は　ひ　ふ　へ　ほ

配偶者居住権　

　配偶者居住権とは、被相続人が所有していた建物があり、被相続人に配偶その配偶者は自身が亡くなるまで、もしくは一定の期間済むことのできる権利です。

配偶者居住権を第三者に対抗するには登記が必要です。

 

旗竿地

　旗竿地とは、「細長い突出がある土地」です。土地主要部を旗に、突出部を旗竿に例えています。

 

 

日影規制（ひかげきせい、にちえいきせい）

　建築物からできる影が、冬至の日（12月22日頃）に、周辺の土地に一定時間かからないようにすることにより、日照環境を確保するための建物の高さの制限です。

日影規制が制定された背景として、1970年代に入ってマンションなどの高層建物が次々建築されるようになり、日照阻害の問題がクローズアップされ、日照権の訴訟が頻発したことがあります。

 

●規制対象区域

　第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域

商業地域､工業地域､工業専用地域は規制対象地域ではありません｡

日影規制対象区域外の建築物であっても､高さが10ｍを超えている物件で､かつ日影規制対象区域内に日影を生じさせる場合は､適用対象区域内に日影を生じさせる場合は､適用対象区域内にある建築物とみなし､規制の対象となります｡

対象となる区域と日影時間は地方公共団体の条例で定められています。

 

●対象建物

　高さが10ｍを超える建物です。ただし、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域では、軒の高さが7ｍを超える建物又は地階を除く階数が3以上の建物が対象となります。

 

非線引き区域

　市街化区域にも市街化調整区域にも区分しないエリアのことです。

筆（ひつ）　

　「筆」とは、登記簿上で１つの土地を表す単位です。

「一筆、二筆」は、「いっぴつ」「にひつ」または、「ひとふで」「ふたふで」と読みます。

筆には番号が付いていて、それを「地番」と言います。

登記簿には１筆ごとに所在、地番、地目、所有者等が登記されます。

この「筆」は合わせたり分けたりすることができます。

「合筆（がっぴつ・ごうひつ）」「分筆（ぶんぴつ）」といいます。

ちなみに建物の場合、一般的にはマンションやビル等は「一棟」、家屋は「一軒」ですが、登記上の単位は「一戸」や「一個」になります。

土地の単位がなぜ「筆」担ったかという理由は諸説あるようですが、明治時代の「地租改正」の時には既に、条文の中に「一筆毎一筆トナス地」とあります。

 

筆界（ひっかい）　

　土地が登記された時にその土地の範囲を区画するものとして公法上定められた線のことです。

不動産登記法第123条第1号

筆界　表題登記がある１筆の土地（以下単に「一筆の土地」という）と、これに隣接する他の土地（表題登記がない土地を含む。以下同じ）との間において、当該一筆の土地が登記されたときに、その境を構成するものとされた二以上の点、及びこれらを結ぶ直線をいう」

 

筆界調査委員

　民間の土地家屋調査士が任命されることが多いです。

筆界調査委員は、その調査を行っている間は公務員の身分です。

筆界特定制度（ひっかいとくていせいど）　

　筆界特定制度とは、平成17年4月に不動産登記法が改正されて新たに導入された制度です。

土地の所有者などの申請に基づいて、現地において筆界を特定します。

公的な判断として筆界を特定できます。

「筆界特定登記官」が民間の専門家である筆界調査委員（筆界特定登記官が選任）の意見を踏まえて筆界を特定します。

法務局が主体となって筆界を特定してゆく制度で、処理期間が短く、裁判に比べると少ない費用で、隣人関係の悪化の可能性が低いことから、多くの件数が各法務局に提出されているそうです。

筆界特定は、隣接地の所有者の同意がなくても申請することができます。

申請できるのは、土地の所有者か、その相続人です。共有名義の土地につては、共有者の１人からも申請できます。

筆界特定結果は登記情報の中に特定記録として記載されます。

土地家屋調査士は、筆界特定調査委員の中心となってその職務にあたっています。

筆界特定には当事者の話し合いにより解決していくという制度はありませんので、筆界を特定する当事者の主張にとらわれることなく、筆界特定登記官の独自判断により必ず筆界が特定されます。

筆界特定されると、対象土地の表題部に「令和○年○月○日筆界特定（手続き番号令和○年○月○日第○号）」と記載されます。

筆界特定制度は、あくまでも筆界だけを確定しているものであるため、境界を確定しているものではありません。

筆界特定制度による結果に納得できない場合は、裁判で争う（境界確定訴訟）ことになりますが、筆界特定の結果は裁判でも重要視されます。

筆界特定制度の標準処理期間は「９ヶ月」です。

業として筆界特定の手続きをすることができる代理人は、以下の資格者です。

・土地家屋調査士

・弁護士

・簡易訴訟手続きの代理業務を行うことができる司法書士

　対象土地の価格の合計額の2分の1に100分の5を乗じた額が140万円を超えない場合の案件に限られます。

■筆界特定制度の流れ

①法務局へ筆界特定申請書を提出

　筆界特定制度になじむ案件かどうか、法務局での事前相談が必要です。

　添付書類（代理権限証書、相続証明書、固定資産評価証明書、現地案内図、手数料計算書等）

　土地の評価額に応じた申請手数料を納付します。

②法務局内の筆界特定登記官が受理

③申請書の審査・資料収集

④筆界特定登記官による筆界特定の申請の公告・通知

　申請がされた旨の広告を管轄法務局に掲示します。

　対象土地の所有権登記名義人であって筆界特定の申請人以外の者及び、関係土地の所有権登記名義人等に通知されます。

⑤筆界特定登記官が筆界調査委員（土地家屋調査士等）を選任

⑥筆界調査委員による現況等把握調査

　対象土地の確認、境界標の有無、占有状況等の構築物、道路や水路の位置、地形などを調査します。

⑦手続き費用の予納

　法務局では事前に特定調査測量の費用を算定して、申請人に予納を告知し、申請人は予納します。　

⑧測量実施者による測量

　筆界調査委員は、対象土地の測量または実地調査を行うときは、あらかじめ、その旨を筆界特定の申請人・関係人に通知し、これに立ち会う機会を与えなければなりません。

⑨筆界特定登記官による意見聴取

　筆界特定登記官は、公告時から筆界特定までの間に、意見聴取等の期日を開催しなければなりません。

　意見聴取での陳述などの要旨は、調書を作成して明らかにします。

　申請人及び関係人は、筆界特定登記官に対し、筆界特定の手続きにおいて作成された調書及び提出された資料の閲覧を請求することができます。

⑩筆界調査委員の意見書の提出

　意見書に記載されるのは、調査結果に基づいた筆界調査委員の見解です。

　意見書では、図面及び基本三角点に基づく測量結果の座標値等により、筆界点と認められる各点の位置が明らかにされます。

⑪筆界特定　

　筆界特定登記官は、筆界特定調査員の意見を踏まえ、対象土地の筆界特定をし、筆界特定書を作成します。

⑫　筆界特定の公告・通知

　筆界特定登記官は、筆界特定をしたときは、遅滞なく、筆界特定の申請人に対し、筆界特定書の写しを交付して内容を通知するとともに、筆界特定をした旨を公告（本局及び管轄登記所に掲示）し、関係人に通知します。

⑬管轄法務局にて手続き記録の保管

　筆界特定手続き記録は管轄登記所で保管されます。

　管轄登記所の登記官は、対象土地の登記記録の表題部に筆界特定があった旨の記録をします。

⑭筆界特定手続き記録の公開

　誰でも手数料を納付して、筆界特定書または筆界調査委員が作成した測量図・筆界特定の手続きにおいて測量または実地調査した結果に基づいて作成された図面の全部または一部の写しの交付を請求することができます。

　公開に関する手数料は次の通りです。

・筆界特定書の全部または一部の写しは、１通につき1,000円

・手続き記録と筆界特定の手続きにおいて、作成された調書及び提出された資料の閲覧の手数料は、一手続きに関する記録につき500円

 

■筆界特定制度に係る費用

①筆界特定申請手数料

　土地の固定資産税評価額を基に算出、申請時に収入印紙で支払います。

　固定資産税評価額の2分の1に相当する額に100分の5を乗じた額を基礎とし、その額に応じて手数料が変わります。

申請後、境界線の隣地の土地の価格を法務局が調べて、追加の手数料を請求されますので、その額を納付すれば手数料をすべて納めたことになります。

最初から正確な費用を計算することが難しい場合もありますので、その場合は概算額を予納することになります。

申請手数料は申請人が負担します。

②測量費用

③申請代理人の報酬

　１０～２０万円

 

■手続保障の機会

　申請人や隣接地の所有者には次の手続保障の機会が与えられています。

①筆界特定の申請の通知

②手続きにおいて意見及び資料を提出できる。

 

■土地家屋調査士会ADR

 

筆界確定訴訟

 

筆界と所有権界

　土地の境界には、筆界と所有権界の二つの境界があります。

筆界と境界は、厳密には意味が異なります。

筆界は、一筆の土地が登記されたときの境界（公法上の境界）です。

筆界は直線から構成されることを前提としていて、曲線は想定していません。

筆界は、次の４つに分類されます。

①地租改正時に国家が定めた原始筆界

②分筆等個人の意思により処分された後発的創設筆界

 

筆界は、個人間の合意によって変更することはできません。

 

所有者の利用状況など、合意に基づく境界は、筆界と区別して所有権界（私法上の境界）といいます。

「私法上の境界」は、私的自治の原則の基づき、当事者が自由に決定し、しょぶんできるものであり、隣接する土地所有者同士が話し合いによって私法上の境界を変更することができます。

 

特別の事情がなければ、筆界と所有権界は一致します。

地租改正時に作成された図面は、もともと「所有権界」を図面化したものだからです。

 

筆界と所有権界が異なる土地について、所有権界を明らかにすることを求めている場合には、土地家屋調査士会ADRまたは裁判で解決を図ることになります。

 

　➡法務省

 

筆界未定地

　筆界未定地とは、地籍調査の結果、土地の筆界を確認できずに筆界未定地として処理された土地です。

国や地方自治体が実施する「地籍調査」「登記所備付地図作成作業」などの事業で土地の筆界が確認できなかった際に、筆界未定地として処理されます。

筆界未定地を解消するには隣接土地所有者との協議が必要です。

売却する土地の境界は、原則、売り主が買主に明示しなければなりません（境界明示義務）。

●発生原因

①調査時に境界について紛争があった場合

②調査時に隣接者が立ち会ってくれなかった場合

③調査時に隣接者が行方不明だった場合

④隣接者が海外に居住していて連絡が付かない場合

⑤隣接の土地の所有者が外国人で海外に居住していてその住所が判明しない場合

●筆界未定地の問題点

１．手続き上の問題点

　①分筆・合筆登記ができない。

　②地積更正登記ができない。

　③地目変更登記ができない。

　④農地転用ができない。

２．事実上の問題点

　①土地ごとの形や面積を明らかにすることができなくなる。

　②売買することが困難になる。

　　売却できるとしても大幅に安くなる。

　③土地を担保に融資を受けることが困難になる。

　④土地を売買する場合や抵当権等を設定しようとする場合でも、隣接土地所有者の承諾が必要になる。

　⑤測量が必要になった場合は自己負担。筆界未定を解消するとなると多額の費用が必要になる。

　⑥年数が経過していくと、利害関係人の全員の同意を得ることが難しくなるおそれがある。

●筆界未定の解消方法

①立ち会いによる境界確定

　測量図を作成した上で、法務局に対して「地図訂正」及び「地積更正登記」を申請します。

②筆界特定制度を利用する

③境界確定訴訟を提起する

④買取業者に売却する

 

非典型契約

　非典型契約とは、民法に規定がない契約のことです。

非典型契約は、民法上で名称が規定されていないことから、別名「無名契約」といいます。

民法に規定のない契約であっても、当事者は、自由な意思に基づいてその内容を決定できます（契約自由の原則）。

非典型契約は、比較的新しいビジネスモデルの契約に多いです。

非典型契約は、法律が未整備なので、契約書の整備が重要になります。

 

表題部（ひょうだいぶ）

　登記事項証明書は、「表題部」と「権利部」に区分されています。

表題部には、土地・建物に関する物理的状況を表示した表示登記が記載されます。

土地の表題部には、所在地、地番、地目、地積の他、分筆、合筆、地籍更正などの経緯が記載されます。建物の表題部には、所在地、地番、家屋番号、種類、構造、床面積、付属建物、新築年月日、増築の床面積などが記載されます。

 

閉鎖登記簿

　閉鎖登記簿とは、もともと不動産登記簿だったものが公開される対象から外れたことで閉鎖された登記記録が保存される帳簿や磁気ディスクのことです。

登記事項証明書の記載内容より以前の内容が知りたい場合は、閲覧や閉鎖登記簿謄本を取得することができます。

「閉鎖」後、土地登記簿で５０年間、建物登記簿で３０年間が経過すると、登記記録は廃棄されます。

 

■閉鎖されるケース

・建物が取り壊されたり、焼失や流失した場合

・土地が合筆された場合

・登記記録がコンピュータで管理することに変更した場合