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不動産の競売

「当面、自分のぶつかっている困難も、この中で自分たちも鍛えられていくんだと受け止めた」宮本顕治

 一定期間以上、住宅ローンの返済が行われない状況になった場合、抵当権を持つ債権者が裁判所に申し立てを行い、裁判所が抵当権の設定された不動産を強制的に売却することを競売といいます。

滞納が始まって4~6ヶ月程度で競売に移行することが多いようです。

 

不動産競売の流れ

①住宅ローンの滞納

 一般的には住宅ローンの返済が滞ってしまってから6ヶ月ほどで競売申立の手続きが始められます。

②督促状・催告書が届く

 滞納額、滞納回数、返済期日などが記載されています。

 滞納が始まって3ヶ月目にさしかかると、銀行の請求は厳しくなります。

③債権者からの呼び出し、その後の支払いについての相談

④期限の利益の喪失

 期限の利益喪失とは、「借入金の支払期限が到来するまで、返済しなくても良い」という債務者側の権利です。

 分割して支払うことのできていた返済の権利が剥奪されて、滞っていた住宅ローンを一括返済するだけでなく、残金も一括で支払うことを請求されます。

⑤代位弁済

 それでもローン残金の返済がなされないと、債務者に変わって住宅ローンの保証会社が銀行へ借入金の返済をします。

代位弁済が行われると、債権は金融機関から保証会社へと移行し、保証会社又は保証会社から依頼を受けた債権回収会社(サービサー)によって一括返済の請求が行われます。

⑥競売申立・競売開始決定

 代位弁済後も債務者が返済しない場合、債権者は地方裁判所へ競売の申し立てを行います。

競売をすることが決まると、裁判所から債務者に対して「競売開始決定の通知」が届きます。

競売開始決定された旨は登記されます。

⑦現況調査

 不動産競売が決定すると、売却基準価額を決めるために執行官と不動産鑑定士が物件調査に訪れます。不動産鑑定士とは、物件や地域の状況を考慮して、適正な価格を判断する不動産の専門家です。

債務者にも、現況調査のために執行官が訪問する旨の通知が届きます。

関係者への聞き取り調査も行われます。

裁判所の執行官は、自宅に立ち入る権利、鍵を開ける権利が国から認められています。

現況調査を元に不動産鑑定士によって評価書が作成されます。

不動産鑑定士とは、物件や地域の状況を考慮して、適正な価格を判断する不動産の専門家です。

⑧売却基準価額の決定、期間入札の通知

 通知書には入札期間、開札日、売却基準価額などが記載されています。

⑨期間入札の開始

 裁判所は物件明細書や売却までのスケジュールを公開し、一般公募で買い受け希望者を募集します。

国が発行する官報の他、インターネット上の不動産物件情報サイトでも閲覧が可能です。

入札期間は1週間程度、入札期間の数日後に開札されます。

入札できるのは1度きりであり、他の参加者が提示する金額を閲覧することはできません。

入札希望者は、通常の不動産売買のような物件の内覧をすることはできません。

債務者には、競売物件の売却を実施する前に、期間入札の通知が届くので、手続きの詳細を知ることができます。

⑩売却

 指定されていた開札日に落札者が決まり、売却が決定します。

⑪売却許可決定

 競売物件の落札者が決定後、裁判所は売却許可決定を出すか否かを判断します。落札者が買受人として不適切な場合も考えられるからです。

決定から1週間以内であれば、元の持ち主が不服申し立てをすることができますが、正当な理由がない限り認められません。

⑫代金納付・所有権移転登記

 裁判所の売却許可決定が出されると、代金納付期限通知書が買受人へ送付されます。

約1ヶ月が代金納付の期限として設定されます。

代金納付と同時に不動産の所有権が移転するため、所有権移転登記の申請を行います。

買受人が納付した代金は、各債権者への配当に回されます。

余剰分が出た場合には債務者にも配当があります。

⑬退去

 所有権の移転登記がされても、債務者が住み続けている場合は、他人の家に不法占拠している状態です。

⑭強制執行による強制退去

 所有権を失った元の所有者が退去しない場合、寝所有者は裁判所へ引渡命令の申し立てをすることができます。

「形あるものはやがてなくなる」というのが仏教の根本精神です。
(中谷彰宏)

競売手続きの流れ

①競売物件の広告等を見て希望の物件を探す。

②入札希望物件の調査をする。(3点セット

③入札書を入手する。

 裁判所の執行官室受け取る方法と、執行官室宛てに返信用封筒を入れて郵送請求する方法があります。

④保証金を振り込む。

 入札書類一式の中に、金融機関へ保証金を振り込むための振込用紙があります。

⑤入札期間に希望物件の入札を行う。

⑥落札結果を確認する。

 あらかじめ広告されていた開札期日に開札が行われます。

⑦売却許可の決定

⑧残代金の納付

⑨所有権の移転登記

⑩不動産の引渡

 

期間入札

 指定された期間内に指定された場所へ入札書を持参、又は郵送(一般書留若しくは簡易書留)により入札書を指定された宛先に送った後、指定日時(約1週間後)に開札され、落札者を決定する方法です。

 

特別売却

 期間入札で入札者がいなければ、通常は「特別売却」の期間が設けられ、期間入札の際の買受可能価額(売却基準額の8割)以上であれば先着順で受け付けられます。

特別売却による入札の受付は1週間が期限です。

特別売却の場合も期間入札と同様に、申し込みに際しては保証金を納付する必要があります。

期間入札で落札されなかった物件がすべて自動的に特別売却になるというわけではなく、売却基準額を見直したうえで再び期間入札に出されることもあります。

 

不動産競売の取り下げ

 競売を申し立てた債権者が、競売を取り下げる書類を作成し、それを裁判所に提出することで取り下げができます。

裁判所に取り下げ書の提出と登録免許税の支払いをすれば取り下げられます。

競売申立債権者は、いつでも競売申立を取り下げることができます。

ただし、簡単に取り下げてもらえるものではありません。債権者は裁判所へ予納金の支払いをしていて、競売の申し立てに一定の負担を負っていますので、それ相応のメリットがなければ、取下の相談には応じてくれません。

予納金を少しでも多く返金してもらうためには、なるべく早く取下をすることです。

競売取り下げの2つの方法

①住宅ローンの残債を一括で返済

 一括返済は、現実的には非常に困難です。そもそも一括で返済できるのであれば、競売になっていないはずです。

任意売却

競売取り下げの必要書類

①取下書

②収入印紙 

 

取下書(裁判所)

「末遂(すえつい)に海となるべき山水(やまみず)もしばし木の葉の下くぐるなり」

不動産競売の3点セット】 

 裁判所の競売物件情報閲覧室やBIT(不動産競売物件情報サイト)で見ることのできる「物件明細書」、「現況調査報告書」、「評価書」の3つの書類を3点セットといいます。

この3点セットを参考にして、入札希望者は入札価額を検討します。

①物件明細書

 権利関係など、目的不動産に関する情報が記載されています。

②現況調査報告書

 対象物件の状況、占有関係が記載されています。

調査日に立ち会った、所有者や居住者の陳述なども記載されています。

公図の写しや平面図・物件の外観・室内の状況などの写真が複数枚掲載されています。

③評価書(作成者:不動産鑑定士)

 物件の売却価額を評価した根拠が記載され、不動産の図面等が添付されています。

売却基準価格は評価書を元に算出しています。

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