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売家・売土地の泉（周南・下松・光）
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「私は終始一貫、未来は明るいと信じています」小菅国安・伊勢丹社長
火災が起きても周囲に燃え広がらず、倒壊してしまうほどの変形や損傷が起きないような建物です。
主要構造部を耐火構造とした建築物で、外壁の開口部で延焼の恐れのある部分に政令で定めるその他の防火設備を有するものをいいます。
耐火建築物の目的としては、火災時に建築物の利用者の避難時間を確保することや、近隣への延焼及び近隣からの延焼防止などがあります。
「耐火建築物」の性能は、通常の火災が発生した後、30分から3時間以上の間、建物が倒壊しないというものです。
たとえ消火活動が実施されなかったとしても、想定される火災で建物が燃えた後も崩壊せず、自立し続ける性能を持つのが耐火建築物です。
●建築基準法第２条9
イ その主要構造部が⑴又は⑵のいずれかに該当すること。
⑴耐火構造であること
⑵次に掲げる性能（外壁以外の主要構造部にあっては、（ⅰ）に掲げる性能に限る）に関して政令で定める技術的基準に適合するものであること。
（ⅰ）当該建築物の構造、建築設備及び用途に応じて屋内において発生が予測される火災による加熱に該当火災が修了するまで耐えること。
（ⅱ）当該建築物の周囲において発生する通常の火災による加熱に当該火災が終了するまで耐えること。
ロ その外壁の開口部で延焼の恐れのある部分に、防火戸その他の政令で定める防火設備（その構造が遮炎性能（通常の火災時における火災を有効に遮るために防火設備に必要とされる性能を言う）に関して政令で定める技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたものに限る）を有すること。
登記という証拠によって、所有者は自分の土地の所有権を主張できます。これを法律上では「対抗力」といいます。
「対抗力」が必要になるのは、「第三者」との間になります。
■対抗要件
動産に関する物権譲渡の対抗要件は「引渡し」ですが、不動産に関する物権譲渡の対抗要件は「登記」です。
借地権の場合は、①借地権を登記する方法と②借地権上に存在する建物を登記するという２つの方法があります。
借家については、引渡しがあれば対抗できます。
「臆病は武将の美徳といってもいい。臆病でない者の、何倍も考える」
（趙雲）
「耐震基準」とは、地震に対して建物がどの程度の強さまで耐えられるかを定めた建築上の基準のことです。日本のように地震が多い国では非常に重要で、建築基準法に定められています。
■日本の耐震基準の変遷
１.旧耐震基準（1981年5月以前）
概要：1971年の建築基準法改正により多少強化されたが、震度5程度を想定。
特徴：
・柱や梁の構造計算が簡易。
・強い地震（震度6以上）には耐えられない建物が多い。
・現在では、多くが耐震補強や建て替えの対象。
２.新耐震規準（1981年6月以降）
背景：1978年の「宮城県沖地震」での被害を受けて制定。
想定地震：震度６強～7レベルの地震でも倒壊しないことを目標。
特徴：
・建物全体のバランス（耐力壁の配置など）を重視。
・中程度の自信では無被害、大地震でも命を守る設計。
・建物用途に応じた耐震設計（住宅、学校、病院など）。
３.耐震改修促進法（1995年施行）
背景：1995年の阪神・淡路大震災。
内容：
・学校や病院などの公共建築物の耐震診断・改修を促進。
・一定規模以上の建物に耐震診断の義務化。
4.現行基準（2000年基準以降のさらなる強化）
背景：建築士の構造計算偽装事件（姉歯事件）など。
特徴：
・木造住宅の耐震性について細かい規定（基礎、金物の使用など）
・地盤調査の義務化が進む。
・構造計算ルートの明確化（一般診断・精密診断）。
■現代の耐震設計の分類
| 種類 | 説明 |
| 耐震構造 | 地震力に「耐える」事で倒壊を防ぐ。 |
| 制震構造 | 建物の中にダンパー（制震装置）を入れ、揺れを「吸収」。 |
| 免震構造 | 建物と地盤の間に装置を入れて、揺れを「伝えない」。最も高性能だが高コスト。 |
「人には浮き沈みがある。武士には勝ち負けがある。沈んだ時にどう生きるか、負けたときにどう耐えるか、その時に、その者の値打ちが決まる」
明智十兵衛の父
高さ制限とは、その土地に建てられる建物の高さの上限を制限するもので、用途地域や高度地区の種別、都市計画などによってそれぞれの上限値が決められています。
高さ制限は、大きく分けて「絶対高さ制限」「道路斜線制限」「隣地斜線制限」「北側斜線制限」の４種類があり、このうち最も厳しいものに準じます。
前面道路や隣地の日照、採光、通風を確保するために、境界線から一定の勾配内に建物の高さを制限するものです。
そのほかに、高さ制限の種類としては「日影規制」や「高度地区」もあります。
諾成契約
口約束だけで成立する契約のことです。
不動産売買契約を含む売買契約や賃貸借契約などほとんどすべての契約は、諾成契約です。
ただし、諾成契約のみでは、トラブルが発生した場合は解決が難しくなりますので、実務上は
契約書を交わすことになります。
宅建業者が仲介に入る売買契約では契約書作成の義務が定められています。
宅地造成
土地を宅地としての機能を備えたものとするために、切り土・盛り土等による斜面の平坦化などの工事、擁壁の設置工事、排水施設の設置工事、地盤の改良工事などを行うことです。
建物図面・各階平面図
建物図面は、建物の形状と敷地のどの位置に建物が建っているかを示した図面で、各階平面図は、各階の形状と床面積、求積方法を記載した図面です。
新築登記や増築時の変更登記など建物の表示に関する登記を申請する際に添付します。
WIC
Walk-In Closet（ウォークインクローゼット）の略です。
人が中に入って歩けるほど広い収納スペースを指します。
団体信用生命保険
債権を保全するために設定される物権のことです。
債権が譲渡されればそれに従って移転し、債務が全部履行されるまで消滅しません。
担保物権は約定担保物権と法定担保物権に分類されます。
約定担保物権は当事者間の合意により成立するもので、抵当権、質権がこれに当法定担保物権は法定担保物権は、政策的な必要性から、一定の事情がある場合に法律上当然に成立する担保物権であり、先取特権、留置権があります。
断熱等級とは、住宅の「断熱性能」を示す国の基準です。
正式には「断熱等性能等級」と呼ばれ、住宅がどれだけ外気の影響を受けにくいかを数値化したものです。
現在は、住宅性能表示制度や長期優良住宅、ZEH、GX志向型住宅などでも重要な基準になっています。
１．断熱等級とは
断熱等級は、住宅の
・夏の暑さを防ぐ
・冬の寒さを防ぐ
・冷暖房効率を高める
・光熱費を下げる
・快適性を高める
ための性能を表します。等級が高いほど、
・高断熱
・高気密・省エネ性能が高い
住宅になります。
２．現在の断熱等級一覧
2022年以降、断熱等級は大きく改正されました。
| 等級 | 内 容 | レベル |
| 等級1 | 旧基準 | 非常に低い |
| 等級2 | 1980年基準 | 低い |
| 等級3 | 1992年基準 | やや低い |
| 等級4 | 1999年商エネ基準 | 現在の最低基準 |
| 等級5 | ZEH水準 | 高性能 |
| 等級6 | HEAT20G2相当 | 非常に高性能 |
| 等級7 | HEAT20G3相当 | 国内最高水準 |
「日本人は世界一の楽園に住んでいることを知っていますか？」ケント・ギルバート
３．等級4・5・6・7の違い
等級4
1999年基準です。
現在の建築基準法の省エネ基準に近いレベルですが、最近では「最低限」と考えられています。
特徴：
・一般的な新築住宅
・冬に窓付近が寒いこともおおい
・光熱費はやや高め
等級5
ZEHレベルです。
2025年以降の新築では、実質的に標準化が進んでいます。
特徴：
・光熱費を抑えやすい
・快適性が向上
・補助金対象になりやすい
等級6
かなり高性能住宅です。
特徴：
・エアコン効率が高い
・冬の底冷えが少ない
・ヒートショック対策にも有効
・光熱費削減効果が高い
等級7
国内トップクラスです。
北海道レベルの断熱思想に近い性能です。
特徴：
・冷暖房負荷が極めて小さい
・室温が安定
・超省エネ
・建築コストは高い
