か　き　く　け　こ

会社法人等番号　改祖図　買取再販住宅　開発許可制度　開発行為　買戻特約　確定測量図　額縁分筆　　　火災保険の補償例　課税標準額　合筆　壁芯面積と内法面積　仮換地　仮登記　管理行為

 

会社法人等番号

　令和2年3月30日から不動産登記規則等の改正により、不動産登記手続において、会社法人等番号を提供することで、申請を受けた登記所の登記官が当該者の印鑑証明書を作成することができる場合に限り、印鑑証明書の添付が省略できるようになっています。

会社法人等番号とは、商業法人登記をしている会社等の法人に対して付される12桁の識別番号のことです。

法人番号は13桁の数字で構成される、法人を識別する番号です。

■会社法人等番号を提供することにより添付省略できる情報

①法人の代表者の資格を証する情報（登記事項証明書）

②法人の住所を証する情報（代表者事項証明書、登記事項証明書）

③法人の住所の変更証明情報（登記事項証明書）

 

■会社法人等番号を提供することにより添付省略できる情報

①会社の代表者の資格を証する情報（登記事項証明書）

②印鑑証明書

③住所を証する情報

 

改祖図

　明治６年に行われた地租改正事業以降に作成された図面です。　

明治新政府が地租改正事業を早期に完了させ税金を徴収したいという思惑と、村民たちの土地に対する強い気

持ちが一大事業を３年間で成し遂げてしまいます。

野取絵図、字切図、字限図、字図などがあります。

 

買取再販住宅　

　新築住宅の価格高騰が続くなか、人気を集めているのが新築住宅に比べて割安な中古住宅です。特に買取再販住宅は、リフォーム・リノベーションを施した新築住宅に近い状態で購入できます。

中古住宅にありがちな自ら手を加える必要が無く、そのまま住むことができます。

買取再販住宅のリフォーム・リノベーションの範囲は、物件の築年数や条件によります。築浅の物権であれば部分的にリフームした上で再販されることもありますし、築30年、40年ともなればスケルトン状態にした上でリノベーションし、販売される物件が多いです。

■買取再販住宅の適用要件

①住宅取得時点での住宅が新築後10年を経過している

②居住の用に供される床面積が50㎡以上の家屋であること

③増改築等にかかる工事に要した費用の総額が、売買価額の20％に相当する金額（その金額が300万円を超える場合には300万円）以上であること

④リノベーション工事について、工事の内容について、工事内容に応じて100万円もしくは50万円以上の費用がかかっていること

⑤宅地建物取引業者が既存住宅を取得し、上記③および④の要件を満たす特定増改築等にかかる工事を行った後の既存住宅について、宅地建物業者の取得の日から2年以内に取得していること

⑥耐震性に関して、以下のいずれかに該当する家屋であること

（イ）1982年1月1日以後に建築された家屋

（ロ）（イ）以外の場合、一定の耐震基準を満たしていること

 

■買取再販住宅のメリット

①新築住宅に比べて価格が安い

　立地がいい場所から開発されてきた歴史があるため、良い立地であることも多いです。

②すぐに入居できる

　自ら中古住宅を取得してリフォームやリノベーションをする場合は、入居できるまでに一定の期間を要しますが、買取再販住宅であれば購入後、すぐに入居できます。

③新築物件と同様の控除期間・控除上限額で住宅ローン減税が受けられる

④契約不適合責任が売主につく

　業者（売主）は、契約不適合責任を原則２年間負わなければなりません。

⑤仲介手数料がかからない

 

■デメリット

①見えない部分の不具合がわからない

②リノベーションの質にばらつきがある　

③一から自分の好みに作りたい人にとっては、希望に沿わない場合がある

 

■中古住宅とは

　中古住宅とは、過去に人の住んだことがある住宅のこと。加えて、新築後に誰も住まないまま1年以上経過した「未入居住宅」も中古住宅に含まれます。

 

開発許可制度　

　都市計画法に規定する開発許可制度は、都市の周辺部における無秩序な市街化を防止するため、計画的な市街化を促進すべき市街化区域と原則として市街化を抑制すべき市街化調整区域に区域区分した目的を担保すること、及び都市計画区域内の開発行為については、道路や公園などの公共施設や下水などの排水設備等の必要な施設の整備を義務づけるなど、良好な市街地の形成を図るために設けられたもので、開発行為を行う場合には、あらかじめ知事（または市長）の許可を得なければなりません。これを開発許可といいます。

開発許可の対象となるのが「開発行為」です。

市街化区域において、1000㎡以上の開発行為を行う際には、原則として許可が必要になります。

　➡開発許可制度の概要（山口県）

　➡開発許可ハンドブック（山口県）

 

開発行為　

　開発行為とは、建築物の建築や特定工作物の建設のために、①区画の変更、②形状の変更、③性質の変更のいずれかを行うことをいいます。

開発行為が行われる場合は、別に定められた開発許可が不要になる場合を除き、あらかじめ都道府県知事の開発許可を受けなければなりません。

開発許可の目的は、無秩序な市街化を防止し、都市の均衡ある発展を図ることにあります。

市街化区域では、一定規模以上の開発行為に公共施設の設置を義務付けて開発を許可し、市街化調整区域では、原則として開発は認められませんが、一定の条件にあてはまるものについては開発が許可されます。

■区画又は形質の変更とは

①区画の変更

　道路、河川、水路等の廃止、付替、新設などにより、一団の土地の利用形態を変更することをいいます。

②形状の変更

　盛り土または切り土を行う造成で土地の形状を変更することです。

③性質の変更

　農地、山林、駐車場等の土地を建築物を建築するための敷地に変更する行為をいいます。

■都市計画法　開発許可申請区域一覧

区　域	許可の必要な規模
市街化区域	1,000㎡以上
非線引き都市計画区域	3,000㎡以上
都市計画区域外	10,000㎡以上
市街化調整区域	原則開発・建築禁止

■開発許可が不要な開発行為

①小規模開発など、面積がある一定未満の場合

・市街化区域における1,000㎡未満の開発行為

・非線引き都市計画区域における3,000㎡未満の開発行為

②農林漁業者の住宅や、農林漁業用建築物（畜舎、蚕室、温室、堆肥舎、サイロなど）を建築するための開発行為　

③鉄道施設、医療施設、図書館、公民館、変電所等公益上必要な建築に供する目的で行う開発行為

④市街化調整区域内に居住している者の日常生活のために必要な物品の販売、加工、修理等の業務を営む店舗等（延べ床面積が50㎡以下）を新築する目的で、その市街化調整区域内に居住している者が自らその業務を営むために行う100㎡以下の開発行為

⑤都市計画事業の施工として行う開発行為

買戻特約　

　不動産の売り主が買主に支払った代金及び契約費用を返還することで、売買の解除をすることができる特約です。契約と同時に交わします。

買戻特約は、登記を行うと、第三者に対しても効力を持ちます。

売主が買戻権を行使できる期間は最長１０年です。期間の更新は認められず、期間の取り決めをしていない場合は、その期間は５年とされます。

売主が不動産を買い戻す金額は、売買したときの金額と同額でなければなりません。

 

確定測量図

「確定測量」とは、土地家屋調査士などの資格者と隣地所有者との立ち会いのもと、境界点の合意・確認を得て行われる測量です。

確定測量図を作成するには、調査・測量後に隣接地の所有者や道路・水路を所有する行政と現地で境界を確認後、書類に署名捺印をする必要があります。

確定測量図の登記を代理できる資格者は、土地家屋調査士だけです。

登記申請の際に地積測量図が必要になったのは昭和35年4月1日からです。

 

●確定測量図が必要となるケース

①土地を売却するとき

　公簿面積で取引する場合にはあえて境界確定測量を行わないのが通常です。

②相続税を物納するとき

　土地を物納する場合は、相続の開始から10ヶ月以内に、境界確定測量図、境界確認書、登記事項証明書を提出しなければなりません。

③土地を分筆するとき

　分筆登記をする場合には、その土地のすべての境界について境界確定をしている必要があるためです。

④境界杭を復元するとき

⑤隣地の所有者と境界で争いが発生したとき

⑥土地を寄付や払い下げをするとき

 

●確定測量が不要なケース

①都市部以外の広大な土地を売却する場合

 

●確定測量の流れ

①土地家屋調査士に測量を依頼する

　過去に取り交わした境界確認書などの書類がある場合は用意する。

②法務局での調査

　対象となる土地とその隣接地の公図や地積測量図、登記事項証明書といった資料を入手します。

③現地事前調査

④隣地所有者へ挨拶する

　隣接する土地の所有者へ、隣接する道路があれば行政担当者へ、確定測量を実施する旨を連絡します。現地測量図に測量図に仮杭設置点を載せた図面を提示し、合意が必要です。

⑤現況を測量する

　取得した資料や現地の境界杭、塀、フェンスなどを参考にして実際に測量を行い、現況測量図を作成します。

⑥立ち会いをして境界を確定する

　隣接地の所有者や行政担当者の立ち会いのもと、境界を確認し、それぞれが納得すれば境界杭や金属標などを設置します。

　共有名義の土地の場合、共有者全員の承諾が必要です。

⑦境界確認書の作成

⑧確定測量図の作成

　境界点は座標値化し、座標から面積計算を行い、詳細な図面を作成します。

　確定測量図に土地所有者全員が署名・捺印すれば完成です。

額縁分筆

　土地の内側だけを切り取って登記し、境界線を確定していない部分を切り離してしまう方法です。

 

火災保険の補償例

　火災保険の補償内容・対象例は以下の通りです。

①火災・落雷・破裂・爆発

②水濡れ・外部からの物体落下等・騒擾

③水災

 

課税標準額　

　課税標準額とは、固定資産評価基準に基づいて各自治体が算出した土地・家屋の価値（固定資産税評価額）です。

固定資産税額を算出するための基礎となるものです。

評価額を基に、住宅用地の特例措置や、負担調整措置が行われることなどで、評価額と比べ課税標準額はかなり低くなることがあります。

家屋の場合は評価額と一致します。

 

合筆（がっぴつ・ごうひつ）

 

　隣接する数筆の土地を一筆にすることを合筆と言います。

 

壁芯面積と内法面積

 

仮換地

　仮換地とは、土地区画整理事業による整備後の換地処分が行われる前に、地権者に対して仮に割り当てられる換地のことです。使用収益ができます。

その代わり、従前地を使用収益することはできなくなります。

仮換地された土地は、土地区画整理事業の完了時にそのまま換地されるのが原則となっており、再び別の換地に移転するわけではありません。

仮換地を購入すれば、その土地を使用収益することができるので、家を建てることももちろん可能です。

土地の売買は従前地に基づいて行われ、登記をする場合には従前地の面積で行われます。

■賦課金

　土地区画整理事業における事業資金の多くは、保留地の売買代金を充当することが多いのですが、思うように保留地の売却が進まないことがあります。

■精算金

　減歩があった場合には、精算金が支払われることもあります。

 

仮登記　

 

　後でする本登記のためにあらかじめ登記上の順位を確保しておくための登記です。

 

管理行為　

　財産を保管してその経済上の用途に適させる行為のことです。

管理行為は、処分行為に対する用語です。

各共有者の持分の過半数で決します。

財産の性質を変更しない範囲で利用・改良を目的とする行為で、保存行為・利用行為・改良行為があります。

①保存行為

　財産の現状を維持するための行為です。

共有物の現状維持に当たる行為は単独で行うことが可能です。

・共有物の修繕

・権利の登記

・不法占拠者の立ち退き

・時効中断

・法定相続分で相続登記+

②利用行為

　財産をその性質に従って有利に利用するための行為です。家屋を賃貸するなど。

　賃貸物件として活用する場合、管理行為として認められる期間は土地が５年以内、建物が３年以内です。

③改良行為

　財産の性質を変じない範囲内でその価値を増加する行為です。