住宅ローン

住宅ローンの借入先

住宅ローン控除（住宅ローン減税制度）

住宅ローンの保証会社

　住宅ローンは、本人または、本人の家族が居住するための住宅及び住宅に付随する土地を購入、新築、増築、改築、既存住宅ローンの借り換えなどを行うために金融機関から受ける融資のことです。

 

　公的ローンでは、「財形住宅融資」が代表的です。

　住宅ローンを借りるときの費用としては、まず金融機関に支払う融資手数料が挙げられます。

 

 

 

 

 

借り入れ費用

融資手数料
ローン保証料
団体信保険料保険料
印紙代
登記費用

 

住宅ローン減税制度は、住宅ローンを借り入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図る制度です。

正式名称は、「住宅借入金等特別控除」です。

住宅ローン減税の制度は、毎年変更されていますので、利用前には国交省のホームページや税務署などで最新の情報を確認してください。

住宅の取得（新築、新築住宅の取得、中古住宅の取得）や一定の増改築・リフォーム工事を行って返済期間10年以上のローンを組んだ場合に、一定の条件を満たしていれば、納めた所得税と住民税の一部（控除額が所得税よりも大きく、控除しきれない分は、住民税からも控除が受けられる）が還付される制度です。

別荘や投資用の住宅を買った人は対象になりません。

夫婦が共働きの場合に共有名義にすると、夫と妻のそれぞれに対して住宅ローン控除が使えるため、より減税額が多くなります。

住宅取得と同時期に行う土地取得のためのローンにも適用されます。

ただし、省エネやバリアフリーの場合は、別のリフォーム減税の方が有利な場合があります。

所得税から控除しきれない場合は、住民税からも一部控除（所得税の課税双徐徳金額等の額の７％または１３万６５００円のうち小さいほうの額が上限）されます。

制度の目的は、住宅取得者の金利負担を軽減することです。住宅の購入は経済の活性化に重要なコンテンツなので、この制度が続けられています。

最大控除額は、ローン残高の1％で、残高の上限は４０００万円です。

なお、令和元年１０月１日の消費税１０％への引き上げに伴い、控除期間が１０年間から１３年間へと３年間延長されました。ただし、消費税率１０％が適用される住宅を取得した場合に限られます。

控除額は毎年４０万円が上限（長期優良住宅などでは５０万円）です。１３年間で最大５2０万円（長期優良住宅などでは６５０万円）です。

住宅の取得後６か月以内に入居し、住民票を移す必要があります。

「取得」とは、新築住宅の場合は引き渡しを受けた日、中古住宅の場合は売買契約の日または所有権移転の登記をした日です。

住宅ローン控除の手続きには、住宅を取得した年に確定申告が必要です。

確定申告による還付金は、約１か月後に指定した金融機関の口座に振り込まれます。

2年目以降は、会社員であれば年末調整で必要書類を提出するだけです。

住宅ローン控除の申告をすると、１か月半前後経過後に、申告書に記載されている口座に還付金が振り込まれます。

住宅ローン控除の適用条件

■新築住宅の場合（マンション・一戸建て）

①減税を受けようとする人自身が、住宅の引き渡しまたは工事の完了日から６か月以内に居住すること

②２０２１年（令和３年）１２月３１日までに入居すること

③床面積が５０㎡以上であること

　この床面積は登記されている面積です。

④床面積の２分の１以上の部分がもっぱら自己の居住の用に供するものであること

⑤控除を受ける年の年末までに住んでいること

⑥控除を受ける年の合計所得金額が３,０００万円以下であること（3,000万円を超える年は住宅ローン控除が利用できない）。合計所得金額とは、収入から必要経費や給与所得などを差し引いた所得合計額のことです。　➡国税庁

⑦返済期間が１０年以上の借入金であること

　繰り上げ返済などで返済期間が１０年未満になると、その時点で控除が受けられなくなります。

⑧取得の時に生計を一にしており、取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得でないこと

⑨入居した年とその前後２年ずつの計５年間に、３０００万円特別控除や買換え特例を受けていないこと

 

■中古住宅の場合

①床面積の２分の１以上の部分がもっぱら自己の居住の用に供するものであること

②耐火建築物以外で築２０年以下、耐火建築物で築２５年以下であること

③上記の年数を超えている場合には、耐震性能を有していること、もしくは既存住宅売買瑕疵保険に加入していること

④マンションなどの耐火建築物の場合には、その取得の日以前２５年以内に建築されたもの

 

■増改築リフォームの場合

　新築時の要件に加え、以下の要件を満たす必要があります。

①工事費用が１００万円（補助金等の額を除く）を超えること。

②その工事にかかる部分のうちに居住用以外の部分がある場合には、その居住用部分にかかる工事に要した費用の額が全体の工事に要した額の２分の１以上であること。

③リフォーム・リノベーション完了日から６ヶ月以内に居住し、控除を受ける年の１２月３１日まで続けて住んでいること

④（家屋の場合）

　増築、改築、建築基準法に規定する大規模の修繕または模様替え、一定のバリアフリー改修工事、一定の省エネ改修工事、一定の床または壁の全部について行う修繕または模様替え、地震に対する安全基準に適合させるための一定の修繕または模様替えの工事。

④（マンションの場合）

　区分所有部分の床、階段または壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事。

⑤一定の省エネ工事。

⑥一定のバリアフリー改修工事

　高齢者や体の不自由な人が不便なく生活するために、住宅の機能を改善する工事です。

　工事費用の合計額が30万円を超えるもの。

⑦現行の耐震基準に適合させるための耐震改修工事。

 

耐震、省エネやバリアフリーリフォームの場合は、固定資産税の減税もあります。

 

　➡国税庁

土地の取得費

 

住宅ローンの借換えの場合

　条件を満たせば借換えをしても、引き続き住宅ローン控除を利用することができます。控除期間は入居が起点なので借換え後も変わりません。

●条件

①新しい住宅ローンが、当初の住宅ローンの返済のためのものであることが明らかであること。

②返済期間が１０年以上であること。

③住宅ローン控除を受ける人の合計所得が年間３,０００万円以下であること。

 

借換え後に住宅ローン控除を受ける場合は、年末調整で申請します。

入居期限の緩和

　新型コロナウィルスの影響によって、入居が以下の通り遅れる場合、入居期限（令和２年１２月３１日）が緩和されます。

①中古住宅を購入後、増改築工事が遅れた場合

　所定の要件を満たしていれば、「増改築等の完了の日から６か月以内」に入居すれば適用。

 

住宅ローン控除確定申告

　住宅ローン控除の確定申告期間は、購入した住居に入居した年の、翌年1月1日から3月31日の間です。

サラリーマンは原則として確定申告をする必要はありませんが、住宅ローン控除を受けようとする最初の年には確定申告をする必要があります。次回以降は年末調整を毎年行います。

 

住宅ローン控除確定申告に必要な書類

　次の書類を3月31日までに所轄の税務署に提出するか、e-TAXで電子申告をします。

①マイナンバーが記載されている書類

②確定申告書

③住宅ローンの年末残高証明書（金融機関より）

④源泉徴収票

⑤住宅借入金等特別控除額の計算明細書

　②と③の書式は税務署に備え付けられています。

⑥土地・家屋の登記事項証明書

⑦運転免許証・マイナンバーカードなどの本人確認書類

 

住宅ローン減税の対象となる増築、リフォーム工事

 

　➡国税庁

　繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に、元金の一部（又は全部）を前倒しで返済する方法です。

通常の返済では「元金+利息」が返済額となりますが、繰り上げ返済では支払った金額がそのまま元金の返済に充てられます。

金融機関によって、繰り上げ返済手数料がかかる場合とかからない場合があり、手数料は、定額制と定率性の２つの方法があり、金融機関に異なります。

事前に確認が必要です。

住宅ローンの繰り上げ返済には、２つのタイプがあります。

１つめが、「期間短縮型」と呼ばれるもので、月々の返済額を変えずに、返済期間を短くする返済方法です。

２つめは、「返済額軽減型」で、返済期間を変えずに、毎月の返済額を少なくする返済方法です。

 

保証料を一括で払っている場合は、繰り上げ返済をすると返済した部分の保証料が戻されます。

【金融機関からもらう書類】

①抵当権設定契約証書

②金銭消費貸借契約書などの借用書

③抵当権の登記識別情報

④抵当権解除証書

⑤金融機関の委任状

　住宅ローンを完済された方や代理人に対して、抵当権を抹消する行為の委任状です。

　

　銀行が融資をする場合、連帯保証が必要になりますが、連帯保証人を立てることは容易ではありません。

連帯保証人に変わって登場したのが「保証会社」です。

保証会社は金融機関が指定します。

子会社に保証会社を持つ金融機関と、外部の保証会社に委託する金融機関があります。

借主は、住宅ローン会社と金銭消費貸借契約を締結するとともに、保証会社と保証委託契約を締結します。

 

【保証料】

　万が一住宅ローンの返済ができなくなった場合に、債務者に代わって住宅ローンの肩代わりを保証会社にしてもらう（機関保証）ために必要な料金です。

融資先の金融機関が住宅ローンの「貸倒れリスク」を軽減させる方策です。

ただし、肩代わり（代位弁済）をしてくれても、債務者の支払い義務が消えるわけではありません。

資金の返済する相手が融資先から保証会社に変更されるだけなので返済義務は継続します。

住宅ローンの債権が保証会社に移ると、期限の利益がなくなってしまい、一括返済で請求されます。

保証会社が請求してくる権利を求償権といいます。

保証料は借入額と返済期間によって決まります。

保証料の支払い方法は２種類有ります。

①一括前払い型（外枠方式）

　住宅ローンの契約時に、数十万円から場合によっては数百万円となる保証料を支払う方法です。

繰り上げ返済をすれば、保証料の一部は返金されます。

②金利上乗せ型（内枠方式）

　住宅ローンの契約の金利に上乗せして支払う方法です。

「内枠方式」は分割払いとなるため、まとまった現金は不要ですが、支払額は多くなる傾向にあります。

 

【代位弁済の流れ】

　以下のような流れで代位弁済は進みます。

①住宅ローンの返済が滞る

②貸主から借主への督促

③期限の利益を喪失する旨の通知が届く

④住宅ローン会社は、保証会社に対して、保証契約に基づき、借主の代わりに連帯保証債務を支払うよう請求する

⑤代位弁済が行われる

　代位弁済が行われると、信用情報には代位弁済が行われたということが記録されて、信用情報に傷が付いた状態になります。

⑥保証会社から借主へ「代位弁済通知」が送られてくる

⑦保証会社は借主へ一括返済を求める

⑧遅延損害金が発生する

⑨不動産の差し押さえが行われる

⑩競売にかかる

　競売が開始されると裁判所から「競売開始決定通知」という書面が届きます。