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売家・売土地の泉（周南・下松・光）
㈱レック 〒745-0806 山口県周南市桜木２丁目１－１
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GNSS測量 GX住宅 市街化区域 市街化調整区域 市街地開発事業 資格者による本人確認制度 事業用定期借地権 時効取得 死後認知 事前通知制度 質権 シックハウス 住宅省エネ2026支援事業 失踪宣告制度 私的自治の原則 尺貫法 借地権 借地借家法 斜線制限 住居表示 住宅性能表示制度 住宅用家屋証明 住宅ローン控除 住宅ローン破綻 集団規定 10年超所有軽減税率特例 住民票の除票 収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例 １４条地図 樹脂サッシ 取得費加算の特例 準耐火建築物 準防火地域 小規模宅地等の特例 処分行為 所有権界 所有権確認訴訟 所有権絶対の原則 所有者不明土地 信義誠実の原則 信託登記 人的担保
「創造的な心、みずみずしく感じる心、明日を夢見る心、そうしたものが失われないかぎりその人はまだ精神的に青春期にいるのである」大 久光
GNSS測量は、全地球測位システム（Global Positioning System、略称GPS）などの衛星測位システム（Global Navigation Saellite System、略称GNSS）を用いて行う測量作業のことです。
GNSS測量では衛星の位置と観測地点までの距離から位置座標を計算します。
GNSS測量は、角度や距離を測る光学機器による測量と比べ、観測点間の見通しが不要で、天候にも左右されないため、効率的に作業を実施できる特徴があります。
GPSはアメリカの測位衛星（移動中の船舶や航空機、車両などに対して、正確な現在地を通報する機能を持った人工衛星）のことを指します。
日本の測位衛星は「みちびき」、ロシアは「GLONASS」、欧州は「ガリレオ」、中国は「BeiDou」、インドは「GNSS」と呼びます。
■GNSS測量の特徴
①GNSS測量は人工衛星を活用した測量になるため、一人でも作業を行うことが可能。
②高精度な測量ができる。
③障害物が多く見通しが悪い現場でも、上空が開けていれば計測が可能。
条件が整えば視界が悪い場所でも問題ありません。
④昼夜でも連続観測ができる。
⑤天候に左右されることが少ない。
⑥TS測量に比べて短時間で測量できる。
⑦測量制度は誤差３ｃｍ程度。
そのため、ミリ単位での高精度な測量を必要とする場合は不向きです。
⑧GNSS測量からCADデータをすばやく作成できる。
⑨GNSS測量で得られた座標値は世界測地系となり、震災などの自然災害が発生して土地の位置や形状が不明となった場合でも、迅速かつ正確に境界などを復元することができる。
GX=
グリーントランスフォーメーション（脱炭素化）
つまり、「CO₂排出量を大幅に減らすことを目的にした高性能住宅」です。
国は、2050年カーボンニュートラル達成のために普及を進めています。
GX住宅
■GX住宅の定義
ZEH（ゼッチ）よりさらに上の性能
○主な特徴
・超高断熱（断熱等級6以上レベルが目安）
・高気密住宅
・再生可能エネルギー活用（太陽光など）
・エネルギー消費を大幅削減
■ZEHとの違い
| 項目 | ZEH住宅 | GX住宅 |
| 省エネ住宅 | 高い | さらに高い |
| 省エネ | 必須 | より重視 |
| 補助金 | 中程度 | 最大クラス |
| 対象世帯 | 制限あり | 全世帯OK |
■メリット
①光熱費が圧倒的に安い
・電気代高騰時代に強い
・太陽光で自家消費
②資産価値が落ちにくい
・将来の省エネ基準に対応
・売却時に有利
③補助金が大きい
・初期コストを回収しやすい
■デメリット
①建築コストが高い
・通常住宅より+100～300万円程度（目安）
②設計・施工会社が限定される
・「GX対応事業者」出ないと補助対象外
③申請タイミングが重要
・予算がすぐに修了する傾向がある
■必須になりやすい設備
・太陽光発電
・高性能断熱材
・高効率エアコン
・高性能窓（トリプルガラス等）
・省エネ給湯器（エコキュート等）
市街化区域とは、都市計画法で指定されている都市計画区域の一つで、すでに市街地、または今後10年以内に優先的かつ計画的に市街化を葉張るべき区域のことです。
市街化区域では、必ず用途地域を定めます。
日本の国土の内、市街化区域の面積割合は約４％ですが、その約４％に全人口の約70％の人々が居住しています。
市街化区域は年々増え続けています。
●市街化区域の特徴
①用途地域が定められている
②都市計画税がかかる
「待つこと、見ること、考えること
――そうしたことの大切さ」
（雄気堂々）
市街化を抑制する地域のことで、住宅や施設などを積極的に作って活性化を行わない地域のことです。
農地や森林を守ることに重点が置かれ、市街化調整区域内は、原則として、建物の建築は認められていません。
●都市計画法第7条
都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分（以下「区域区分」という。）を定めることができる。
ただし、次に掲げる都市計画区域については、区域区分を定めるものとする。
一次に掲げる土地の区域の全部又は一部を含む都市計画区域
イ首都圏整備法第2条第3項に規定する既成市街地又は同条第4項に規定する近郊整備地帯
ロ近畿圏整備法第2条第3項に規定する規制都市区域又は同条第4項に規定する近郊整備区域
ハ中部圏開発整備法第2条第3項に規定する都市整備区域
二前号に掲げるもののほか、大都市に係る都市計画区域として政令で定めるもの
２市街化区域は、既に市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。
３市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。
都市計画事業の１つで、許可または承認を受けて、市街地を開発または整備する事業のことです。
地方公共団体などが、一定の地域に総合的な計画に基づいて公共施設や宅地の利用増進等を一定的に行い、その地域の開発を構想することを目的としています。
具体的には、都市計画法第12条に掲げられた次の種類次の７種類の事業を「市街地開発事業」と呼びます。
①土地区画整理事業
②新住宅市街地開発事業
③工業団地造成事業
④市街地再開発事業
⑤新都市基盤整備事業
⑥住宅街区整備事業
⑦防災街区整備事業
「人生１００年時代は働いた方が人生を楽しめる」出口治明
登記申請をする際に、登記識別情報の提供ができない場合に使われる方法として、資格者代理人による本人確認証明情報の提供制度です。
資格者代理人による本人確認情報制度を利用すれば、事前通知制度を省略して登記の申請手続ができます。
■制度の要件
・司法書士などが申請代理人として申請すること
・申請代理人は、申請人と直接面談し、登記名義人であることを確認する
■本人確認証明情報
登記識別情報を提供できない場合に、資格者代理人（司法書士など）が作成した本人確認に関する情報です。
本人確認書類には氏名、住所、生年月日３点の記載が必要です。
■本人確認書類
顔写真付きの公的身分証明書（１号書面）、顔写真のない証明書（２号書面）又は１号書面及び２号書面以外の公的証明書です。
●１号書面（１種類以上の提示が必要な書類）（不動産登記規則第７２条２項１号）
①運転免許証
②個人番号カード
③旅券（パスポート）等（顔写真付き）
住所が変更していて古いままになっていることもあるため、確認が必要です。
令和２年２月２日以降に発行されたパスポートは住所記載欄が削除され、本人確認書類の適格性を欠きます。
④住民基本台帳カード（顔写真付き）
⑤在留カード
⑥特別永住者証明書
⑦運転経歴証明書
●２号書面（２種類以上の提示が必要な書類）（不動産登記規則第７２条２項２号）
氏名、住所、生年月日の記載が必要です。
①国民健康保険、健康保険、船員保険、後期高齢者医療若しくは介護保険のの被保険者証
②健康保険日雇特例被保険者手帳
③医療受給者証
④年金手帳
平成９年１月１日以降に交付された青い表紙のものは住所記載欄がなく適格性を欠きます。
⑤国家公務員共済組合若しくは地方公務員共済組合の組合員証
⑥私立学校教職員共済制度の加入者証
⑦国民年金手帳
⑧児童扶養手当証書
⑨特別児童扶養手当証書
⑩母子健康手帳
⑪身体障碍者手帳
⑫精神障害者保健福祉手帳
⑭療育手帳
⑬戦傷病者手帳
●３号書面（官公庁又はそれに準ずる機関からの発行書類と組み合わせて確認できる場合）
次の２点です。
①２号書面の内いずれか１点
②官公庁から発行された書類等で、本人の氏名、住所及び生年月日の記載があるもの
３号書類については、認められるかどうかは、法務局の登記官の判断になります。
■本人確認情報の作成費用
５～１０万円
「人はたったの１日で聞いたことの ７０％を忘れてしまう」（脳科学）
事業用の建物の所有を目的とする定期借地権で、１０年以上５０年未満の期間を定めます。
10年以上30年未満では契約満了で更新はできないため、原則として継続して土地を使用するなら、公正証書を作成して再契約が必要です。
30年以上50年未満の契約であれば更新が可能です。特約を付ければ契約更新と建物買取請求権をなしにすることもできます。
事業用とは、店舗や事務所、工場、ホテルといった居住用以外の建物のことです。
定期借地権とは契約期間満了時に更新ができない契約のことです。
契約終了時に建物買取請求権が発生しない、建物再築による存続期間の延長がないことを特約した借地権の設定契約によって発生します。
契約は公正証書によらなければなりません。公正証書で締結しなければならない理由は、定期借地権制度の乱用を防ぐためです。
公正証書作成の手数料は地代の金額によって決まります。
■事業用定期借地権のメリット
①貸出期間（10年～50年）を選べる
②居住用よりも高い地代を設定できる
事業用と居住用を比較すると、収益の観点から事業用に貸し出した方が借地料を高めに設定できる傾向があります。
③事業リスクを負わずに安定した収益を得られる
建物投資を行わないために借り入れ金が発生せず、また建物所有者ではないことから建物の修繕対応も不要です。必要経費も固定資産税くらいです。
④建物を建てずに地代収入が得られる
⑤評価額、相続税の軽減が期待できる
借地権は相続税の課税対象です。
契約期間の残りに応じて評価額が減額されます。
ただし、建物を建てて貸す場合に比べると、相続税対策効果は薄くなります。
評価額＝土地の価額－土地の価額×減額される割合
⑥テナントの撤退リスクが低い
建物の建設費が高くなるほど、初期コストの回収に時間がかかります。万が一テナントの営業状況が悪くなっても、かんたんには
⑦（借主側）土地の購入費用を抑えて事業を運営できる
⑧借主は、建物を自由にデザインできる
■事業用定期借地権のデメリット
①満期まで中途解約ができない
借主は契約書に特約を設けることで中途解約ができる場合がありますが、貸主は設けて設けて中途解約をすることはできません。
②固定資産税の減税がない
居住用の建物であれば固定資産税の軽減措置がありますが、事業用の建物には固定資産税の軽減措置はありません。
③用途が事業用だけに限定される
④建物が借主の資産になる
借主は、建物の修繕や管理、撤去などの費用を負担しなければなりません。
⑤事業者が倒産したときには建物が残ってしまう
建物を解体するためには、所有権のある借主と相談しながら進めなければなりません。
借主の事業が破綻してしまうと、貸主は収益が得られないだけでなく、貸主側に対応の手間や費用負担が発生してしまいかねません。
⑥（貸主側）保証金不足でトラブルに発展することがある
時効取得とは、所有の意思を持って平穏かつ公然と他人のものを一定期間占有したときに、その土地や建物を時効で取得できる制度のことです。つまり、元々は自分のものでなくても持ち続けていれば、一定の条件を満たしている場合に自分のものにできるというものです（民法162条）。
時効取得できる権利の代表例が、不動産などの物についての所有権です。
「占有」とは、自分が利益を受ける意思を持って物を現実に支配することをいいます。
所有の意思とは、所有者として権利行使をする意思のことであり、従って、賃借や使用貸借のような占有の場合（他主占有）には、この所有の意思が認められません。
時効制度が正当化される根拠は、「占有者が長年占有してきたという事実状態を尊重する必要がある」とか「占有者に対して自分の権利を主張しなかった真実の所有者を保護する必要はない」といった理由によるとされています。
時効制度は、その活用を当事者の意思に委ねているため、占有者が取得時効を主張する場合には、所有者に対し取得時効の援用（民法145条）が必要です。時効の援用とは、時効による利益を受ける旨の意思表示のことです。
取得時効が完成した場合、占有者は時効の起算日に遡って、当該権利を原始取得します。新たに所有権のみが発生するだけで、その土地に抵当権が付いていても、その抵当権は消滅します（民法397条）。
「知識よりも知力を普段から養い蓄えることが大切」新渡戸稲造
■取得時効の要件
1．時効の認められる権利
時効の認められる権利であることが必要です。
・所有権
・地上権
・地役権
・永小作権
・賃借権
2．時効取得が認められる５つの要件
①所有の意思のある占有であること（自主占有）
「所有の意思」とは、所有者として物を排他的に支配しようとする意思をいいます。
所有の意思があるかどうかは、占有取得の原因である事実によって外形的・客観的に判断されます。
賃貸借や使用貸借など、性質上所有の意思のないものとされる権原に基づき占有を取得した場合（他主占有）、所有の意思が否定されます。
②平穏かつ公然の占有
「平穏」とは、占有するために暴行や脅迫といった行為を用いていないということをいいます。
「公然」とは、真の権利者に対して、占有の事実を隠匿していないことを意味します。
③他人の物を占有している
④一定期間の占有の継続
・起算点：所有の意思を持って目的物の所持を始めたときから
・時効期間：最初から自分の物と思っていた場合（善意）は10年
他人のものであることを知っていた場合（悪意）、または有過失の場合はは20年
占有期間中に、譲渡等により占有者が代わった場合、占有を引き継いだ者は、自分が占有していた期間に、前の占有者の占有期間を合算して主張することができます。ただし、前者の占有の瑕疵も引き継ぎます。
⑤占有開始時における善意無過失
10年の短期取得時効が成立するには、占有者が占有開始時において善意・無過失であることが必要です。
「善意」とは、他人のものであることについて知らなかったことを意味します。
過失の有無については、占有取得時の事情を総合的に考慮して判断されます。
時効取得しようとしている土地が農地の場合は、占有者が「善意無過失」であるとは認められず、過失があるものと解されます。
「人間は瞬間瞬間に、いのちを捨てるために生きている」岡本太郎
■要件の推定
占有をしていれば、「所有の意思」「善意」「平穏」「公然」は推定されます。
■取得時効の中断事由
以下の事由による中断がないことが必要です。
①請求
・裁判による請求のことです。裁判以外の請求（催告・仮執行宣言の申立ても含む）でも中断事由となりますが、この場合は６ヶ月以内に裁判上の請求等強力な手段を執ることが必要になります。
②差押え、仮差押え、仮処分
③承認
④占有を失った場合
■時効取得にる所有権移転登記
時効取得による所有権移転登記は、確定判決により登記権利者が単独申請する場合と、登記権利者と登記義務者が共同申請する場合に分けられます。
時効取得の場合の所有権移転登記の手続は、相手方の協力が得られないケースも多いです。
時効取得を原因とする所有権移転登記申請には、「農地法許可書」の添付は不要です。
■所有権登記名義人が行方不明の場合
所有権登記名義人が、行方不明となっている場合は、家庭裁判所に「不在者財産管理人」の申し立てが必要になります。
■時効と登記
時効により不動産の所有権を取得した者は、時効の進行中に元々の所有者から所有権を取得して登記をした者に対しては、登記がなくても、時効による所有権を主張することができます。
ただし、時効が完成した後に土地の所有権を譲り受けた者に対しては、土地の所有権登記を完了していない限り、時効による所有権を主張することはできません。
時効完成後は、時効により土地の所有権を取得した人を、買主と同様に、取引により所有権を取得した人と考えます。従って、対抗要件には登記が必要です。
昭和41年11月22日最高裁
時効による不動産所有権取得の有無を考察するにあたっては、単に当事者間のみならず第三者に対する関係も同時の考慮しなければならないのであって、この関係においては、結経当該不動産についていかなる時期に何人によって登記がなされたかが問題となるのである。そして、時効が完成しても、その登記がなければ、その後に登記を経由した第三者に対しては時効による権利の取得を対抗することができないのに反し、第三者のなした登記後に時効が完成した場合においては、その第三者に対しては、登記を経由しなくても時効取得をもってこれに対抗することができるものと解すべき
■時効取得した不動産の名義変更の手順
①時効取得しているかを確認
②処分禁止の仮処分
処分禁止の仮処分とは、時効によって不動産を失った相手方が、その土地を第三者に売却してはならない旨を裁判所に命じてもらう手続です。
裁判所は、仮処分と同時に嘱託登記をします。
③所有権移転登記手続請求訴訟
④所有権移転登記
所有権移転登記を命じる判決を得ると、その判決をもって、時効で不動産を取得した人が単独で所有権移転登記をすることができます。
民法162条 20年間、所有の意思を持って、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
２ 10年間、所有の意思を持って、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったとき（善意無過失）は、その所有権を取得する。
「君は君のままでいい、弱いなら弱いまま、誇らかに生きてみろよ」
岡本太郎
登記申請をする際、登記識別情報を提供することができない場合、事前通知制度を利用して登記の申請手続をすることが可能です。
債権者が債務者（または物上保証人）から債権の担保として受け取った物を、債務の弁済がなされるまで占有し、債務が弁済されない場合には、その物を売却することで債権の弁済を受けることができる担保物権のことです。
質権は約定担保物権なので、質権設定契約により締結されます。
住宅ローンの利用に伴う火災保険の加入の際に、質権を設定する場合があります。これは住宅ローンの借入金の担保として、火災保険の支払いが発生した場合に保険金を契約者ではなく金融機関などの融資先に優先的に支払うように定めた火災保険です。
債権者が債務の弁済としてその物の所有権を取得するという方法をとること（流質契約）は民法３４９条により原則的に禁止されていますが、質屋営業法ではこの流質契約が認めれれています。
「自分が現在持たぬものには極めて敏感だが、現在自分が持っている幸福には甚だ鈍感だ」平沢興
死亡が未確認であっても死亡したものとして扱われる制度として「失踪宣告」（擬制死亡）があります。
生死不明の期間が長期間であっても、不明である以上は死亡とはなりません。
法律上死亡とならない限り、相続も発生しないことになります。
そうした場合は、失踪宣告制度を利用することができないため、不在者財産管理人の申し立てをするしかありません。
①普通失踪
消息を絶った日から７年間生死が不明であるとき
失踪日から７年間の期間満了日に死亡したものとみなされます。
②特別失踪（危難失踪）
危難が去ったときから１年間生死が不明であるとき
戦地に臨んだ人、沈没した船舶の中にいた人、戦災や震災など死亡の原因となる危難に遭遇した人について、その戦争が終わった時、船舶が沈没した時、または危難が去ったときから１年間が経過しても生死が明らかでないという場合に認められます。
危難が去ったときに、死亡したものとみなされます。
失踪宣告の審判が確定すると、死亡が擬制され、後に不在者の生存が判明しても、失踪宣告の審判を取り消さない限り、失踪宣告の効果は失われません。
失踪宣告を覆すためには、家庭裁判所に対して、失踪宣告の取り消しを申立てて、取り消しの決定を受ける必要があります。
取り消しが認められれば、最初から死亡していなかったことになります。
相続の開始や婚姻の解消もなかったことになり、財産関係等は元の状態に戻ります。
失踪宣告が取り消されるまでは、たとえ生存していることが明らかであったとしても、失踪宣告の効果が履されることはありません。
■例外
①失踪者が生きていたことを知らないでした行為は有効です。
失踪宣告後に相続財産を他人に売買した場合で共に善意であれば、売買契約は有効です。
②失踪宣告により財産を得た者は、現に利益を受けている限度においてのみ、その財産を返還する義務を負います。
③再婚している場合は、失踪宣告後に再婚した当事者双方が共に失踪者が生存していることを知らなかったときは、失踪宣告が取り消されても前の婚姻関係は復活しないとされています。
失踪宣告の審判が下されて確定した場合には、１０日以内に申立人が市町村役場に失踪の届出を行います。
司法統計によれば、毎年全国で２０００件以上の申し立てがされているようです。
■失踪宣告の効果
①失踪者なしで相続手続が進められるようになる
②失踪者自身の相続手続が可能になる。
③失踪者の配偶者については婚姻関係が終了する。再婚できるようになる。
④失踪者が被保険者となっていた生命保険金や遺族年金を受け取ることができるようになる。
■手続の流れ
申し立てから失踪宣告の審判確定までは、１年程度かかります。
①家庭裁判所への失踪宣告申立て
②家庭裁判所の調査官による調査
職権により運転免許の照会、雇用保険の照会などが行われます。
③公示催告（不在者が生存していれば届け出るように催告します）
公告期間は普通失踪の場合、３ヶ月以上、特別失踪は１ヶ月以上です。
公告は、裁判所の掲示場に掲示され、また官報に掲載されます。
④失踪の宣告
生存の届出がないまま、一定の期間が経過すると、家庭裁判所は失踪宣告をします。
失踪宣告の審判が確定したときは、裁判所書記官は遅滞なくその旨を公告し、失踪者の本籍地の市町村長に対して通知します。
⑤失踪宣告の審判書を申立人に送付
⑥送付後、２週間で失踪宣告の審判が確定
⑦市町村役場に失踪の届出
申立人は、失踪宣告から１０日以内に、不在者の本籍地または申立人の住所地の市町村役場に失踪届をしなければなりません。
届出の際には「審判謄本」と「確定証明書」が必要になります。
⑧戸籍へ記載
上記の届出により、戸籍に死亡した旨の記載がされます。
■公告内容
①不在者について失踪宣告の申し立てがあったこと
②不在者は、一定の期間（３ヶ月）までにその生存の届出をすべきこと。
③前号の届出がないときは、失踪の宣告がされること。
④不在者の生死を知るものは、一定の期間（３ヶ月）までにその届出をすべきこと。
⑤申立人の氏名・住所
⑥不在者の氏名・住所・生年月日
■申し立てができる人
申し立てができるのは、法律上の利害関係人に限られます。
・配偶者
・推定相続人
・財産管理人
・受遺者
・保険金受取人
■失踪宣告の申立先
不在者の住所地または居所地を管轄する家庭裁判所です。
■申立てに必要な書類
①家事審判申立書（書式）
②不在者の戸籍謄本
③不在者の戸籍附票
④失踪を証する資料
⑤申立人の利害関係を証する資料（親族関係であれば戸籍謄本）
※審理のために必要な場合は、追加書類の提出を求められることがあります。
■失踪を証明する書類
①行方不明者届受理証明書
警察署に行方不明者届けを提出して、受理証明書を発行してもらいます。
行方不明者届とは、いわゆる捜索願のことです。
②職権消除された戸籍附票
家族の申し出で、居住実態がないことを市区町村職員が現地調査等により確認した場合は、職権消除で住民票を除票します。
③返送された行方不明者宛の手紙
④調査会社の調査報告書
■申立てに必要な費用
①収入印紙８００円
②連絡用の切手代 約１万円
③官報公告料 約５千円
官報公告料は裁判所の指示があってから納めます。
※司法書士等に依頼した場合には、別途報酬が必要になります。
■相続税申告との兼ね合い
失踪宣告の手続は時間がかかります。
相続税の対象になる相続においては、相続税の申告期限（相続の開始を知った日の翌日から１０ヶ月以内）までに遺産分割協議がまとまらない可能性は濃厚です。
未分割で申告を行う場合、「配偶者の税額軽減の特例」「小規模宅地等の評価減の特例」など、相続税対策に有効な特例が使えないため、納税額が違ってきます。
相続税法基本通達に、失踪の宣告を受け死亡したものとみなされたものの相続人または受遺者については、「相続の開始があったことを知った日」を「これらの者が当該失踪の宣告に関する審判の確定があったことを知った日」に読み替えるとの記載がありますので、失踪宣告の審判確定日から１０ヶ月以内が申告期限と言うことになります。
■失踪宣告の取消
失踪宣告をされた人が生存していた場合や、失踪宣告によって死亡したとみなされた時とは異なるときに死亡したことが明らかになった場合には、本人や利害関係人の申し立てによって失踪宣告が取り消されます。
失踪宣告の取消は、失踪宣告を受けたものが死亡したとみなされた時点にまで遡って、その効果が生じます。
生存しているのに失踪宣告がされると、行政サービス等を受けることができません。
失踪宣告の取消により、失踪者についての相続は発生しなかったことになるのが原則ですが、失踪者が生きていたことを知らないでした行為については有効です。
失踪宣告の取消により返還する財産は、現に利益を受けている限度でいい（取消効果の制限）とされています。
遺産を受け取った人が、失踪者の生存を知らないまま、同じく失踪者の生存を知らない善意の第三者に遺産を譲渡してしまった場合には、その譲渡は有効です。
また、再婚している場合、失踪宣告後に再婚した当事者双方が共に不在者が生存していることを知らなかったときは、失踪宣告を取り消されても前の婚姻関係は復活しないとされています。
「生きるときに生き、ひらくべきときにひらく。その瞬間に、純粋に生きる」岡本太郎
私的自治の原則とは、民法の三大原則の一つで、私人は他者からの干渉を受けることなく、各個人が自由意志に基づき自らの生活関係を形成することができ、国家はこうして形成された生活関係を尊重し、保護しなければならないとの原則です。
私人が義務を負うのは、自らの意思でそれを望んだときだけです。
※私人とは、国家という立場を離れ、私的な立場からみた個人や団体をいいます。
ただし、私的自治の原則であっても、公共の福祉による制限は存在します。
■私的自治の原則に含まれる原則
①契約自由の原則
契約自由の原則とは、公の秩序や強行法規に反しない限り、人はいかなる契約も有効に結びうるとの原則で、民法の基本原則の中でも特に重要なものの一つです。
・契約締結の自由
②遺言自由の原則
③団体を設立することの自由
④法律行為自由の原則
④過失責任の原則
個人の行為によって他者に損害を与えた場合であっても、その個人に故意又は過失が無い限りは、その損害について法的な責任を負担しないとする原則のことです。
住宅を建てる人の中には、土地と住宅どちらも購入する人の他、住宅は購入するけれど土地は他人のものを借りるという人もいます。借地権は、後者のために必要となる、土地を借りる権利のことをいいます。
借地権は、「建物の所有」が目的となることから、地主から借りた土地を駐車場として使用したり、物置を設置したりする際には借地権は発生しません。
存続期間は期間の定めがあるときは30年以上（30年未満であれば30年）、期間の定めがないときは30年です。借地契約によってそれより短い期間が設定されたとしても無効とされます。
借地権は、賃借権と地上権の２つに分類されます。
借地権は、契約期限などの内容で分けると、「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」の３種類があります。
「感謝はすべてを癒やす」
「旧借地権」：現在の借地借家法が制定（平成4年）される以前の法律が適用される借地権です。当初、旧法借地として契約したものは、更新などでも新法に自動的に切り替わることはありません。旧法は賃借人保護が重視されていたため、土地所有者の正当な自由が認められない場合は更新の定めのない契約で、建物が朽廃したときは、その時点で旧借地権は終了します。
旧法では、建物を堅固（けんご）建物（石造、土造、レンガ造、コンクリート造、ブロック造）と非堅固建物の2種類に区分されます。
「普通借地権」：当初の借地期間が30年、1回目の更新は20年で、2回目以降の更新は10年となる制度です。借地人と地主側でこれより長い存続期間で設定をしている場合は、その契約内容が優先されます。正当な理由が無い限り、土地所有者の一方的な契約解除はできません。
「定期借地権」：旧法で指摘されていた所有者への土地返還の問題を改め、土地所有者が安心して土地を貸せるように創設されました。存続期間を50年以上とする代わりに、地主が契約更新や買い取り請求を拒否できるように規定されました。期間満了後に建物を取り壊して更地で返還する必要があります。建て替えは地主への事前通知で可能です。
新法には「一般定期借地権」や「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」などがあります。
「一般定期借地権」：存続期間50年以上、用途の制限がない定期借地権です。賃借人は、契約期間満了時に、建物を取り壊して土地を所有者に返還しなければなりません。
「事業用定期借地権」：事業用の建物所有を目的とし、10年以上50年未満の期間を定めて契約される定期借地権で、公正証書により契約が締結されることが要件となります。事業用定期借地権は、事業専用の建物であることが要求されるので、賃貸マンションのような居住目的の建物は対象になりません。
借地権には更に、２つの種類があります。
①地上権
②賃借権
地上権は物権、賃借権は債権です。
借地借家法は１９９１年に成立し、１９９２年(平成４年８月）より施行されました。
建物の所有を目的とする地上権、土地賃貸借、建物の賃貸借について定めた法律で、民法の特別法です。
旧借地借家法は、貸したら帰ってこないとまで言われるくらいに借地権者側が法律で守られていました。その為、地主は土地を貸さなくなり、土地の有効利用が阻害されていました。新借地借家法は土地の有効利用を促進させるためにできた法律です。
民法においては契約自由の原則が適用され、どのような契約を結ぶかは個人の自由ですが、借地借家法では、契約期間の制限及び契約の更新等について制約を受けます。
主に次の内容が定められています。
①借地権
③定期建物賃貸借
この法改正以前に契約した物件に関しては、旧借地法が引き続き適用されます。
「幸運の女神は、準備されたところにやってくる」
ルイ・パスツール（細菌学者）
斜線制限には「道路斜線制限」「隣地斜線制限」「北側斜線制限」の３種類があります。
前面道路や隣地境界、北側境界から一定の斜線を引いて、その斜線内に建物が収まらなければなりません。
住居表示は、１９６２年５月に施行された「住居表示に関する法律」（住居表示法）に基づいていて、町を分かりやすくしたり、郵便物を配達しやすくすることを目的にした制度です。
したがって、その対象は、土地一般ではなく住居や施設などです。
住所は従来、「○○市○○町○○番地○○」と、町名と土地の地番で表していましたが、町境が道路などの実際の境と必ずしも一致しておらず、地番も整然と配列されていないため、住居の表示が非常にわかりにくいものとなり、住所からその場所にたどり着くのが困難になったり、郵便の配達が遅れたり、パトカーや救急車、消防車といった緊急車両の到着が遅れるなどのおそれが出てきました。
1962年（昭和37年）に「住居表示に関する法律」が施行される前は、住居表示には慣習的に地番が使われてきました。
住所として地番が使われなくなっても、地番が土地の場所や権利の範囲を表すための登記上の番号であることに変わりはなく、住居表示の実施された地域であっても登記上では地番で表されます。
地番は法務局が定めるのに対し、住居表示番号は市町村が定めます。そのため、住居表示を設けていない場所も数多く存在しています。
駐車場、空き地、畑などで建物が存在しない場所については住所が存在しません。
住居表示は特に都市部で積極的に導入され、政令指定都市では京都市を除いて採用されています。
住居表示には、街区方式と道路方式の二つの方法があり、周南市は街区方式を採用し、町名と２つの番号（街区符号と住居番号）で住居を表示しています。
例えば、○○二丁目△番□号という住所の場合は、町名は「○○二丁目」で△は街区符号、□を住居番号といいます。
街区符号は、町ごとに駅や役場のような市町村の中心に近い街区を１番とし、順次、一定の方式に従って住居番号を付けます。
日本では原則として街区方式が用いられていて、山形県東根市、北海道浦河町では例外的に道路方式が導入されています。
街区の規模はおよそ面積が3,000～5,000㎡、戸数が30戸程度を基準としています。
住居表示制度を施行が、正月を避けらられることが多いのは、年賀状の配達を考慮したものだそうです。
下松市の住居表示の実施は、着実に進められ、目を見張るものがあります。
「人間同士のコミュニケーションの８割は、『ノンバーバル』（非言語的）である」田坂広志
住宅性能表示制度とは、住宅の性能を「共通の基準」で評価し、購入者や建築主が住宅の品質を比較しやすくするための制度です。
正式には、2000年施行の「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」に基づく制度です。
新築住宅だけでなく中古住宅にも利用できます。
■住宅性能表示制度の概要
住宅性能表示制度では、住宅の性能を第三者機関が評価し、次の書類を発行します。
・設計住宅性能評価書
設計図面段階で性能を評価するものです
・建設住宅性能評価書
実際の工事中・完成後に検査を行い、設計通り施工されているかを確認するものです。
■制度の目的
主な目的は以下の通りです。
・住宅性能を「見える化」する
・欠陥住宅の防止
・購入者保護
・住宅比較を容易にする
・紛争を減らす
特に中古住宅売買では、「どの程度の性能がある住宅か」を説明しやすくなるため、近年重要性が高まっています。
■10分野のの性能評価
住宅性能表示制度では、住宅を主に10分野で評価します。
| 分 野 | 内 容 |
| 構造の安定 | 耐震性・耐風性 |
| 火災時の安全 | 対価・避難 |
| 劣化の軽減 | 建物の長寿命化 |
| 維持管理・更新への配慮 | 配管交換しやすさ |
| 温熱環境・エネルギー消費量 | 断熱性能・省エネ |
| 空気環境 | シックハウス対策 |
| 光・視環境 | 採光 |
| 音環境 | 遮音性能 |
| 高齢者等への配慮 | バリアフリー |
| 防犯 | 防犯性能 |
「こんな途方もねえことをまじめに考えやがるおめえは、いい男だ」
安吉親分
■等級の代表例
○耐震等級
| 等級 | 内 容 |
| 等級1 | 建築基準法レベル |
| 等級2 | 等級1の1.25倍 |
| 等級3 | 等級1の1.5倍 |
耐震等級3は、消防署・警察署レベルの強度とされることがあります。
○断熱等性能等級
近年重視される省エネ性能です。
| 等 級 | 内 容 |
| 等級4 | 従来省エネ基準 |
| 等級5 | ZEH水準 |
| 等級6 | 高断熱 |
| 等級7 | 最上位クラス |
■住宅性能表示制度のメリット
第三者機関が検査するため
①第三者評価で安心感
第三者機関が検査するため、買主の安心感が高まります。
②売却時に有利
中古住宅では、「性能が証明されている住宅」として差別化しやすくなります。
特に耐震等級・断熱等級は重要です。
③住宅ローン・保健優遇
性能によって以下の優遇が受けられる場合があります。
・フラット35金利優遇
・地震保険割引
・長期優良住宅認定
・補助金対策
■デメリット
①費用がかかる
一般的な戸建住宅で、
・設計評価
・建設評価
合わせて数万円～十数万円程度かかります。
②工期が増える
検査工程が追加されます。
③全性能が高いとは限らない
耐震等級が高くても、断熱性能が低い場合などがあります。
各性能を個別確認する必要があります。
住宅用家屋不動産取得や登記時の税金を軽減するために、市区町村が発光する重要な証明書です。
住宅用家屋証明の法的根拠は、租税特別措置法です。租税特別措置法は「時限立法」ですが、期限切れとなる直前の国会で法改正されるのが通例になっています。したがって、今後も当面の間、制度がなくなることはないでしょう。
■住宅用家屋証明とは
自己の居住用として使用する住宅であることを市区町村が証明する書類で、この証明書を法務局に提出することで登録免許税が大幅に軽減されます。
■どんな税金が軽減されるか
住宅用家屋証明書があると、次の税率が軽減されます。
登録免許税
| 登記の種類 | 通常税率 | 軽減税率 |
| 所有権保存登記 | 0.4％ | 0.15％ |
| 所有権移転登記（売買） | 2.0％ | 0.3％ |
| 抵当権設定登記 | 0.4％ | 0.1％ |
➡特に売買時は効果が大きく、数十万円の差が出ることもあります。
■対象となる住宅の要件
以下の要件を全て満たす必要があります。
①自己の居住用であること
・原則：本人または家族が実際に住む
・未入居でもOK（入居予定があれば可）
②床面積
・50㎡以上
・一戸建て・マンションともに対象
③新築・中古住宅の区分
新築住宅
・建築後1年以内に登記を受けること
・未使用であること
中古住宅
・建築後20年以内（木造）
・建築後25年以内（耐火建築物）
※耐震基準適合証明があれば築年数超過でも可
④店舗併用住宅の場合
・住宅部分が90％以上
床面積の内訳は、原則として建築確認書を参考に市町村が判断することになりますが、表題登記を担当した土地家屋調査士が作成した「床面積の内訳を証する書面」を提出することが実務上の通例です。
・登記面積で判断される
⑤区分所有建築物の場合
建築基準法上の対鎌田は準耐火建築物であること
⑥所有権移転登記の場合は、取得の原因が「売買」または「競落」に限る
「寝ていても団扇のうごく親心」
江戸川柳
■必要書類（自治体により多少異なります）
共通
・住宅用家屋証明申請書
・住民票（未入居の場合は申立書）
・登記事項証明書（建物）
・売買契約書（または工事請負契約書）
未入居の場合
以下のいずれかが必要です。
・入居予定日申立書
・水道・電気の契約書の写し
・金融機関の融資契約書の写し 等
■申請先・手数料
・申請先：住宅所在地の市区町村役場（税務課・建築課等）
・手数料：1,300円前後（自治体差あり）
■申請のタイミング
・登記前または登記と同時
・登記後は原則不可（※例外あり）
住宅ローン控除（住宅ローン減税）とは、正式には、「住宅借入金等特別控除」といい、広く国民が住宅を取得できるように、住宅ローンを借りる際に支払う金利負担を軽減するための減税制度です。
住宅ローンの借入残高に応じて所得税の控除が受けられる制度です。
2023年の住宅ローン控除の概要は、住宅ローンの年末残高または住宅取得対価の、いずれか少ない方の金額に対して、0.7％が最大13年間（中古住宅は10年間）にわたって所得税、または住民税から減税されます。
所得税から控除しきれない場合、翌年度の住民税からも税金が控除される仕組みです。
住民税から減税できる金額には上限があり、所得税の課税総所得金額等の5％（最高9.75万円）までとなります。
住宅ローン控除は家の建築や購入だけではなく、省エネ設備の導入やバリアフリーの改修工事といったリフォームを住宅ローンを組んで行った時にも適用されます。
住宅ローン控除を受けるためには、条件を満たすだけではなく、確定申告や年末調整が必要です。
確定申告の時期は、会社員などの給与所得者は購入・入居した年の翌年１月１日から３月１５日まで、自営業者など毎年確定申告を行っている場合は２月１６日～３月１５日の一般の申告と合わせて行います。還付金は確定申告後１ヶ月～２ヶ月後に指定した銀行口座に振り込まれます。e-Taxを利用して申請した場合は3週間程度で還付されます。
2年目以降は、年末調整を受けるサラリーマンは確定申告の必要はありません。「年末残高等証明書」と「住宅借入金等特別控除証明書」、「住宅借入金特別控除申告書」の3点を会社に提出します。
個人事業主や年収2,000万円以上の会社員など、年末調整を利用しない人は2年目以降も確定申告が必要です。
住宅ローン控除は、情勢によってその都度内容が見直されています。
■適用要件（新築住宅）
①住宅ローンの返済期間が10年以上であること
繰り上げ返済をすることで返済期間が10年未満となった場合は、住宅ローン控除の対象外になってしまう点には注意が必要です。
②物件を取得してから６ヶ月以内に入居し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいること
③自ら居住していること
④特別控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
「年収」ではなく「所得」です。年収から必要経費を差し引いた、すべての所得の合計が 2,000万円以下であれば適用になります。
⑤控除を受ける年分の12月31日まで居住していること
⑥登記簿上の床面積が40㎡以上で、その1/2以上が自己の居住用であること
居の前後２年ずつを合わせた計５年間にの前後２年ずつを合わせた計５年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例を利用していないこと
⑦居住年とその前年、前々年の3年間に居住用財産を譲渡した場合の特例を利用していないこと
⑧現行の耐震基準を満たしていること
⑨借入は以下6つのいずれかであること
⒈銀行
⒉農協・信用金庫・信用組合
⒊住宅支援機構
⒋地方公共団体
⒌各種公務員共済組合
⒍勤務先
⑩2以上の住宅を所有している場合には、主として居住の用に供する住宅であること
「苦しいときこそ、奮い立つ希望をもって、この人生を生きぬこうではないか」平沢興
■適用要件（新築住宅）
①住宅ローンの返済期間が10年以上であること
繰り上げ返済をすることで返済期間が10年未満となった場合は、住宅ローン控除の対象外になってしまう点には注意が必要です。
②物件を取得してから６ヶ月以内に入居し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいること
③自ら居住していること
④特別控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
「年収」ではなく「所得」です。年収から必要経費を差し引いた、すべての所得の合計が 2,000万円以下であれば適用になります。
⑤控除を受ける年分の12月31日まで居住していること
⑥登記簿上の床面積が40㎡以上で、その1/2以上が自己の居住用であること
居の前後２年ずつを合わせた計５年間にの前後２年ずつを合わせた計５年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例を利用していないこと
⑦居住年とその前年、前々年の3年間に居住用財産を譲渡した場合の特例を利用していないこと
⑧現行の耐震基準を満たしていること
⑨借入は以下6つのいずれかであること
⒈銀行
⒉農協・信用金庫・信用組合
⒊住宅支援機構
⒋地方公共団体
⒌各種公務員共済組合
⒍勤務先
⑩2以上の住宅を所有している場合には、主として居住の用に供する住宅であること
「過去がいい思い出に塗り替えられる幸せ」（和田秀樹）
■適用要件（中古住宅）
中古住宅（中古マンション・中古戸建）を購入しても要件を満たせば住宅ローン控除を受けられます。ただし、新築住宅を購入した場合と比べて、借入限度額や控除期間などが異なります。
新築住宅の適用要件を満たすだけではなく、建築後使用されたものであることの他、以下の要件を満たす必要があります。
①1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅であること
②新耐震規準に適合している住宅であることと（耐震基準適合証明書などが必要）
③自己所有の住宅であり、所有者自身が居住する住宅の増改築等であること
④床面積50㎡（マンションの場合は内法面積）以上であり、かつ、床面積の2分の1以上が居住用であること
⑤住宅ローンの借入機関が10年以上であること
⑥増築・改築・建築基準法に規定する大規模な修繕か大規模な模様替工事であること
⑦合計所得金額が2000万円以下であること
⑧引渡しまたは工事完了から6ヶ月以内に入居していること
⑨マンションなどは、区分所有する部分の床や階段、壁の過半を修繕や模様替する工事であること
⑩併用不可の特例を受けていないこと
■適用要件（リフォーム、増築）
新築または物件購入時に住宅ローン控除が適用されていても、住み続ける内にリフォームが必要になった場合には、リフォームに対するローンも控除の対象となります。
工事費用の額は100万円を超えなければなりません。
リフォームや増築では、新築住宅の適用条件以外に、以下の内いずれかの工事に該当することも条件とされています。
①建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模な模様替、改築、増築工事
※家屋の壁（建築物の構造上重要でない間仕切り壁を除く）、柱（間柱を除く）、床（最下階の床を除く）、はり、屋根または階段（屋外階段を除く）のいずれか一カ所以上について行う過半の修繕・模様替
②マンションなどにおいて区分所有する部分の床、階段または階段の過半について行う一定の修繕・模様替の工事
③家屋・マンションの専有部分の内リビング、キッチン、浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床、または壁の全部について行う修繕・模様替の工事
④地震に対する安全性に関する基準に適合させるための耐震改修工事
⑤一定のバリアフリー改修工事
リフォームを行う人が50歳以上、または障害者・高齢者と生活を共にしているなどの条件があります。
⑥一定の省エネ改修工事
「人には浮き沈みがある。沈んだときどう生きるか、負けたときどう耐えるかが、その人の値打ちを決める」
光綱・光秀の父
■住宅ローン控除の対象とならないケース
①贈与による取得、及び取得の時、取得後も引き続き生計を一にする親族、特別な関係のある人からの取得の場合
②居住の用に供する住宅を２つ以上所有する場合
③親族や知人からの借入金で住宅を取得した場合
④土地のみ購入の際の借入金
■住宅ローン控除の対象とならない「その他の住宅」とは
その他の住宅とは、各種省エネ基準を満たさない住宅のことをいいます。
地球温暖化などの課題解決に向けて、国は住宅においても省エネルギー対策を強化しています。令和7年４月以降は、住宅を新築する際省エネ基準に適合することが義務となるため、その他の住宅は新築することができません。これを受け、住宅ローン控除においても、新築住宅の省エネ基準への適合が要件化されるため、令和６年以後に新築の建築確認を受け、かつ登記簿上の建築日付が令和６年７月１日以降に新築するその他の住宅は住宅ローン控除を受けることができなくなります。
省エネ基準適合住宅だと思って購入した住宅で会っても、それらの証明書は自動的に発行されるものではないので、万が一証明書が無かった場合、その住宅は「その他の住宅」扱いになってしまうため、住宅ローン控除は受けられません。
■住宅ローン控除のための確定申告に必要な書類
①確定申告書
②住宅借入金等特別控除額の計算明細書
③住宅取得資金にかかる借入金の年末残高等証明書
④「登記事項証明書」など、床面積を明らかにする書類
⑤本人確認用書類
⑥増改築等の「請負契約書」の写しなど増改築等の費用の額を明らかにする書類
⑦増改築等工事証明書（建築士等が発源泉徴収票源泉徴収票
■住宅ローン控除の適用期間
令和４年（2022年）度の税制改正で住宅ローン控除の適用期間が、令和７年まで延長されるとともに、内容が一部改正されました。
住宅ローン控除を受けるためには、令和７年末までに住宅ローンで購入したマイホームに入居する必要があります。
住宅ローン控除は、過去何度も改正を重ねられてきましたので、入居を開始した年月によって、控除可能な期間が変わります。
■宅建業者が売主の買い取り再販住宅
要件が諸々ありますが、必要な要件を証明する「増改築等工事証明書」の交付を受けることで確認できます。
省エネ基準を満たしていれば適用要件は新築と同じ扱いになります。
➡国税庁
「不死鳥はみずからの灰の中から再生する。けっしてどこかから渡ってくる鳥ではない」新渡戸稲造
住宅ローンは長期にわたって返済していく借り入れです。返済中に収入減や病気、怪我など予期せぬことが起ると、返済負担が大きくなり、返済不能に陥ってしまいます。
100人に３人が住宅ローン破綻しています。
■支出の増加
①出産・子育て
②子供の進学
③病気・怪我
④親の介護
■住宅ローンでの破綻要因
①収入減
「年収から借り入れ可能と想定されるローン金額」と「無理なく返せるローン金額」は違います。
②支出増
③失業
④離婚
夫婦の収入合算で住宅ローンを借り入れている場合には、離婚によって支払いが困難になることもあります。
■金融機関の対応
返済期限の延長など、柔軟に対応してくれる可能性があります。
アンダーローンの場合は、返済が滞ってしまっても最終的に物件を差し押さえれば全額返済できるという余裕が金融機関にあるので、返済延長などの対応をしてくれやすくなります。
１ヶ月や２ヶ月の滞納であれば金融機関から返済を催促されるだけですが、滞納が６ヶ月以上にわたると、「期限の利益」が無くなってしまいます。
期限の利益喪失とは、住宅ローンの分割返済をできなくなるという条項で、金融機関から残ったローンを一括で支払うように請求されることです。
住宅ローンは滞納した日数に応じて「遅延損害金」という利息が発生します。遅延損害金は、住宅ローンの金利よりも高く設定されています。
■ローン破綻後
ローン破綻をするとマイホームを差し押さえられ、競売にかかり、家を失います。
住宅ローンの残債よりもマイホームの売却益が少ないと、債務が残るため、住宅を失うだけでなく、残債務の支払いを求められる可能性があります。
「どんな境遇になっても平気でいられる、そういう人間になることが一番の幸せじゃないですか」佐藤愛子
建築基準法41条の2以下では、都市計画区域及び準都市計画区域内における建築物に適用される以下の規制を定めています。
敷地と道路の関係、用途地域、建蔽率や容積率など建物とその敷地、あるいは建物とその周辺地域との関係を定める規定です。
これらの規制は「集団規定」と称されています。
①接道規制
建物の敷地は、げんそくとして4ｍ以上の幅員の道路に2ｍ以上接していなければならない。
②用途規制
③形態規制
10年超所有軽減税率の特例とは、10年以上所有したマイホーム売却時の譲渡所得にかかる税率を低くすることで、譲渡所得税を抑えられる特例です。
■軽減税率
・譲渡所得のうち6,000万円以下の部分：14.21％
・譲渡所得のうち6.000万円以上の部分：20.315％
■適用要件
①現在住んでいる自宅（敷地を含む）を売ること
②譲渡した年の1月1日現在でマイホームの所有期間が10年以上であること
③以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
④以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、次の要件に当てはまること。
・取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。
・敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
・家屋を解体して更地にした場合、譲渡契約の締結日まで賃貸業などの用途に使っていないこと。
⑤親子や配偶者といった特殊関係者への売却ではないこと。
特殊関係者には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人などが含まれます。
⑥確定申告をすること。
特例によって税金がゼロ円になる場合でも申告は必要です。
⑦売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
⑧売った家屋や敷地について、買い換えや交換など他の特例の適用を受けていないこと。ただし、3,000万円の特別控除の特例との併用は可能です。
「命とは君たちが持っている時間である」日野原重明
転出や死亡などで除かれた住民票を「住民票の除票」といいます。
除票の写しには、住民票に記載されている事項の他に、転出の場合には転出先の住所と移動年月日が記載され、死亡の場合には死亡年月日が記載されます。
住民票の除票は消除日から１５０年間保存されます。
●除票の写しを請求できる人
・原則、本人のみ
・委任を受けた代理人
・請求者自身が利害関係人であり、自己の権利行使や義に必要な場合に必要な場合
・官公庁への提出が必要な場合
収用とは、公共の利益となる事業の用に供するため、土地の所有権その他の権利を、一連の手続きを経てその権利者の意思にかかわらず、国又は地方公共団体等に強制的に取得させる行為です。収用に伴い、損失の補償が行われます。
この特例は、一定の要件を満たすときには、補償金等の全部で代わりの代替資産を取得したときは譲渡がなかったものとされ、保証金等の一部で変わりの資産を取得したときは、残りの保証金等について譲渡所得税が課税されます。
●適用要件
①その年中に収用された資産の全部につき「収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例」及び「交換処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例」の適用を受けていないこと
②原則として、売却した資産と同じ種類の資産を買い換えること。
③譲渡した資産が棚卸資産でないこと
④原則として、収用があった日から２年以内に代わりの資産を取得すること
⑤譲渡した資産が、その譲渡した者の営む事業の用に供されていたものである場合には、そのものが事業のように供するためその譲渡資産にかかる資産の区分と異なる資産を取得する場合であっても、その資産をもって代替資産とすることができます。
⑥申告書にこの特例を適用する旨の記載及び収用証明書等の一定の書類の添付があること
「僕は未来に対しても、そして現在に対しても、おおいに興味がある。しかし、昔のことや済んでしまったことについては、もうどうでもいい」
江副浩正・リクルート創業者
不動産登記法第14条によると、「登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとする」と規定されています。
一般に法務局に備え付けられている地図を公図と呼びますが、その中には、法第１４条地図と地図に準じる図面があります。
法第14条の地図は、正確な測量と調査に基づき、不動産登記規則等により、縮尺、測量方法、測量における誤差の限度など様々な条件を満たしたものを言います。
土地の境界がわからなくなっても、地図から境界を復元することが可能です。
平成15年から国土交通省が法務省などと協力して、日本全国の土地を測り直す地籍調査を行うことにより、正確な図面の作成が順次進んでいます。
１４条地図の写しの下欄には、縮尺、精度区分、座標系番号又は記号、分類、種類の各欄に根拠となる図面に関する種類・内容が記載されています。
地図の縮尺は、市街地地域では250分の1または500分の1、村落・農耕地域では500分の1または1000分の1、山林・原野地域では1000分の1または2500分の1で、測量は、三角点、基準点などを基礎にして行うこととされています。
今のところ、法務局備付図面の内半数程度が14条地図です。（➡国土交通省地籍調査WEBサイト）
①法務局作製の地図
②国土調査の成果による地籍図
③土地区画整理
「南風が吹く前から、ひっそり花を咲かせる準備をしていた梅の木」
樹脂サッシとは、窓枠（サッシ）塩化ビニル樹脂
（PVC）で作った窓のことです。欧米や寒冷地では主流ですが、日本でも高断熱住宅やZEH住宅で急速に普及しています。
⒈樹脂サッシとは
一般的な窓枠には次の3種類があります。
| 種 類 | 材 質 | 断熱性能 |
| アルミサッシ | アルミニウム | 低い |
| アルミ樹脂複合サッシ | 外側アルミ・内側樹脂 | 中程度 |
| 樹脂サッシ | 全体が樹脂 | 高い |
樹脂は熱を伝えにくいため、窓からの熱損失を大幅に抑えることができます。
⒉なぜ窓の性能が重要なのか
住宅の熱の出入りは窓が最も大きな割合を占めます。
冬
・暖房熱の約58％が窓から逃げる
夏
日射熱の約73％が窓から入る
そのため、断熱性能向上では窓の性能が非常に重要です。
⒊樹脂サッシのメリット
①断熱性能が高い
アルミの熱伝導率を１とすると、
・アルミ：約210
・樹脂：約0.17
樹脂はアルミの約1,000分の1しか熱を伝えません。
冬でも窓枠が冷たくなりにくく、
・暖房費削減
・室温安定
につながります。
「それを大変だと思って悲しむか、面白いと思って楽しむか」松重豊
②結露しにくい
アルミサッシでは冬に発生しやすい
・窓枠の水滴
・カビ
・ダニ
が大幅に減少します。
③防音性能が高い
樹脂は振動を伝えにくいため、
・車の騒音
・電車
・雨音
を軽減できます。
④省エネ性能が高い
高断熱住宅では、
・エアコン効率向上
・光熱費削減
が期待できます。
ZEH住宅やGX志向型住宅ではほぼ必須レベルになっています。
⒋デメリット
①価格が高い
同サイズ比較
・アルミサッシ：100
・複合サッシ：120～130
・樹脂サッシ：130～150
程度になることが多いです。
②強度確保のため太くなる
樹脂はアルミより強度が低いため、
・フレームがやや太い
・ガラス面積が少し小さい
場合があります。
「立ち止まると錆びてしまう」
松重 豊
取得費加算の特例とは、相続した不動産を売却して利益が生じた場合に、課される所得税を軽減できる特例です。
「売却代金－取得費－手数料」という計算でプラスになった場合には、利益が生じていますので、所得税が課されます。
相続後３年１０ヶ月以内に相続財産を売却した場合は、売却した資産にかかる相続税を譲渡益から控除できる制度です。
この特例と空き家の譲渡所得の特例とは、選択特例になります。
特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。相続時に祖賊税がかからなくても、３年１０ヶ月以内に相続財産を売却するのであれば相続税申告をしておいてください。
【特例を受けるための前提条件】
①相続や遺贈により財産を取得した者であること
②相続時に相続税が課されていて納税していること
③相続開始のあった日からから３年１０ヶ月以内に相続財産を売却していること
「片思いで、いいんだよ。
恋愛っていうのは、必ず片思いなんだ」岡本太郎
耐火建築物ほどの耐火性能を有しなくても一定の耐火性能があると認められる建築物のことです。
主要構造部を準耐火構造とした建物又は、主要構造部に防火装置、その他の事項についても政令で定める技術的基準に適合するもの、外壁の開口部で延焼の恐れがある部分に、政令で定める構造の防火戸、その他の防火設備を有するものをいいます。
準防火地域は都市計画で指定される地域であり、火災を防止するために比較的厳しい建築制限が行われる地域です。
防火地域周辺の住宅地などが指定されることが多いです。
準防火地域の建物は次のようなものとしなければなりません。
①地上４階以上（地階を除く）もしくは延べ面積が1500㎡を超える建築物
必ず耐火建築物とする。
②地上３階建て又は延べ面積が500～1500㎡の建築物
準耐火建築物とする。
延べ面積が500㎡以下で、法が定める３階建ての基準を満たしていれば、木造３階建てでも建てられます。
「３階建て建築物の技術的基準」は建築基準法施行令第136条の2に規定されています。
屋根は不燃、延焼の恐れのある外壁・軒天は防火構造、開口部は防火戸です。
③地上地上１階または地上２階の建築物
⑴延べ面積が1500㎡を超えるとき：耐火建築物とする。
⑵
⑶
３階建て木造住宅でも、防火上必要な技術基準に適合する建築物であれば建築することは可能です。
「なんでも見てやろう、なんでも聞いてやろうの精神で世の中を見渡せば、興味や関心の範囲は際限なく広がってゆきます」井上潤
省エネ基準適合住宅
長期優良住宅、低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅以外の住宅で、断熱等性能等級及び一次エネルギー消費量等級が4以上の住宅です。
小規模宅地等の特例
「小規模宅地等の特例」とは、相続税の計算において被相続人が居住や事業に使っていた土地を相続する場合に、その土地の評価額を大幅に減額できる特例制度です。相続税を軽減する代表的な制度の一つです。
■基本内容
・相続や遺贈によって取得した宅地が「一定の条件を満たす」場合に適用されます。
・評価額を最大80％減額できるので、相続税の負担を大幅に下げる効果があります。
■適用対象となる宅地の種類
大きく分けて以下の４つがあります。
１．被相続人の居住用宅地（特定居住用宅地等）
・被相続人が居住していたと地
・同居していた親族や、一定要件を満たした親族が取得する場合。に最大330㎡まで80％減額。
２．被相続人や生計を一にする親族が営んでいた事業用の土地（特定事業用宅地等）
・商店・工場・事務所などの事業用地。
・400㎡まで80％減額。
３．貸付け事業用宅地（アパート・駐車場などの貸付事業に供していた土地）
・一定要件を満たす貸付事業用地。
・500㎡まで50％減額。
4．特定同族会社事業用宅地等
・被相続人や親族が経営していた同族会社の事業に供していて土地。
・400㎡まで80％減額。亡くなる直前まで住んでいたこと。
■主の適用要件
・被相続人が亡くなる直前まで住んでいたこと。
・相続人がその土地を取得して居住を継続する場合や、一定の同居親族がいた場合。
・別居親族が取得する場合でも「持ち家なし」「過去に持ち家に住んだことがない」などの条件を満たせば対象になることもあります。
■注意点
・相続税申告が必要（申告期限は相続開始から10か月）。
・特例を受けるには、申告書に明記し、登記事項証明書や住民票などの必要書類を明記する必要がある。
・「被相続人が亡くなった時点での利用状況」が原則。
・適用を誤ると、税務署から否認される可能性がある。
「いいことも悪いことも、苦も楽もあったが、一つ一つが思い出じゃ」
（西太后・蒼穹の昴）
処分行為とは、不動産に変更を加える行為のことです。
簡単に言うと、「財産を減らす・失う・制限する可能性がある行為」です。
■具体例
①売却
・土地・建物を売る
→所有権が移転（完全に手放す）
②贈与
・無償で渡す
→財産が減る
③抵当権の設定
・銀行に担保として提供
→自由に処分できなくなる
④賃貸借契約（長期）
・借地権・長期賃貸
→利用権が制限される
⑤放棄
・相続放棄など
→権利そのものを失う
■処分行為の特徴
①元に戻しにくい
・売却→原則取り戻せない
・抵当権→登記が残る
②判断能力を求められる
・未成年や認知症の方は単独でできないケースがある
■実務で重要な場面
①共有不動産
・共有者全員の同意が必要
勝手に売れない
②相続
・相続人が処分行為をすると
単純承認と見なされる可能性あり
所有権界とは、隣接している土地の所有者間で合意した境のことで、「私法上の境界」と呼ばれています。
明治時代の地租改正時に作成された図面に示されている筆界は、所有権界を元にして確定したもので、「所有権界」と「筆界」は同じものでした。
したがって、筆界と所有権界は理論的に区別されますが、一致していることがほとんどです。
筆界と所有権界は、本来は一致するはずなのですが、何かの原因で不一致になることがあります。
時代を経て個人間の合意によって土地をより使いやすくするために所有権界を変更することもあります。
隣接者との話し合いで「所有権界」が変更され、新たにブロック塀や垣根を設置したものの、分筆登記などをしなかった場合などです。
この状態が時間の経過とともに当事者の記憶が薄れ、合意の資料が紛失したりすることで、不一致の原因がわからないまま放置されてしまいます。
所有権確認訴訟は、土地の所有権の所在が争われているときに利用される訴訟です。
所有権確認訴訟では常に立証責任があり、対象土地の境界を証明する資料がないなど、その範囲を立証できない場合は請求が棄却されますので裁判によって紛争を解決することができません。
所有権確認訴訟では、当事者間で所有権界についての合意をすること（訴訟上の和解）も可能です。
所有権確認訴訟は、通常の民事訴訟ですので、その判決の効力は、訴訟の当事者など、訴訟に関与した人にしか及びません。
所有権者は、その所有物を自由に使用・収益・処分することができ、これを侵害する者に対しては、その侵害を排除することができるという原則です。
個人の有する所有権は、国の権力によっても侵害することはできない権利であるということです。
「私的財産絶対の原則」ともいいます。
「太陽は輝いているし、鳥は歌っている。きっとすべては良くなる」
（軍服を着たウクライナの女性）
所有者不明土地とは、登記簿上の所有者が判明しない。または所有者が判明しても連絡・同意を得ることが困難な土地のことを指します。近年、日本ではこの問題が社会的に大きくなっており、国・自治体も対策を進めています。
１．所有者不明土地の定義
次のいずれかに該当する土地が「所有者不明土地」とされています。
| 区 分 | 内 容 |
| 所有者が登記簿に存在しない | 相続登記がされず、登記簿の所有者が既に死亡している場合など。 |
| 所有者が複数いて連絡不能 | 相続人が多数にわたり、所在不明や同意が得られないケース。 |
| 地権者の住所・氏名が不明確 | 住所変更登記がされていないなどで、現住所が確認できない場合。 |
法的には、「不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地」とされています（所有者不明土地法第２条）。
２．問題点（社会的影響）
所有者不明土地が増えると、以下のような問題が発生します。
・公共事業の妨げ：道路・防災施設・災害復旧などの工事が進められない。
・空き地・荒廃の増加：管理されず、雑草・倒木・害獣被害などが発生。
・不動産取引の停滞：土地の売買・賃貸・再開発が困難。
・地域経済への悪影響：再利用が難しく、地価の下落や地域衰退を招く。
３．対応法制度（近年の法改正）
①所有者不明土地法（2018年施行）
正式名称：「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」
国・自治体が所有者不明土地を一時的に利用できる制度を定めています。
| 制 度 | 概 要 |
| 土地所有権の設定制度 | 等が裁判所の許可を得て等が裁判所の許可を得て、最長１０年間利用可能。 |
| 収用・買取の簡素化 | 公共事業での取得手続を円滑化。 |
「自分の人生で巡り会った人々」を大切にすること。なぜなら、我々の人生とは、「人との巡り会い」に他ならないから。（田坂広志）
②相続登記の義務化（2024年4月施行）
「不動産登記法」の改正により、相続登記が義務化されました。
| 項 目 |
内 容 |
| 義務内容 | 不動産を相続した人は、取得を知った日から3年以内に登記を申請。 |
| 違反時の罰則 | 正当な理由なく怠ると、過料（10万円以下）。 |
| 目的 | 相続登記の遅れを防ぎ,所有者不明土地を減らす。 |
③国庫帰属制度（2023年4月施行）
「相続土地国庫帰属法」により、不要な土地を国に引き渡す制度が創設されました。
対象：相続または遺贈で取得した土地。
除外される土地：建物付き土地、汚染地、急傾斜地、他人の権利が設定されている土地など。
負担金：原則20万円（条件により増減あり）
目的：放置土地の国による管理を進める。
④行政・自治体の取り組み
自治体では、所有者不明土地を減らすために次のような施策を行っています。
・登記相談会・無料登記支援
・固定資産税台帳の整備
・相続登記の促進啓発
・地域まちづくりへの活用（公園・防災地・駐車場など）
【中核となる3つの法律】
所有者不明土地の法制度は、次の3本柱によって構成されています。
| 法律名 | 施行年 | 主な目的 | 管轄省庁 |
| 所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法（所有者不明土地法） | 2019年 （令和元年） | 所有者不明土地の「利用」を進める | 国土交通省 |
| 相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律（相続土地国庫帰属法） | 2023年 （令和5年） | 利用困難な土を可能にするを可能にする | 法務省 |
| 不動産登記法・民放等の改正（相続登記義務化の関連法） | 2024年 （令和6年） | 所有者不明土地の発生を「予防」する | 法務省 |
「老いを見据え、病を見据え、死を見据えて、いかなることも人生を深め、豊かにする景色として頂戴していこうと思い至った」青山俊菫
【各法律の詳細開設】
①所有者不明土地の利用の円滑化に関する特別措置法（所有者不明土地法）
目的：公共事業や地域活動などで、所有者不明土地を一時的に活用できるようにする。
主な制度
| 制度名 | 内 容 |
| 裁判所許可による土地使用制度 | 所有者が不明でも、一定の公共性のある事業（例：防災・公園・地域再生）について、裁判所の許可を得れば最長10年間使用可能。 |
| 収用・補償手続の簡素化 | 公共事業法の手続を簡素化し、事業遅延を防止。 |
| 共有土地の管理円滑化 | 多数共有者がいる土地の管理・処分について、過半数決定で実行可能に緩和。 |
※2021年の改正により、共有地・共有建物にも適用範囲が拡大されました。
②相続土地国庫帰属法（国庫帰属制度）
目的：相続で取得した不要な土地を、一定の条件の下で国に引き渡せるようにする。
| 項 目 | 内 容 |
| 対象者 | 相続や遺贈により土地を取得した個人（法人不可） |
| 対象土地 | 建物のない土地、他人の利用権等が設定されていない土地など |
| 除外される土地 | 建物あり、がけ地、土地汚染、他人通行路など |
| 申請先 | 管轄法務局 |
| 手数料 | 申請時に1件あたり1万4000円+審査後に負担金（原則20万円程度） |
| 効果 | 承認されると、国が所有権を取得し、固定資産税などの負担がなくなる。 |
③不動産登記法・民法改正（2024年4月施行）
目的：所有者不明土地が発生しないよう、「登記義務」を強化。
| 改正内容 | 詳 細 |
| 相続登記の義務化 | 相続により土地を取得した人は、3年以内に登記しなければならない。 |
| 住所・氏名変更登記の義務化 | 所有者が住所や氏名を変更した場合、2年以内に登記が必要。 |
| 過料規定 | 正当な理由なく登記を怠った場合、10万円以下の過料。 |
| 新制度：相続人申告登記 | 相続人が誰かわからない場合でも、簡易な「相続人申告」で一時的に登記を済ませられる。 |
| 民法改正（共有制度見直し） | 共有地の管理決定を「全員一致」→「持分の過半数」で可能に緩和。 |
「権利の行使や義務の履行は信義に従い、誠実に行うべきである」というものです。
「茨の道が延々と続く先に成功がある」稲盛和夫
住宅ローンを組む際に「連帯債務者」や「連帯保証人」が設定される場合があります。これを「人的担保」といいます。
債務者が何らかの理由で返済ができなくなった場合に、第三者が債務者の代わって返済をします。
保証契約はあくまで債権者と保証人になろうとする者との契約によって、成立するものです。したがって、保証契約をしていない債権者は、保証人に請求することはできません。
人的担保には、「保証」「連帯保証」「根保証」の３種類があります。
人的担保は、保証人等の資力が重要です。現在では保証人に不当な責任を負わせることは制限すべきという考え方も強くなってきています。
ちなみに、住宅金融支援機構の「フラット３５」は、連帯保証人を必要としていません。
