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不動産登記

不動産登記とはその不動産がどんなものなのか、どこの誰が所有しているものなのかを記録しているもので、その不動産で誰がどんなことをしたのかを記録したものです。

登録されている情報は、現在の情報だけでなく、過去の情報も記録されています。

不動産売買や不動産を担保にする取引等における安全性を確保するのが不動産登記の目的です。

土地と建物は別々に登記が行われ、土地は1筆、建物は1棟ごとに記録されます。

これらの記録は、かつては「登記簿」という帳簿にまとめられていましたが、現在はコンピュータデータとして電磁的に記録されているため「登記記録」と呼ばれています。登記記録をプリントアウトしたものが、登記事項証明書です。

登記は次のようなときに必要です。

 建物の新築・増築・解体

 不動産の購入・売却・相続・贈与

 住宅ローンの利用・借り換え・完済 

登記記録

「本当に好きなことをしていて、食べていけない人を僕は見たことがない」(佐藤 優)

登記記録は磁気ディスクをもって調製されています。

コンピュータ化の前の登記簿は、土地、建物の別でバインダー式のファイルで保管されています。

登記簿は申請すれば閲覧することができます。

登記記録(登記簿)の意義は、登記されることによって、所有者や抵当権者が自分の権利を第三者に対抗できるという点です。

不動産登記においては、土地と建物は別のものとして記録されます。

以前は、目的不動産の所在する地域の法務局まで行かないと登記簿の謄本は取得できませんでした。

登記記録は利害関係人に限らず誰でも取得することができます。

登記記録の構成は、大きく表題部と権利部の2種類に分かれます。

権利部は、さらに甲区、乙区に分かれ、全体で3つの部分から構成されます。甲区には所有権に関する登記の登記事項が、乙区には所有権以外の権利に関する登記の登記事項がそれぞれ記録されています。

文字や数字の下に下線が引かれているものは、その登記が既に抹消されたり、内容が変更されているものであることを示しています。

 

■表題部

 表題部は、一筆の土地又は1つの建物ごとに作成される登記記録のうち、土地・建物の物理的状況が記載されています。

土地に関する登記記録の場合、「表題部」には、「不動産番号」「所在」「地番」「地目」「地積」「原因」「所有者」が記載されます。区分所有建物が建っている場合には、加えて敷地権の目的たる土地の表示として敷地権の種類・割合などが記録されます。

建物に関する登記記録は、「所在」「地番」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」「所有者」が記載されます。付属建物についても同様の内容が記載されます。

登記上の「地番」は、「住居表示(住民票などで使われる番地)」とは異なることが多いので注意が必要です。

表題部は、正しい情報を提供する役割があり公益的な性格が強いため、必ずしも所有者の申請でなく、登記官が職権によって登記することもできます。

建物表題登記をしていなくても、役所は独自に調査を行い、固定資産税を課税します。

 

■甲区

①順位番号

 申請の順番に、順位番号が記載されます。

②登記の目的

 「所有権保存」「所有権移転」「仮登記」「買戻特約」「差押」「仮差押」「買戻特約」などが記載されます。

③受付年月日・受付番号

 不動産登記の各申請は、受付年月日・受付番号で特定されます。

④順位番号

 登記の先後を決定する機能があります。

⑤原因

 「売買」「相続」「贈与」「交換」などが記録されます。

⑥権利者その他の事項

 所有者名、住所、登記原因が記録されます。

⑦次の所有者の順位番号

 甲区1番の人から所有権を譲り受けた人は2番で所有権の登記を受けます。

 

権利部の登記は義務ではありませんが、行わないことで以下のようなデメリットは生じます。

・抵当権の設定登記ができない

 

■乙区

 所有権以外の権利が記載されています。

「抵当権」「地上権」「地役権」などです。

乙区の登記には、定められた登記事項があります。抵当権であれば、債権額、利息、損害金、債務者、抵当権者を記載します。

抵当権や根抵当権が複数設定されている場合は順位番号によってその優劣が決定します。

アンダーラインが引かれていない登記事項はすべて有効なものです。

 

■共同担保目録

 同じ抵当権等が付されている他の物件が記載されます。

 

■主登記と付記登記

○主登記

 独立の順位番号を付してされる登記

「1番」「2番」と表示される。

○付記登記

 主登記に付け加えられた(枝番号を付ける)登記で、主登記の内容を変更するために行う登記。主登記の追加情報になります。

「1番付記1号」などと表示される。

買戻し特約の登記は、所有権移転登記の付記登記で行います。

  

不動産登記の種類

所有権保存登記

「それだけでも、生まれてきてよかったと思える」北方謙三

 建物新築時などに、最初に行う所有権についての登記が所有権保存登記です。所有権保存登記をすることによって、自己が建物の所有者であることを、第三者に対して主張できます。

ただ建物の所有権保存登記をするには、土地家屋調査士による「建物表題登記」が完了していることが必要です。

 この保存登記を基礎として売買や相続といった所有権の移転や抵当権の設定・抹消といった不動産の権利変動に関する登記がなされます。

所有者が既に死亡している場合は相続人が自分の名義で保存登記を申請することができます。

所有権保存登記には登録免許税がかかります。

 

■登記申請に必要な書類

①申請書(正本と副本)

 

■所有権保存登記手続きにかかる費用 ➡国税庁

①登録免許税 

②司法書士の報酬

建物表題登記

「ある時、ある所で、君がある感動を受けたという、繰り返すことのないただ一度の経験の中に、その時だけにとどまらない意味のあることがわかってくる」(吉野源三郎)

建物表題登記は、建物の存在(物的状況)を一番最初に登記記録するための手続きです。

建物を新築した時だけではなく、登記されていない建物を購入した時にも申請が必要になります。

建物の表題登記は、その建物の所有権を取得してから1か月以内に行わなければなりません。(不動産登記法47条)

建物を建てた場合は、土地の地目が「宅地」に変わったということなので、合わせて土地地目変更登記も申請します。

「申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する」と規定されています(不動産登記法第164条)。

所有権移転登記、住所変更登記、所有権保存登記などの権利に関する登記は行わなくても過料になりません。

申請義務があるのは建物表題登記だけですが、その建物の所有権を第三者に主張するためには所有権の保存登記をしなければなりません。

表題登記をしない限り、権利に関する登記である所有権保存登記はできません。

建物表題登記は、建物の所在・家屋番号・建物の種類・構造・床面積・原因・新築年月日・所有者の住所氏名などが記載されます。

一般的な住宅で登記が可能な建物の3条件には、「外気分断性」「定着性」「用途性」があり、これらの条件のすべてを満たさなければなりません(不動産登記規則第111条)。

外気分断性とは、屋根や周壁等により区画された建造物の内部空間において、一定の用に供することができる生活空間(人や貨物の滞留が可能な場所)が形成されている状態のことです。

建物を新築した時だけでなく、所有している建物に何らかの変化があったとき(解体など)にも申請が必要になります。

施工業者から引き渡し証明書を交付してもらえない場合でも表題登記は可能ですが、それに代わる書類を集めることになり、手続きが煩雑になります。

建物表題登記には登録免許税はかかりません。

建物表題登記の期限が過ぎたからといって、必ずしも過料が科せられるわけでもないようです。

 

■登記申請に必要な書類

①表題登記申請書

②建物図面・各階平面図

③所有権証明書(次のうち2種類以上)

・建築確認通知書

・建築検査済書

・施工業者の引き渡し証明書

・建築請負契約書及び工事代金領収書

・固定資産税証明書

・敷地所有者の証明書

・隣地居住者の証明書

・工事完了売渡証明書

・火災保険加入証書

④住所証明書(住民票、戸籍の附票など)

⑥位置図(案内図)

⑦代表者事項証明書

⑧施工者の印鑑証明書

⑨写真(必須ではありません)

 

■家屋番号 

所有権移転登記

卓球の張本智和が世界ランキング1位の樊振東に3-1で勝利した(​アジアカップ 2018/4/6)

 建物や土地を購入したら、「所有権移転登記」を必ず行ってください。この登記は、「この不動産は自分のものである」と公示するために必要な手続きです。

不動産業者や司法書士が行う「本人確認」は、当事者にとっては煩わしいと感じることもあるでしょうが、取引においては大切なことです。

 

■所有権移転登記の申請が必要になるケース

①不動産の相続をしたとき

②不動産を売買したとき

③不動産を贈与、遺贈したとき

 年間110万円を超えた額の贈与を受けると、贈与税が発生します。特例によって贈与税がかからない場合もあります。

④離婚に伴う財産分与で不動産を渡したとき、もらったとき

 

■所有権移転登記に必要な書類

 ・登記申請書

 

■所有権移転登記に必要な費用

 司法書士に所有権移転登記を依頼する場合には、司法書士の業務に対する報酬と、手続きに必要となる費用の2種類に分けることができます。

移転登記費用は買主が負担します。

①登録免許税(登記申請書に収入印紙を貼り付けて納付します)

②司法書士への業務報酬

③雑費

 ・登記事項証明書

 ・印鑑証明書 450円

 ・住民票 300円

 ・戸籍謄本 450円~750円/1通

 

■所有権移転登記に必要な登録免許税

 登録免許税は、登記を受ける人が納税義務者です。

 ➡国税庁 

抵当権設定登記

田中絹代は下関出身

住宅ローンなどの融資を受けた場合に建物や土地を担保ととするために抵当権設定登記をします。

抵当権を登記する際には登録免許税がかかります。

 

■課税標準 

 抵当権設定の場合の課税標準は、担保する債権の金額です。

税額を計算する際、課税標準の1000円未満の端数は切り捨てますが、課税標準字体が1000円未満の場合は1000円が納付額になります。

 

【軽減税率の適用条件】

・家屋の床面積が50㎡以上であること。

・新築または取得後1年以内に市町村の証明書を添えて登記した場合。

 

■登録免許税 ➡国税庁

抵当権抹消登記

「目標によって方法論は変わってくる」稲盛和夫

抵当権抹消とは、不動産に設定された抵当権を消すことです。

抵当権は住宅ローンなどの債務を担保するものですから、返済が終わると必要がなくなりますが、登記が自動的に抹消されるものではありませんので、抹消手続きをしなければなりません。

抵当権抹消登記は、その不動産を管轄している法務局に申請します。

抹消手続きをしていない間に、金融機関の合併などの再編があるとその分手続きが煩雑になります。

 

■住宅ローンの完済時に、金融機関から渡される書類

①抵当権設定契約書

②代理権限証明書

③資格証明書(代表者事項証明書又は登記事項証明書)(証明書が発行されてから3か月以内のもの)

④登記原因証明書(弁済証書)

 

■登録免許税

 不動産1物件につき1000円です。

 

■抵当権抹消を行わない場合のデメリット

①不動産を売却できない

②新たなローンが組みにくい

③金融機関から受け取った抹消登記に必要な書類を紛失することが多い

④長期間放置することで抹消登記の手間が増えることがある

 抵当権者が法人の場合、その法人が統合や合併、商号変更、本店の移転、代表者の変更、法人の清算などがあると手続きの手間が増えます。

その分だけ、司法書士の手続き費用が高くなります。

⑤抵当物件の所有者の信用に影響する

 別のローンに登記の状態を利用しているのではないか、と判断される恐れがあります。

登記名義人表示変更登記

「誰かのためにという小さな意思がひとつひとつつながって僕たちの生きる世界は動いている」吉野源三郎

 登記名義人とは、不動産登記事項証明書に権利者として登記されている人のことです。

引越しや婚姻などで住所や姓が変わった場合、住所変更、氏名変更の登記を法務局へ申請します。

この登記は義務化されていませんが、不動産を売却する場合や抵当権の設定または抹消登記をする場合などには必要な登記になります。

不動産の売却や贈与による所有権移転、抵当権設定を行う場合は、所有者の登記上の住所と現住所が一致することが要件になりますので住所変更の登記が必要なこともあります。

住居表示の実施や町名地番変更等により、登記簿上の所有者の住所が変更になった場合にも、住所変更登記をすることになります。

 

■登記名義人表示変更登記の必要書類

・住所移転の場合

 住民票。登記簿上の住所と現在の住所が記載されていることが必要になりますので、2回以上移転している場合には、戸籍の附票(住所の移転履歴が書かれている戸籍)が必要になります。

・名前が変わった場合

 戸籍謄本。

 住民票(本籍地が記載されているもの)、又は戸籍の附票。

 

■登録免許税

 不動産1物件につき1000円

更正登記

「それでも、生きた。ちからのかぎり」

登記に「誤字」又は「脱字」等の「錯誤又は遺漏」があったときに行う訂正や補充の登記のことです。

登記記録上の住所や氏名がその登記を申請した時点では正しいものであり、そのご住所移転等があったのであれば「変更」、申請した時点ですでに誤っていたのであれば「更正」です。

実測した土地の面積と登記上の面積が異なる場合に、実測面積に更正する手続きは、土地地籍更正登記といいます。

付記登記

あいうえおかきくけこさしすせそたちつてとなにぬねのはひふへほまみむめもやゃゆゅよらりるれろわ・を・んアイウエオカキクケコサシスセソタチツテトナニヌネノハヒフヘホマミムメモヤャユュヨララリルレロワ・ヲ・ン

仮登記

「人間の中には巨大な可能性が眠っている」

登記をすることができる権利を有していたり、将来的に権利を取得することが予定されていても、要件を満たさなければ登記の申請をすることができません。そこで、将来すべき本登記の順位を保全したり登記の妨害を予防するために仮にする登記が仮登記です。

仮登記をしただけでは対抗力を有しません。

後日改めて本登記をした場合に、その本登記は仮登記をした日に遡ってその時に本登記をしたと同じ対抗力を持ちます。(不登法106条)

売買代金の一部を手付金や中間金として支払った段階では、本登記をすることはできませんが、将来所有権が移転することを示すために仮登記をしておけば、売主が万が一、第三者に二重販売したとしても、あとから購入した第三者に所有権を対抗することができます。

 

■仮登記の種類

 仮登記は2種類に分類されます。

①物件保全の仮登記(1号仮登記)

 登記すべき権利変動はすでに生じているが、登記申請に必要な条件が揃わないときに、あらかじめ順位を確保しておくためになされる仮登記です。

売買によって不動産を取得したが、売主が権利証を紛失していて、すぐに所有権移転登記ができない場合に、とりあえず登記順位を確保するためにする仮登記などがあります。

 

②請求権保全の仮登記(2号仮登記)

 登記すべき権利変動はすでに生じているが、登記申請に必要な条件が揃っていないときに、あらかじめ順位を確保しておくためになされる仮登記です。

第三者の許可等を要する場合で許可等は得られているが、その許可等を証する書面の提供ができないケースなど。

農地の売買では、農地法の許可を得る前に、仮登記をしておくケースがあります。

 

登記費用

「一食食ったら、その一食分だけ生きてみろ」(鈴木るりか:14歳からの小説家)

 不動産の登記手続きは、当該不動産を管轄する法務局に申請して行います。

 登記費用とは、一般的には登記するために必要な登録免許税(国税)のことです。司法書士や土地家屋調査士に登記申請を依頼する場合はその報酬を含みます。

中古住宅の登録免許税は、売買による所有権移転登記の場合、建物は固定資産税評価額の0.3%で、土地は固定資産税評価額の1.5%です。

 

登録免許税

判断力を研ぎ澄ますのは毎日毎日の「有意注意」です。(中村天風)

登録免許税とは、登録免許税法に基づき、登記(不動産・法人等)、登録(著作権・宅建業・建設業等)、特許、免許、許可、認可、認定、指定及び技能証明について課せられる国税で流通税です。

法律上、資産の権利に移転や変更があった場合には、その移転や変更に対して、国が税金を課すと定められています。

不動産の登記をする際には納めなければいけない税金です。主なものとして、「所有権保存登記」、「抵当権設定登記」、「所有権移転登記」があります。

登録免許税法上では、買主と売主が共同で登記申請し、連帯して登録免許税を納付するとありますが、実際は買主が負担することが多いです。

いくら納めなければならないかは、申請する登記の内容に応じて、登録免許税法によって細かく定められています。

登録免許税の算出方法は、

 登録免許税額=課税標準額×税率 です。

登録免許税の課税標準は、登記時の価額です。

 

■課税標準

 不動産登記の場合、課税標準は固定資産税台帳に登録されている価額です。

 新築したばかりで、固定資産税評価額が付けられていない場合は、法務局の「新築建物課税標準価格認定基準標」をもとに登記官が認定した価額が課税標準になります。

抵当権の設定登記に対する登録免許税については、その課税標準は債権金額です。

 ➡山口地方法務局

  

■登録免許税の納付方法

①収入印紙で納付する

 収入印紙(法務局で購入できます)を申請書に貼り付けて納付します。収入印紙に消印を押してはいけません。

②現金で納付する

 納付金額が大きい場合には、あらかじめ現金で納付し、領収証書を用紙に貼り付けて納付します。

③オンライン申請で電子納付する

 専用のソフトよりインターネット上で納付します。 

 

■非課税になるケース

 ・表示の登記(分筆・合筆の表示変更登記を除く)

 ・国・地方公共団体・外国公館等が自己のために受ける特定の登記

 ・登記官が職権に基づいて行う登記

 

■税率(国税庁・税額表

軽減税率を受けるための主な要件

登記事項証明書

「豊かな時間」渡辺謙

 登記記録をコンピュータから専用用紙にプリントアウトして認証を受けたものが登記事項証明書です。

コンピュータ化前のファインダーの時代は、登記簿謄本といっていました。

全国統一書式になっています。

1筆の土地や1個の建物ごとの所在地や所有者などの情報が記載されています。

コンピュータ化によりすべてが活字となり、大変読みやすくなりました。

オンライン化によって不動産がどこにあっても法務省が運営するサイトから申請することで、取得することができます。

 登記事項証明書には、全部事項証明書、現在事項証明書、一部事項証明書、閉鎖事項証明書があります。

原則として最後に書いてある情報が最新の情報です。

 

①全部事項証明書

 コンピュータ化以降の履歴全部が記載された証明書。

②現在事項証明書

 現時点で効力を有する登記事項だけが記載された証明書。

③一部事項証明書

 登記記録の一部が記載された証明書。

 

■要約書

 

未登記建物

『常に創造的でなければならない』 稲盛和夫

登記されていない建物のことを未登記建物といいます。

法律上、不動産は登記する義務はありません。

融資を受けないで建物を新築したり、増築をしている場合などに未登記であることが多く見られます。

住宅ローンなどで不動産を購入する場合には、抵当権の設定が必要になることから、対象不動産は登記されていなければなりません。

法律では、「登記のない建物の所有権を取得したものは1か月以内に表題登記を申請しなければならない」とされています(不動産登記法第47条1項)。

申請義務に違反した場合は、10万円以下の過料の対象となるという規定もありますが、過料を受けないケースが大半のようです。

建物表題登記をすれば、建物が所在する地域のることによって、建物が存在していることを市町村の役所に法務局より通知されます。固定資産税等を課すことが公益的な目的です。

建物が登記されていなくても固定資産税は課税されます。ただし、自治体が気付いていない建物は固定資産税が課税されません。

自治体は、固定資産税の評価を行う際には、過去の航空写真と比較し変化のあった個所チェックしているそうです。

 

■未登記建物の確認方法

 毎年6月頃に役所から送られてくる固定資産税の納税通知書で未登記建物が確認できます。

納税通知書の建物の乱に以下のような記載があれば、未登記建物と考えられます。

 ①「未登記」と記載されている

 ②「家屋番号」が空欄

  建物が登記されると、法務局が「家屋番号」を付けます。

 

■未登記建物を相続した場合

登記上の名義人が他界しているケースはめずらしくありません。

相続した未登記建物を登記する場合には、相続人全員で遺産分割協議を行わなければなりません。

相続した未登記建物を売却したり、建物を担保にして融資を受ける場合は、その前提として相続人の名義で「表題登記」と「所有権保存登記」をする必要があります。

 

■未登記建物の遺産分割協議書

 

■未登記建物のデメリット

①住宅ローンを組むことができない。

②未登記建物の所有権保存登記をする際に、「登録免許税」が必要になるが、新築時と異なり、減税を受けることができない。

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