登記をすることができる権利を有していたり、将来的に権利を取得することが予定されていても、要件を満たさなければ登記の申請をすることができません。そこで、将来すべき本登記の順位を保全したり登記の妨害を予防するために仮にする登記が仮登記です。

仮登記をしただけでは対抗力を有しません。

後日改めて本登記をした場合に、その本登記は仮登記をした日に遡ってその時に本登記をしたと同じ対抗力を持ちます。（不登法106条）

売買代金の一部を手付金や中間金として支払った段階では、本登記をすることはできませんが、将来所有権が移転することを示すために仮登記をしておけば、売主が万が一、第三者に二重販売したとしても、あとから購入した第三者に所有権を対抗することができます。

 

■仮登記の種類

　仮登記は２種類に分類されます。

①物件保全の仮登記（１号仮登記）

　登記すべき権利変動はすでに生じているが、登記申請に必要な条件が揃わないときに、あらかじめ順位を確保しておくためになされる仮登記です。

売買によって不動産を取得したが、売主が権利証を紛失していて、すぐに所有権移転登記ができない場合に、とりあえず登記順位を確保するためにする仮登記などがあります。

　

②請求権保全の仮登記（２号仮登記）

　登記すべき権利変動はすでに生じているが、登記申請に必要な条件が揃っていないときに、あらかじめ順位を確保しておくためになされる仮登記です。

第三者の許可等を要する場合で許可等は得られているが、その許可等を証する書面の提供ができないケースなど。

農地の売買では、農地法の許可を得る前に、仮登記をしておくケースがあります。

 

●所有権移転の仮登記

　①権利は移転済であるが、登記済証を法務局に提出できない場合

　②不動産の売買予約をした場合

　③農地法上の許可を条件としてのうちの売買をした場合

　

所有権移転に関する仮登記と本登記にかかる登録免許税は、実務上、注意が必要です。