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売家・売土地の泉
㈱レック 〒745-0806 山口県周南市桜木２丁目１－１
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「でぎるごどは文句まげずにやるべ」遠山大佐・終わらざる夏
登記所備付地図整備事業（法務省）
一般社団法人民事法務協会は、インターネットで登記情報を確認できる登記情報提供サービスを提供しています。
登記情報提供サービスは、一次利用、個人、法人、公共機関に区分されています。
一次利用サービスは、インターネットと電子メールが使用可能なパソコンがあれば、すぐに利用できます。
道路斜線制限とは、敷地が接している前面道路の反対側の境界線から一定の勾配で示された斜線の内側が家を建てられる高さの上限で、用途地域によって勾配の値が決まっています。
【住居系用途地域の場合】
道路の反対側の境界から1：1.25の斜線内
【商業・工業系の用途地域の場合】
道路の反対側から1：1.5の斜線内
角地の場合は、それぞれの道路から斜線制限を受けます。
建築物を前面道路からセットバックさせ、敷地の道路側に空き地を設けた場合は、その後退した距離だけ、前面道路の反対側の境界線が向かい側に移動したものとして、道路斜線を適用することができます。
道路幅員
原則として側溝は、蓋の有無にかかわらず幅員に含まれます。
道路幅員制限（どうろふくいんせいげん）
敷地の前面道路の幅員（２以上ある場合はその幅員の最大のもの）が12ｍ未満の場合は、道路幅員制限があります。
前面道路の幅員が狭いと、容積率が小さくなります。
「一日に十里の道を行くよりも、十日に十里行くぞ楽しき」桂小五郎
都市計画区域は、次の3つに区分されます。
①市街化区域：既に市街地を形成、または、今後10年以内に優先的かつ計画的に市街地化を図る区域です。
さらに、市街化区域を用途や目的に応じて21の「地域地区」に分割します。
②市街化調整区域：市街化が進まないように抑える区域で、人が住むための街作りを行う予定のない区域のことです。農地や森林などを守ることに重点が置かれ、許可を得た場合を除き、原則として家を建築することができません。
③非線引き区域：市街化の予定はあるが、とりあえず現状のままにしておく区域です。
非線引き区域≠都市計画区域外
都市計画区域の他には、「都市計画区域外」と「準都市計画区域」があります。
都市計画に定められた都市計画道路、都市公園、公共下水道などの「都市計画施設」の整備事業及び「市街地開発事業」について、知事の認可･承認を受けて実施する事業をいいます。
都市計画区域外でも定めることが可能な、都市施設（道路・下水道・電気供給施設・学校・病院など）、都市での生活・都市の機能維持の維持に必要な施設のことです。
都市計画道路、都市計画公園、都市計画河川、都市高速鉄道の４つが挙げられます。
都市計画区域内では、将来の事業が円滑に実施できるように建築物の建築などに対して一定の制限がかかります。
■趣旨
都市計画の告示により都市計画施設の都市計画が正式に効力を生ずると、その都市施設の区域内では、近い将来において都市施設を実際に整備する工事等が実行されることとなる。
そこで、こうした将来の整備事業の実行に対して障害となる恐れのある行為は原則的に禁止しておくのが望ましい。
■都市計画施設の区域内における建築制限
都市計画の告示があった日以降、都市計画で定められた都市施設の区域において、建築物を建築するためには、都市計画法第53条に基づく知事の許可が必要です。この許可については次の点が重要です。
①建築物の建築には許可が必要。ここで建築とは「新築、増築、改築、移転」を指す。
②土地の形質変更は許可が不要、工作物の変更も許可が不要。
③当該建築物が次に掲げる要件に該当し、かつ、容易に移転し、または除却することができるものであると認められること。
・階数が2以下で地下を有しないこと
・主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その他これらに類する構造であること
市街化区域内の土地、建物を所有する方には都市計画税が毎年課税されます。
都市計画税は原則として毎年1月1日現在、市街化区域内に土地や家屋を所有している人に課され、4月～5月頃に市町村から届く納税通知書に従って、固定資産税と併せて納税することになっています。
都市計画税は都市計画事業や土地区画整理事業に要する費用に充てるために市町村が課税する目的税です。
納税義務者は、毎年1月1日現在、都市計画法による都市計画区域の農地のうち、市街化区域内に所在する土地及び家屋を所有している人です。
納税方法は、固定資産税と同様に、納税通知書が送られてくる「普通徴収形式」です。
考え続けることで、ひとりの人間として成長していける」野村克也
■都市計画税の計算方法
都市計画税額＝課税標準×税率（0.3％の制限税率）
※税率は自治体によって異なる場合があります。
■課税標準額
固定資産税と同様、原則として評価額が課税標準額になりますが、土地については、負担調整措置や住宅用地に対する課税標準の特例措置などの適用がある場合は、これらの特例適用後の額が課税標準額になります。
建物の場合は、固定資産税課税標準額と固定資産税評価額は一致します。
■住宅用地に対する課税標準の特例措置
小規模住宅用地（住宅1戸当たり200㎡までの部分）の場合 評価額×1/3
その他の住宅用地（住宅1戸当たり200㎡を超える部分）の場合 評価額×2/3
■免税点
固定資産税が課税されない場合は課税されません。
既存の道路の拡張や新たな道路を作る際に設定される道路の事業計画です。
都市計画道路は、人や物資の円滑な移動を確保する役割のほか、防災や環境・景観面での良好な都市空間の形成、上下水道、電気、ガスなどの収容空間、土地利用の誘導など様々な役割があります。
都市計画法に規定した手続によって定められます。
主に都市をつなぐ幹線道路の整備を目的としていて、幅員が20ｍ、30ｍ等といった大きな道路が多いのが特徴です。
都市計画道路の区域内で建築物を建築しようとする場合には、許可を要します。
同区域内の土地を有償で譲り渡そうとするときは、事前に都道府県知事または市長に届けなければならず、地方公共団体等から買い取り希望の申し出があったときには買い取りの協議に応じなければならないとされています。
都市計画道路は、交通機能に着目して、「自動車専用道路」「幹線道路」「区画街路」「特殊街路」の４種類に区分されます。
都市計画に関する制度を定めた法律で、都市の健全な発展と秩序ある整備を図ることを目的として、1968年に制定されました。
各都道府県は、市町村の中心となる市街地を含む地域を「都市計画地域」、その周辺等で多くの建築物の建設等が見込まれる地域を「準都市計画地域」に指定します。
2022年3月31日時点では、国土の約27％が都市計画区域に指定されており、全人口の約95％は都市計画区域内に居住しています。
■都市計画区域・準都市計画区域において適用される規制
①開発行為の許可制
②区域・地域・地区に応じた建築等の規制
③建築基準法に基づく建築規制
都市施設には次のようなものがあります。
「人生で大切なのは好きなことをする時間」出口治明
土地家屋調査士
土地家屋調査士は、土地や建物の表示に関する登記に必要な調査・測量・申請手続きなどを行います。
表示に関する登記は土地家屋調査士のみが代行できる独占業務です。
■土地家屋調査士の業務内容
①表題登記に必要な土地・建物の調査・測量
②表示登記に関する申請手続きの代行
③筆界特定
隣地との筆界が不明確な場合に、筆界を特定するために申請するのが筆界特定の手続きです。
土地の区画に関するトラブルを裁判になる前に防ぐ重要な業務です。
④分筆
⑤地目変更登記
⑥筆界に関する裁判外紛争解決手続き（ADR)
土地の境界でトラブルが起きた場合、筆界確定訴訟を提起する方法があります。しかし、訴訟には費用も時間もかかることなので、できることなら避けたいものです。
そういった場合に、土地の所有者同士が話し合いによって解決を図る方法です。
⑦表示に関する登記の審査請求手続きの代理
登記申請した表題部について、登記官が下した判断に不服があった場合に、法務局長に不服申し立てをする手続きです。
■就業するには
土地家屋調査士として仕事を行うには、土地家屋調査士試験に合格し、日本土地家屋調査士会連合会に登録して、土地家屋調査士会に入会する必要があります。
■土地家屋調査士試験
試験は２回、１０月の筆記試験と翌年１月の口述試験があり、筆記を合格したもののみが口述試験を受けることができます。
「初対面だからこそ、心配りが重要になってくる。初対面のために礼儀はある」見城徹
土地家屋調査士会ADRは、各地の土地家屋調査士会が運営する制度で、裁判ではなく、土地家屋調査士と弁護士が調停人として当事者間の話し合いを手伝うことによって、所有権界に関する問題の早期解決を図るものです。
ADRとは、「裁判外紛争解決手続の利用の促進に関する法律」（ADR法）に基づいて行われる紛争解決手続で、「Alternative（代替的）」「Dispute（紛争）」「Resolution（解決）」の頭文字を取っています。
土地家屋調査士会ADRは所有権界も確定できますので、終了後は土地に境界標を設置することもできます。
■メリット
①いきなり対立的な構図を取ることなく、まずは問題が起った場合に相談するところから入るので、利用しやすい。
②手続には諸費用が発生するが、一般の裁判に比べると廉価になっている。
■デメリット
①相手方が交渉のテーブルに着かないと利用できない。
土地家屋調査士会ADRでも境界についての認識が一致しない場合は、筆界特定手続きを行い、公法上の境界を法務局により特定してもらいます。
「真に誠実であるためには、まず人の何倍かの忍耐力と、ものを正しく考える批判力とがいります」平沢 興
昔から続く市街地は地形に沿って形成されていて、 道路も入り組んで見通しが悪くなっていることがあります。
土地区画整理事業とは、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、土地区画整理法で定めるところに従って行われる土地の区画形質の変更及び公共施設の新設又は変更に関する事業のことです。
「区画形質の変更」とは、「換地」のことであり、それが土地区画整理事業の本質です。
また、農地や山林が広がる地域で、新たな市街地を作るときにも土地区画整理の手法が使われます。
土地区画整理事業は、地権者が組合（土地区画整理組合）を作って行う場合が多く、他にも市区町村等が主体となって行う場合もあります。
組合を設立するには、７人以上で定区画整理地区内の地権者区画整理地区及び借地権者のそれぞれ３分の２以上の同意を得て、組合設立の認可を受けます。
組合説膣が認可されると、反対した権利者もその意思にかかわらず、全員が組合人にならなければなりません。
地権者の宅地は、新たな区画に合わせて再配置（換地）されます。
不均衡が生じる場合には金銭で調整されます。
土地所有者等においては、土地区画整理事業後の宅地の面積が従前に比べて小さくなりますが、都市計画道路や公園等の公共施設の整備や宅地の整地により、利用価値の高い宅地が得られることになります。
デメリットとしては、土地の評価が上がることで、固定資産税も上がることが予想され、必ずしも同じ場所に換地されるとは限らないことがあげられます
■仮換地
土地の区画工事は、複数の土地を整備するため、工事完了までに膨大な時間を要します。
工事期間中、土地の所有者が土地を使用できなければ大変なので、「仮換地」を設定します。
仮換地が設定されれば、換地が決まった段階で土地が使えるようになり、家を建てることも、土地を売却することも可能になります。
原則、仮換地として指定された区画は、そのまま換地として使用することになります。
通常はそのまま換地となります。
■保留地
土地区画整理事業で整備された宅地のうち、施行者が換地と定めない宅地のことです。施行者は保留地を売却して事業資金の一部に充当します。
「呑兵衛の好きな言葉は前祝い」
和宇茶中・万柳
■減歩（げんぶ）
土地区画整理事業における換地において、地権者が土地の一部を提供することです。
従前地から少しずつ提供し合い、公園や道路用地を捻出するため（公共減歩）や事業費に充てるために売却する用地を確保するために売却する用地（保留地）を確保する目的で土地を減らすことを減歩といいます。
用地は区域内の土地所有者が平等に提供することが原則とされています。
減歩は買収ではないので、土地の所有者は所有する土地を無償で提供することになります。
提供する土地の割合を「減歩率」といいます。
■事業の費用負担
土地区画整理事業に必要な費用は、保留地の売却によって賄われます。
また、国からの補助金や地方公共団体の助成金、公共施設管理者負担金も活用されます。
■換地処分
土地区画整理事業の最後の手続が「換地処分」です。土地区画整理事業にて道路や公園などの公共施設の整備が完了した後に、新しく割り当てられた換地に登記をして、土地の権利を従前地から換地に移します。
従前地に関する権利関係はそのまま換地に移ります。
■土地区画整理事業のメリット
①道路・公園・上下水道等が整備される。
②整然とした利便性の良い土地になる。
③資産価値が向上する。
④事業の実施は、組合施行の場合は組合員からなる総会により決められるなど、民主的な他続きで進められる。
⑤防災時の安全が確保される。
⑥公共性の高い街作り事業であるため、税金面で数多くの優遇措置が受けられる。
⑦整理前の権利を保全しながら事業を行うため、長年地元で培われてきた地域のコミュニティがそのまま生かされる。
⑧土地の境界が明確になる。
■土地区画整理事業のデメリット
①土地の売買が禁止される期間がある。
②土地の所有面積が減る
③住宅ローンが組めない
施行者と提携している金融機関であれば、ローンが組めるケースもあります。
④昔ながらの景観が変わる
■税制特例
①個人または組合施行土地区画整理事業において、一定の宅地造成を行う個人または法人に対し土地等を譲渡した場合の譲渡所得税は１,５００万円が控除されます。
②清算金については、５,０００万円までは特別控除が認められています。
③代替資産の取得による課税の繰り延べ
補償金により、代わりの建築物等を取得した場合は、課税の繰り延べを受けることができます。
④公共団体等施工土地区画整理事業のために土地等を譲渡した場合の譲渡所得税は２,０００万円の控除が受けられます。
⑤区画整理が施行された土地について、仮換地が指定された後、３年以内に、一定の住宅建設を行うものに土地を譲渡した場合には、長期譲渡所得税が軽減されます。
⑥建物の移転補償を受けた人が、移転補償契約をした建物を除却し、仮換地または換地の上に代替の建物を取得したときは、その除却した建物の価格に応じた減免を受けることができます。
⑦仮換地及び保留地予定地に係る固定資産税及び特別土地保有税の課税対象者の特例
⑧換地処分に伴う登記にかかる登録免許税の非課税
⑨土地区画整理組合は、所得税、法人税、住民税、事業税、印紙税については非課税です。
「心臓から送り出された新鮮な血液は 十数秒で全身を巡る わたしはさっきのわたしではない そしてあなたも わたしたちはいつも新しい」
川崎洋・詩人
■清算金
換地設計の際にすべての換地を過不足無く配置することは、現地の状況等により技術的に困難であり、定められた換地相互間にはある程度の不均衡が生じます。この不均衡を是正するために徴収・交付する金銭のことを清算金といいます。
整理前に比べて整理後の評定価額が多いときには徴収、整理前に比べて整理評定評定価額が少ないときには交付されます。
評定価額は従前の土地及び換地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境などあらゆる面から総合的に考慮して決定されます。
清算金は、権利者間の不均衡を是正することが目的のため、地域全体で徴収金額の合計と交付金額の合計は同額となります。
清算金の額が確定するのは、換地処分の公告の日の翌日です。
■換地処分と土地の売買
「換地処分」が行われた後の土地の売買はもちろんのこと、換地処分がされる前でも土地の売買は可能です。
■移転に合わせて建物を建て替える場合
たてものの移転補償は、その建物等が移転後においても整理前の価値や機能を失うことのない範囲における補償金額になります。
したがって、移転を契機に増築、改築、新築を行った場合、その費用が補償額を超えた額については個人負担になります。
■民間施行する場合
①「土地区画整理組合」を設立して、区域内の全宅地所有者と借地権者が強制的に組合員になる。
■組合設立認可後における制限
次のような行為を行う場合は、土地区画整理法により許可が必要になります。
①土地の区画形質の変更
②建築物や工作物の新築又は改築、増築
③総重量が５トンを超える物の設置または堆積
土地地積更正登記
地積更正登記が行われると、原則として、今まで課税されていなかった面積増加分の差額が５年程度遡って課税されます。
