度の適用を受けることができません。
| 適用されるもの | 適用されないもの |
| 結婚式場や披露宴会場に支払う費用 | 新婚旅行費用 |
| 衣装代 | 婚活費用、結納、結婚指輪 |
| 引っ越し費用 | |
| 家賃、敷金等の新居の費用（結婚日の１年前後に賃貸借契約をした物件に対して、契約日から３年以内に支払うもの） | 駐車場代や引っ越しの際の不用品の処分料 家具、家電 |
| 出産費用 | 病院等に通うための交通費や宿泊費 |
| 不妊治療費、妊婦健診費用 | 不妊治療のために遠隔地や海外に渡航する際の交通費や宿泊費 |
| 分娩費用、産後ケア費用（出産から１年以内にかかった費用） | |
| 子の医療費、育児費（小学校入学まで） | 病院への交通費、宿泊費。子供用品の購入費 |
原状回復義務
賃貸物件においては、通常、「賃借人は賃貸借契約が終了し、賃借人が建物を退去するにあたり、物件を原状に回復して賃貸人に返還する」という条項が設けられています。
これを原状回復義務と言います。
賃借人は、通常の使用収益によって生じた損耗及び賃借物の経年変化については、回復義務はありません。賃借人の故意・過失によって損耗したもの（特別損耗）について原状回復義務を負います。
賃借人は、原状回復義務を負う一方で、賃貸人に対して敷金の返還を請求する権利があります。
ただし、敷金は賃借物を明け渡すまでに生じた賃借人に対する賃貸人の一切の債権を担保する役割を果たすため、敷金からこれらの債権を控除したのち余りがある場合に限り、賃借人は賃貸人に対して敷金の返還を求めることが出来ます。
「原状回復費用」が賃借人にとって納得できるものであれば問題となりませんが、「原状回復費用」の範囲や金額を巡って賃貸人と賃借人の受け止め方が違う場合もあり、トラブルになることもあります。
➡原状回復を巡るトラブルとガイドライン（国土交通省）
固定資産税
さ行
さ し す せ そ
沿岸流によって運ばれた砂礫が陸地から海中に嘴（くちばし）状に細長く伸びる形で堆積し水面に現れたものです。砂には河川が山から運んできた土砂、波が岸壁を削った土砂があります。
対岸と連結したものは砂州と呼ばれます。
砂嘴の例としては、駿河湾清水港の三保の松原や北海道の野付岬（のつけさき）、長門市の仙崎などがあります。
３６協定（さぶろくきょうてい）
２０１７年度に厚生労働省が全国事業所を立ち入り検査したところ、半数近くの事業所で違法な長時間労働がされているという結果が出ました。
３６協定とは、労働者が法定労働時間（１日８時間、１週４０時間）を超えて労働する場合や休日労働を行う場合には必ず締結しておかなくてはならない労使協定のことで、正式名称は、「時間外・休日労働に関する協定届」といい、所管の労働基準監督署に届け出ることが必要です。労働基準法３６条が根拠になっていることから、３６協定と呼ばれています。
３６協定を適用するには、労働者の過半数で組織される労働組合もしくは、労使協定を締結する目的で選出された労働者の過半数を代表する者との間で労使協定を結ぶことが必要です
就業規則の作成と届け出は常時１０人以上の労働者を使用する使用者と規定されていますが、３６協定は労働者が１人の場合でも届け出が必要になります。この場合の労働者とは、正社員・契約社員・パートタイム労働者・アルバイト・嘱託社員など、雇用形態は問いません。
特別条項付きの３６協定を結べば、厚生労働省の通達で定められた上限を超えて労働することも可能になります。
２０１９年４月に施行される改正労基法では、これまでは限度がなかった、「特別な事情がある場合」の時間外労働時間について上限規制が設けられました。
３６協定を結んでいるからといって、上限なく残業させていいわけではなく、上限時間が定められています。
| 期間 | 時間外労働上限 | 変形労働時間制が適用される場合の上限 |
| １週間 | １５時間 | １４時間 |
| ２週間 | ２７時間 | ２５時間 |
| ４週間 | ４３時間 | ４０時間 |
| １か月 | ４５時間 | ４２時間 |
| ２か月 | ８１時間 | ７５時間 |
| ３か月 | １２０時間 | １１０時間 |
| １年間 | ３６０時間 | ３２０時間 |
上記の限度時間には例外措置があります。どうしても限度時間を超えた残業や休日出勤が発生した場合には、「特別条項付の３６協定届」の届け出をすることで、上記の限度時間を超えた延長時間を設定することができます。原則として突発的な理由であり、上限時間を超える状態が半年以内と見込まれることが必要です。
協定の内容は、下記のいずれかの方法を用いて労働者に周知する必要があります。
①各作業場の見やすい場所に掲示する又は書類を備え付ける方法
②書面を労働者に交付する方法
③パソコンなどに記録し、記録の内容を労働者が常時確認できるようにしておく方法
協定届は事業所ごとに締結する必要があります。本店や支店がれば協定届は両店について作成し、各々管轄する労働基準監督署に届け出なければなりません。
残業時間の上限規制の施行日は、企業規模によって異なります。
・大企業 ：２０１９年４月１日より施行
・中小企業：２０２０年４月１日より施行
３６協定を締結せずに時間外労働・休日労働を行わせた場合には、労働基準法違反となり、６か月以下の懲役または３０万円以下の罰金が科せられます。
住居表示
住居表示は、１９６２年５月に施行された「住居表示に関する法律」に基づいていて、町を分かりやすくしたり、郵便物を配達しやすくすることを目的にした制度です。
住所は従来、「○○市○○町○○番地○○」と、町名と土地の地番で表していましたが、町境が道路などの実際の境と必ずしも一致しておらず、地番も整然と配列されていないため、住居の表示が非常にわかりにくいものとなっていました。
住所として地番が使われなくなっても、地番が土地の場所や権利の範囲を表すための登記上の番号であることに変わりはなく、住居表示の実施された地域であっても登記上では地番で表されます。
地番は法務局が定めるのに対し、住居表示番号は市町村が定めます。
住居表示には、街区方式と道路方式の二つの方法があり、周南市は街区方式を採用し、町名と２つの番号（街区符号と住居番号）で住居を表示しています。
例えば、○○二丁目△番□号という住所の場合は、町名は「○○二丁目」で△は街区符号、□を住居番号といいます。
街区符号は、町ごとに駅や役場のような市町村の中心に近い街区を１番とし、順次、一定の方式に従って住居番号を付けます。
日本では原則として街区方式が用いられていて、山形県東根市、北海道浦河町では例外的に道路方式が導入されています。
住居表示制度を施行が、正月を避けらられることが多いのは、年賀状の配達を考慮したものだそうです。
下松市の住居表示の実施は、着実に進められ、目を見張るものがあります。
住宅ローン控除
取得費加算の特例とは、相続した不動産を売却して利益が生じた場合に、課される所得税を軽減できる特例です。
「売却代金－取得費－手数料」という計算でプラスになった場合には、利益が生じていますので、所得税が課されます。
相続後３年１０ヶ月以内に相続財産を売却した場合は、相続税額の一部を取得費に加算することにより、譲渡所得にかかる税金が軽減されます。
この特例と空き家の譲渡所得の特例とは、選択特例になります。
特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。
【特例を受けるための前提条件】
①相続や遺贈により財産を取得した者であること
②相続時に相続税が課されていて納税していること
③相続開始のあった日からから３年１０ヶ月以内に相続財産を売却していること
信託登記
性空上人（せいくうしょうにん）
性空が生まれたとき、左手をしっかり握りしめていました。両親がその手を開いてみると、握られていたのはなんと一本の針でした。針が糸を導くように、この子は人々を導くなるようになるのに違いない。この話を伝え聞いた人々は、赤ん坊は普賢菩薩の生まれ変わりに違いない、と噂しあいました。
私は思います。針が母親のおなかを傷つけないように、針を握り続けたのであれば、やはりこの赤子は菩薩の生まれ変わりだと。
性空上人は、長年にわたり、普賢菩薩を拝したいと願っていました。
ある日、夢の中で、周防国の御手洗湾の中に普賢菩薩が眠っているというお告げががあり、性空上人は室積に向かいました。
室積では漁師の協力を得て、海の中から象に乗った普賢菩薩の木造を引き上げました。
海から引き揚げられた菩薩なので「海の菩薩」として、広く信仰を集めました。
霊像は普賢山大多和羅山の庵にに安置されていましたが、後年現在の場所に普賢寺御堂が建立され、本尊として安置されています。
「人間同士のコミュニケーションの８割は、『ノンバーバル』（非言語的）である」田坂広志
住宅ローン控除
取得費加算の特例とは、相続した不動産を売却して利益が生じた場合に、課される所得税を軽減できる特例です。
「売却代金－取得費－手数料」という計算でプラスになった場合には、利益が生じていますので、所得税が課されます。
相続後３年１０ヶ月以内に相続財産を売却した場合は、相続税額の一部を取得費に加算することにより、譲渡所得にかかる税金が軽減されます。
この特例と空き家の譲渡所得の特例とは、選択特例になります。
特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。
【特例を受けるための前提条件】
①相続や遺贈により財産を取得した者であること
②相続時に相続税が課されていて納税していること
③相続開始のあった日からから３年１０ヶ月以内に相続財産を売却していること
信託登記
【せ】
性空が生まれたとき、左手をしっかり握りしめていました。両親がその手を開いてみると、握られていたのはなんと一本の針でした。針が糸を導くように、この子は人々を導くなるようになるのに違いない。この話を伝え聞いた人々は、赤ん坊は普賢菩薩の生まれ変わりに違いない、と噂しあいました。
私は思います。針が母親のおなかを傷つけないように、針を握り続けたのであれば、やはりこの赤子は菩薩の生まれ変わりだと。
性空上人は、長年にわたり、普賢菩薩を拝したいと願っていました。
ある日、夢の中で、周防国の御手洗湾の中に普賢菩薩が眠っているというお告げががあり、性空上人は室積に向かいました。
室積では漁師の協力を得て、海の中から象に乗った普賢菩薩の木造を引き上げました。
海から引き揚げられた菩薩なので「海の菩薩」として、広く信仰を集めました。
霊像は普賢山大多和羅山の庵にに安置されていましたが、後年現在の場所に普賢寺御堂が建立され、本尊として安置されています。
善良な管理者の注意義務
地方税
地方税とは一義的に地域住民に対する公共サービスを提供するために必要な財源を自ら調達することを目的としています。
地方税は、原則として地方税法及び地方税法に基づく各地方公共団体の条例に基づいて課されます。
住民税には、道府県税と市町村税があります。
地方税は課税対象によって資産課税、所得課税、消費課税に大別されます。
資産課税には、固定資産税、自動車税、軽自動車税、相続税などがあります。
は行
ま行
「差し伸べている手の上にしかブドウは落ちてこない」伊集院静
みなし譲渡所得税
不動産など含み益がある財産については取得時と売却時で価格が異なることは珍しくなく、被相続人が相続財産を時価で売却した収入があったとみなすことです。
この税金を納めるのは、利益を得た者です。
所得税法では、以下の３ケースで、時価相当額の代金を受け取ったとみなされて課税されます。
①法人に財産を贈与した場合
個人に贈与した場合は贈与者には譲渡所得税はかかりませんが、法人に贈与した場合は贈与者に譲渡所得税がかかります。
②時価の１/２未満で譲渡（低額譲渡）した場合
贈与が法人相手のケースだけみなし譲渡所得となるのと違い、低額譲渡は相手方が法人でも個人でもみなし譲渡所得として課税されます。
③相続人・遺言で財産を受け取った人が「限定承認」をした場合
みなし相続財産
ら行
「息の次に大事なものがあります。『言葉』でございます。」
まど・みちお
４２条 （遺族補償を受ける者）遺族補償を受けるべきものは、労働者の配偶者（婚姻の届け出をしなくとも事実上婚姻と同様の関係にある者を含む。以下同じ。）とする。
２ 配偶者がない場合には、遺族補償を受けるべきものは、労働者の子、父母、孫及び祖父母で、労働者の死亡当時その収入によって生計を維持していた者又は労働者の死亡当時これと生計を一にしていたものとし、その順位は、前段に掲げる順序による。この場合において、父母については、養父母を先にし実父母を後にする。
４３条 （遺族補償の受給者及び順位）前条の規定に該当する者がない場合においては、遺族補償を受けるべきものは、労働者の子、父母、孫及び祖父母で前条第二項の規定に該当しないもの並びに労働者の兄弟姉妹とし、その順位は、子、父母、孫、祖父母、兄弟姉妹の順序により、兄弟姉妹については、労働者の死亡当時その収入によって生計を維持していた者又は労働者の死亡当時その者と生計を一にしていたものを先にする。
２ 労働者が遺言又は使用者に対してした予告で前項に規定するもののうち特定の者を指定した場合においては、前項の規定にかかわらず、遺族補償を受けるべき者は、その指定した者とする。
４４条 （遺族補償需給の等分）遺族補償を受けるべき同順位の者が二人以上ある場合には、遺族補償は、その人数によって等分するものとする。
４５条 （遺族補償受給権の消滅）遺族補償を受けるべきであったものが死亡した場合には、その者にかかる遺族補償を受ける権利は、消滅する。
２ 前項の場合には、使用者は、前三条の規定による順位のものよりその死亡者を除いて、遺族補償を行わなければならない。
