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不動産の相続

「自分と日記の『二人』の時間を大切にしたい」壇蜜

不動産相続の流れ

 

遺言書を確認する

 公正証書で作成されている場合は、公証人役場で調べてもらえます。

 代理人に託している場合にはスムーズに見つかりますが、故人が作成して保管している場合もありますので、故人の持ち物などに遺言書がないかを確認します。

 遺言書が後から見つかると大きなトラブルを引き起こしかねないので、しっかりと確認してください。

相続人を確定する

③相続財産を確認する

 登記事項証明書、固定資産税評価証明書などから相続財産を確認します。

④相続の手続きに必要な書類を集める

相続手続きに必要な書類

⑤遺産分割協議をし、遺産分割協議書を作成する

 不成立の場合、家庭裁判所による遺産分割調停・審判を経て、名義変更手続きに入ります。

相続登記をする

⑦相続税の申告・納税を行う

 

【相続手続きに必要な書類】 

①被相続人の戸籍謄本(出生時から死亡時まですべての戸籍謄本)

②相続人全員の戸籍謄本

③被相続人の住民票の除票

④不動産を相続する相続人の住民票

⑤印鑑証明書

⑥固定資産評価証明書

⑦遺産分割協議書

 

「生きている。あのころもいまも、間違いなく生きている」北方健三

■相続不動産の調査 

 遺産の調査は、相続人の1人が単独でできます。

 残念ながら、被相続人が全国のどこに不動産を所有していたかをまとめて調べ上げるシステムはありません。

 

以下、調査方法です。

①遺言書を確認する。

②登記識別情報(登記済権利書)を確認する。

③被相続人宛ての固定資産税の納税通知書(課税通知書)を確認する。

 納税通知書には、固定資産税が課税されている不動産であれば必ず記載されています。

 以下のような場合には、固定資産税の納税通知書と課税明細書で、被相続人名義の不動産を確認できない場合があります。

 ・土地の固定資産税課税標準額が30万円未満の場合

 ・家屋の固定資産税課税標準額が20万円未満の場合

 故人が所有していた私道や墓地などの非課税不動産は納税通知書では確認ができないため、登記識別情報での確認が必要です。

名寄帳(固定資産台帳)を取得する。

 名寄帳は、登記手続きの際に、法務局へ提出が必要な書類ではありませんが、登記を漏れなく行うための事前確認で必要な書類です。

 名寄帳には、納税する義務を負う人ごとに、その所有する土地・建物の一覧が記載されています。

 名寄帳には、課税されている不動産も、非課税の不動産も記載されています。

 名寄帳に記載されている不動産は、その役所の管轄内にある不動産のみです。管轄外の所在地については、そのエリアの名寄せ帳を別途確認しなければなりません。

 法人名義の不動産は記載されません。法人名義で不動産を所有していた場合には、法人名で名寄帳を取得します。

 郵送で請求することも可能です。

⑤法務局で登記事項証明書を取得する。

 交付には手数料がかかります。

⑥不動産を評価する。

 不動産の評価額には、公示地価、固定資産税評価額、路線価、基準地価があります。

 相続においては、建物については固定資産税評価額、土地については路線価によって価値を算定することが一般的です。

 

【名寄帳・共有名義】

 名寄帳は、1人で所有している不動産と、共有している不動産とで別々に管理されています。

役所で名寄帳を取得するときは、必ず「共有名義の名寄帳も出してください」と窓口の担当者に伝えてください。

 

「自分の苦しみはけっして口にしてはいけない。他人の苦労は我がことと思って背負い、自分の苦労は語ってはいけない」浅井先生・終わらざる夏

法定相続人の調査と確定 

 民法で定められている相続人のことを、法定相続人と言います。相続割合も定められています。

相続人が誰であるかを確定するために、亡くなった人の戸籍を調査します。

被相続人の最後の本籍地で戸籍謄本、除籍謄本を取ることから始まり、そこに記載されている情報をもとにそれ以前の戸籍又は除籍謄本、さらにそれ以前と遡り、被相続人の出生から死亡に至るまでの連続した戸籍謄本を取得します。

戸籍や除籍の謄本は、本籍地を管轄する市町村役場の戸籍係で取り扱っています。遠隔地の場合は郵送請求することも可能です。

その際は手数料に加えて返信用の封筒に切手を貼って同封するなどの手続きを要します。

被相続人に認知した子供がいたり、養子縁組をしていることもあります。

注意が必要なこととして死後認知があります。

不動産の相続登記や金融機関等の手続きでは、相続人であることを証明するために、被相続人の出生から死亡までの戸籍と相続人の現在の戸籍等の提出を求められます。

 

【法定相続のルール】

①配偶者は常に相続人になります。ただし入籍している必要があります。  

②第1順位

 被相続人の子(養子も含む、子が先になくなっている場合は孫)

③第2順位

 被相続人の父母(父母が先になくなっている場合は祖父母など直系尊属)

④第3順位

 兄弟姉妹

 

  法定相続人 法定相続分 法定相続人 法定相続分
第一順位 配偶者 1/2 子供(養子、胎児を含む) 1/2
第二順位 配偶者 2/3 親(養父母を含む) 1/3
第三順位 配偶者 3/4 兄弟姉妹 1/4

 

「道は、たんにたどるだけでなくて、ひらくものである。ひらきながら進むものである」大 久光

■不動産の遺産分割方法

 相続では法定相続が原則であって、遺産分割はあくまでも例外です。

遺産分割には、現物分割、代償分割、換価分割、共有分割の4種類があります。

 

①現物分割

 土地を分割して分割後の土地を相続人がそれぞれ単独で取得します。

分割が難しい土地の場合は適しません。

当然のことながら、建物の現物分割はできません。

換価分割のように売却等の手間がかからない点が現物分割のメリットです。

分割後の土地が狭小になり、利用や売却ができなくなるよう場合には向きません。

 

②代償分割

 相続人の1人が不動産を単独取得し、他の相続人は不動産を取得した人から不動産に変えて相応の金銭を取得する方法です。

相続する財産は違っても、金銭的な価値を等しくするという考え方です。

相続した不動産に特定の相続人が住んでいる場合に適した方法です。

 

③換価分割

 不動産を売却し、売却代金を相続人で分ける方法です。

売却をするには、相続人全員の合意が必要になります。

代償分割と違って、代償の資金を準備する必要がなく、不動産の評価額についての争いは回避できますが、家屋に住み続けることができなくなるデメリットもあります。

実務上ではこの方法がよく使われますが、売却できる不動産であることが前提です。

相続人全員に譲渡所得税が課税されます。

 

④共有分割

 不動産を持ち分割合で取得する方法です。

この方法のデメリット

・不動産を賃貸する場合は、共有者の過半数の同意が必要

・不動産を売却する場合は、共有者全員の同意が必要

になることです。

結局この方法は、遺産分割の解決を先延ばししているだけなので、最終的な解決にはならないのかもしれません。

 

「今日という1日を与えられ、生きていること。その奇跡のような命の有難さに気がつく」田坂広志

■未登記建物の相続

 未登記建物とは、新築時に「表題部登記」を行っておらず、その建物の登記簿がまだ作成されていない状態です。

不動産登記法第47条1項に、「新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない」と定めています。

法律で義務づけられている表題登記ですが、売買をしたり、増改築のローンを組んだりしない限りは、表題登記がなくても不便がありません。

未登記建物の表題登記の義務は相続人に受け継がれます。

相続する建物が未登記かどうかを確認するためには、被相続人に届けられている固定資産税・都市計画税の納税通知書を確認します。

未登記建物であっても固定資産税・都市計画税は課税されるので、納税通知書には記載されているのが通例です。

自治体は建物の存在を把握しているものです。

納税通知書の建物の欄に以下の場合は、未登記建物の可能性が高いです。

 ①「未登記」と記載されている

 ②「家屋番号」が記載されていない

  「家屋番号」が記載されていても、複数の建物に同じ家屋番号が記載されている場合は、1つを除いて未登記建物です。

また、法務局で登記簿謄本が取得できない場合も未登記です。

 

【未登記建物を相続する場合の手順】

 前記の不動産登記法により、未登記建物の相続人は、表題登記を行う義務が生じます。

 

 未登記建物を直ちに取り壊した場合は、市区町村役場の資産税課に「家屋滅失届書」を提出して、以後の固定資産税を負担しないですむように手続きをしておきます。

「いくつもの問題に直面しながら、悲観的に考えたことは一度もない」
盛田昭夫

未登記建物の登記方法

建物表題登記を行い、登記簿を作成する。   

②所有権保存登記をする。

 

※表題登記を行うには、測量や建物の図面作成などが必要なので、土地家屋調査士に依頼するケースが一般的です。

 

建物登記に必要な書類

①確認済書

 

【未登記建物の遺産分割協議書の記載方法】

 記載例

 不動産の表示

 所 在  山口県周南市○○町○○番地

 種 類  居宅

 構 造  木造瓦葺き2階建て

 床面積  1階 ○㎡

      2階 ○㎡

 (未登記のため、令和○年固定資産納税通知書の記載による) 

 

「心して物事を自分の師とし、そこから学び取ろうとするならば、行く道は無限に開かれている」
(松下幸之助)

■抵当権が付いている不動産の相続 

 抵当権の付いている不動産を相続した場合には、残っている借金の返済義務も相続することになります。

相続人が借金を完済して、抵当権を抹消すれば問題にはなりません。

抵当権が設定されている不動産野路かが住宅ローンの残高を上回る場合には、当該不動産を売却し、債務を弁済することも選択肢の一つです。

借金の返済を避けたい場合には、相続放棄を検討することもできます。

 

抵当権が付いていても心配ないケース

 住宅ローンの抵当権の場合は、保険金で返済される仕組みになっているため、相続人はローンを引き継ぐことはありません。

一般的な住宅ローンでは、ローン契約に団体信用生命保険が付帯しています。

 

不動産の相続に関する税金

相続放棄

 

■配偶者居住権 

 約40年ぶりの民法(相続法)大改正(2020年4月)により新しく「配偶者居住権」という権利が創設されました。

「配偶者居住権」とは、故人の配偶者が自宅に無償で終身の間、住み続けられる権利です。

配偶者居住権を設定するには、遺言書に配偶者居住権を設定する旨を記載するか、相続開始後に相続人の遺産分割協議で設定することになります。

配偶者居住権は住む権利であって、家の所有権は別の相続人が持つことになり、不動産を所有できる権利ではありません。

今までは、配偶者自身が自宅不動産を相続しない限り、住み続ける権利が当然に保障されているとは言えませんでした。

しかし、多くの場合、不動産評価額は高額になることから、自宅を配偶者が相続することで預貯金の相続分が減り、生活費が不足してしまうというケースが少なくありませんでした。

配偶者居住権は所有権に比べて低く評価されることで、建物の所有権を配偶者が取得することで、建物の所有権を配偶者が取得する場合に比べて、生活資金の原資となる預金等を配偶者に多めに遺すことができます。

短期居住権は居住部分にしか及びませんが、長期居住権は、居住部分のみならず、店舗として使用していた部分、賃貸部分など建物全体について、使用収益をすることができます。

配偶者居住権を他人に主張するためには、家の相続登記と同時に配偶者居住権設定の登記を行います。居住建物の所有者はその登記の義務を負います。

配偶者居住権の譲渡は禁止されています。

短期居住権と同様に建物の使用にあたっては、善良な管理者の注意義務が求められます。

建物保存に必要な修繕費、建物及び土地の固定資産税は配偶者が負担するものと考えられています。

「人生は自分の力で生きていくものであって、人を当てにするものではないと思っています」佐藤愛子

配偶者居住権の成立要件

 ①亡くなった人の配偶者であること(内縁の妻又は夫は含まれません)

 ②配偶者が、相続開始時に、遺産である建物に居住していたこと

 ③目的となる建物が、被相続人の所有する建物か配偶者と共有する建物であること

 ④配偶者に配偶者居住権を取得させる旨の遺産分割、遺贈又は死因贈与、裁判所の審判がなされたこと

 

配偶者居住権と相続税

 配偶者居住権を設定した場合、自宅の不動産を所有権部分と利用権部分に分けることになります。

一次相続時には、所有権と利用権の両方に相続税が課税されます。

配偶者居住権を相続した配偶者が死亡(二次相続)すれば、配偶者居住権は消滅し、その家は居住権を含め子供のものになりますが、所有権の移転はないために、相続税法ではこのとき自宅所有権に相続があったとはせず、相続税は課税されません。

「たんす長持ち持ってくるより、笑顔ひとつの嫁がいい」

■配偶者短期居住権 

 配偶者の居住の権利については、「配偶者居住権」及び「配偶者短期居住権」の2種類があります。

「配偶者短期居住権」は、相続が発生した時点で故人の持ち家に無償で同居していた配偶者者が、遺産分割が確定するまで、最短でも相続開始から6ヶ月間、引き続き無償で住み続けることができる権利です。

遺産分割の対象とならない場合は、居住建物取得者が配偶者短期居住権の消滅の申し入れをした日から6ヶ月後が期限になります。

配偶者短期居住権は、配偶者に当然に認められる権利です。

被相続人が共有持分しか所有していなかった場合にも、配偶者居住権は成立し、配偶者は被相続人の共有持分を取得した者に対し、その持分に応じた対価を支払うことなく居住建物を使用することができます。

配偶者短期居住権者は、建物の敷地利用権もともないます。

ある程度の時間的余裕をもって、引っ越し先などを探すことができます。

配偶者居住権は、下記の要件に該当する場合には当然に発生し、特別の設定行為は必要ありません。

 

【要件】

①被相続人の法律上の配偶者(婚姻期間による違いはありません)であること

②被相続人が所有する建物に相続開始のときに無償で居住していたこと 

 被相続人と同居していたかどうかは問いません。

③居住建物が第三者に遺贈された場合や、配偶者が相続放棄をした場合には居住建物の所有者から消滅請求を受けてから6ヶ月となります。

 

配偶者短期居住権が認められない場合

①配偶者が配偶者居住権を取得した場合

②相続人の欠格事由に該当する場合、又は、廃除によって相続権を失った場合

 

■死後認知 

 死後認知とは、非嫡出子が父親の死後に認知されることをいいます。

結婚関係にない男女の間で子供が生まれた場合、その子と父親との父子関係はそのままでは単なる事実上のものに過ぎず、その子は父親の財産に対して相続権を有していません。

認知によって、法律上の親子関係が創設されます。

死後認知は、父親の死後3年以内に、検察官を相手として家庭裁判所に訴訟提起します。

請求認容判決が確定すれば、原告は10日以内に認知届を役所に提出しなければなりません。

認知されると、子供の戸籍には認知した父親の名前が記載されます。

認知の効力は子供の出生時に遡って生じますので、死後認知でも父親が亡くなったときから認知された子は相続人であることになります。

ただし、すでに遺産分割協議が済んでいる場合は、最初から協議をやり直すことになると、他の相続人の権利を著しく害してしまうことになります。そのため、他の相続人に対して金銭の支払いを請求することで利害調整をします。

「今日という1日を与えられ、生きていること。その奇跡のような命のありがたさに気がつく」田坂広志

■相続した不動産の国有化

 

 

 

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