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不動産関係用語集

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や行

ら行

わ行

 

か行                                  

期限の利益の喪失

 期限の利益とは、期限の到来までは債務の履行をしなくてもよいという利益のことです。金銭消費貸借契約書等の契約書上で規定された期限が来るまでは、借入金等の債務に関する返済を行わなくてもいいという債務者側の利益のことです。この期限は、債権者の勝手で早めることはできません。

債務者の期限の利益を喪失させることができると、債権者は、直ちに債務全額を請求できるようになります。担保を取得している場合には担保権を実行できるようになりますし、債務者に対して債務がある場合には当該債務と相殺することもできます。

 

条文の例

第○○条

乙(借主)は、以下の各号に規定する事由に該当した場合には、相手方に対する一切の債務について当然に期限の利益を失い、直ちに債務を弁済しなければならない。

⑴……

⑵……

債務者に一定の事由が生じた場合、債務者は期限の利益を主張することができなくなり、債権者は、期限の到来前であっても、債務の履行を一括請求することができるようになります。

 

以下民法の規定

民法137条(期限の利益の喪失)

次に掲げる場合には、債務者は、期限の利益を主張することができない。

1.債務者が破産手続き開始の決定を受けたとき。

2.債務者が担保を滅失させ、損傷させ、または減少させたとき。

3.債務者が担保を供する義務を負う場合において、これを供しないとき。

 

民法上の期限の利益喪失事由は極めて少ないため、契約書を作成する際は、特約で期限の利益の喪失事由を追記します。たとえば、

・○○回分割の支払いが滞った場合

・契約書に記入した内容に嘘があった場合

・他の債務につき仮差押え、仮処分があった場合

・債務者が倒産手続き(破産、民事再生、会社更生手続き)の申し立てをした場合

・営業停止・営業許可取り消しがあった場合

・公租公課・租税の滞納処分を受けた場合

・その他(所在不明、解散等)

 

住宅ローンの場合、一般的には、6回の滞納が続くと期限の利益を喪失するようです。

 

 

原状回復義務

 賃貸物件においては、通常、「賃借人は賃貸借契約が終了し、賃借人が建物を退去するにあたり、物件を原状に回復して賃貸人に返還する」という条項が設けられています。

これを原状回復義務と言います。

賃借人は、通常の使用収益によって生じた損耗及び賃借物の経年変化については、回復義務はありません。賃借人の故意・過失によって損耗したもの(特別損耗)について原状回復義務を負います。

賃借人は、原状回復義務を負う一方で、賃貸人に対して敷金の返還を請求する権利があります。

ただし、敷金は賃借物を明け渡すまでに生じた賃借人に対する賃貸人の一切の債権を担保する役割を果たすため、敷金からこれらの債権を控除したのち余りがある場合に限り、賃借人は賃貸人に対して敷金の返還を求めることが出来ます。

「原状回復費用」が賃借人にとって納得できるものであれば問題となりませんが、「原状回復費用」の範囲や金額を巡って賃貸人と賃借人の受け止め方が違う場合もあり、トラブルになることもあります。

 ➡原状回復を巡るトラブルとガイドライン(国土交通省)

                           

さ行

 

36協定(さぶろくきょうてい)

 2017年度に厚生労働省が全国事業所を立ち入り検査したところ、半数近くの事業所で違法な長時間労働がされているという結果が出ました。

36協定とは、労働者が法定労働時間(1日8時間、1週40時間)を超えて労働する場合や休日労働を行う場合には必ず締結しておかなくてはならない労使協定のことで、正式名称は、「時間外・休日労働に関する協定届」といい、所管の労働基準監督署に届け出ることが必要です。労働基準法36条が根拠になっていることから、36協定と呼ばれています。

就業規則の作成と届け出は常時10人以上の労働者を使用する使用者と規定されていますが、36協定は労働者が1人の場合でも届け出が必要になります。この場合の労働者とは、正社員・契約社員・パートタイム労働者・アルバイト・嘱託社員など、雇用形態は問いません。

特別条項付きの36協定を結べば、厚生労働省の通達で定められた上限を超えて労働することも可能になります。

2019年4月に施行される改正労基法では、これまでは限度がなかった、「特別な事情がある場合」の時間外労働時間について上限規制が設けられました。

 

36協定を結んでいるからといって、上限なく残業させていいわけではなく、上限時間が定められています。

期間 時間外労働上限 変形労働時間制が適用される場合の上限
1週間   15時間   14時間
2週間   27時間   25時間
4週間   43時間   40時間
1か月   45時間   42時間
2か月   81時間   75時間
3か月  120時間  110時間
1年間  360時間  320時間

 

上記の限度時間には例外措置があります。どうしても限度時間を超えた残業や休日出勤が発生した場合には、「特別条項付の36協定届」の届け出をすることで、上記の限度時間を超えた延長時間を設定することができます。原則として突発的な理由であり、上限時間を超える状態が半年以内と見込まれることが必要です。

 

協定の内容は、下記のいずれかの方法を用いて労働者に周知する必要があります。

 

協定届は事業所ごとに締結する必要があります。本店や支店がれば協定届は両店について作成し、各々管轄する労働基準監督署に届け出なければなりません。

残業時間の上限規制の施行日は、企業規模によって異なります。

 ・大企業 :2019年4月1日より施行

 ・中小企業:2020年4月1日より施行

36協定を締結せずに時間外労働・休日労働を行わせた場合には、労働基準法違反となり、6か月以下の懲役または30万円以下の罰金が科せられます。

 

 ➡厚生労働省

 

た行

 

は行

表題部

 登記事項証明書は、「表題部」と「権利部」に区分されています。

表題部には、土地・建物に関する物理的状況を表示した表示登記が記載されます。

土地の表題部には、所在地、地番、地目、地積の他、分筆、合筆、地籍更正などの経緯が記載されます。建物の表題部には、所在地、地番、家屋番号、種類、構造、床面積、付属建物、新築年月日、増築の床面積などが記載されます。

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