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配偶者居住権　

　配偶者居住権とは、被相続人が所有していた建物があり、被相続人の配偶者は自身が亡くなるまで、もしくは一定の期間済むことのできる権利です。

配偶者居住権を第三者に対抗するには登記が必要です。

■制度が作られた目的

　高齢配偶者が…

　・住居を失うリスク

　・生活資金が不足するリスク

これを防ぐために、「家は住み続けられて、現金も相続できる」制度として創設されました。

■配偶者居住権が成立する要件

　以下の全てを満たす必要があります。

①法律上の配偶者であること

　内縁関係は不可

②被相続人が建物を所有していたこと

　借家は不可

③相続関係時に実際に居住していたこと

　空家は不可

④以下のいずれかが必要

　・遺言で「配偶者居住権」を指定

　・遺産分割協議で合意

　・家庭裁判所の審判

■存続期間

　原則　配偶者が死亡するまで（終身）

　例外　遺言・協議で期間限定も可

■配偶者居住権の「評価額」の仕組み

　配偶者居住権は財産として金額評価されます。

評価の基本構造

建物の固定資産税評価額×残存耐用年数率×配偶者の余命係数

結果として

　・所有権より評価額が低くなる

　・現金など他の財産を多く受け取れる

■配偶者居住権のメリット

　①自宅に住み続けられる

　②現金も相続できる

　③相続トラブルの防止

　④老後の生活資金を確保

　⑤相続税の節税効果

■デメリット

項　目	内　容
売却できない	所有権ではないため
賃貸不可	原則、第三者に貸せない
修繕義務	通常の使用・維持管理義務あり
建替え不可	原則不可（権利消滅）
不動産売却が困難	将来の売却に制限

 

旗竿地

　旗竿地とは、「細長い突出がある土地」です。土地主要部を旗に、突出部を旗竿に例えています。

 

 

 

 

筆界確定訴訟

 

筆界と所有権界

　土地の境界には、筆界と所有権界の二つの境界があります。

筆界と境界は、厳密には意味が異なります。

筆界は、一筆の土地が登記されたときの境界（公法上の境界）です。

筆界は直線から構成されることを前提としていて、曲線は想定していません。

筆界は、次の４つに分類されます。

①地租改正時に国家が定めた原始筆界

②分筆等個人の意思により処分された後発的創設筆界

 

筆界は、個人間の合意によって変更することはできません。

 

所有者の利用状況など、合意に基づく境界は、筆界と区別して所有権界（私法上の境界）といいます。

「私法上の境界」は、私的自治の原則の基づき、当事者が自由に決定し、しょぶんできるものであり、隣接する土地所有者同士が話し合いによって私法上の境界を変更することができます。

 

特別の事情がなければ、筆界と所有権界は一致します。

地租改正時に作成された図面は、もともと「所有権界」を図面化したものだからです。

 

筆界と所有権界が異なる土地について、所有権界を明らかにすることを求めている場合には、土地家屋調査士会ADRまたは裁判で解決を図ることになります。

 

　➡法務省

 

筆界未定地

　筆界未定地とは、地籍調査の結果、土地の筆界を確認できずに筆界未定地として処理された土地です。

国や地方自治体が実施する「地籍調査」「登記所備付地図作成作業」などの事業で土地の筆界が確認できなかった際に、筆界未定地として処理されます。

筆界未定地を解消するには隣接土地所有者との協議が必要です。

売却する土地の境界は、原則、売り主が買主に明示しなければなりません（境界明示義務）。

●発生原因

①調査時に境界について紛争があった場合

②調査時に隣接者が立ち会ってくれなかった場合

③調査時に隣接者が行方不明だった場合

④隣接者が海外に居住していて連絡が付かない場合

⑤隣接の土地の所有者が外国人で海外に居住していてその住所が判明しない場合

●筆界未定地の問題点

１．手続き上の問題点

　①分筆・合筆登記ができない。

　②地積更正登記ができない。

　③地目変更登記ができない。

　④農地転用ができない。

２．事実上の問題点

　①土地ごとの形や面積を明らかにすることができなくなる。

　②売買することが困難になる。

　　売却できるとしても大幅に安くなる。

　③土地を担保に融資を受けることが困難になる。

　④土地を売買する場合や抵当権等を設定しようとする場合でも、隣接土地所有者の承諾が必要になる。

　⑤測量が必要になった場合は自己負担。筆界未定を解消するとなると多額の費用が必要になる。

　⑥年数が経過していくと、利害関係人の全員の同意を得ることが難しくなるおそれがある。

●筆界未定の解消方法

①立ち会いによる境界確定

　測量図を作成した上で、法務局に対して「地図訂正」及び「地積更正登記」を申請します。

②筆界特定制度を利用する

③境界確定訴訟を提起する

④買取業者に売却する

 

非典型契約

　非典型契約とは、民法に規定がない契約のことです。

非典型契約は、民法上で名称が規定されていないことから、別名「無名契約」といいます。

民法に規定のない契約であっても、当事者は、自由な意思に基づいてその内容を決定できます（契約自由の原則）。

非典型契約は、比較的新しいビジネスモデルの契約に多いです。

非典型契約は、法律が未整備なので、契約書の整備が重要になります。

 

表題部（ひょうだいぶ）

　登記事項証明書は、「表題部」と「権利部」に区分されています。

表題部には、土地・建物に関する物理的状況を表示した表示登記が記載されます。

土地の表題部には、所在地、地番、地目、地積の他、分筆、合筆、地籍更正などの経緯が記載されます。建物の表題部には、所在地、地番、家屋番号、種類、構造、床面積、付属建物、新築年月日、増築の床面積などが記載されます。