TS測量　定期借地権　低酸素住宅　抵当権

TS測量

　TS（Total Station)とは、被計測箇所にターゲットとなるプリズムを設置して計測する方法です。

プリズムに照準を合わせ、プリズムからの反射光により測距します。

測量用のプリズムはどのような入射角に対しても、入射光と平行に光が返ります。

近年では、プログラムを内蔵した機種が主流であり、観測、杭打ち、対辺測定等、幅広い用途に使用されています。

TSは角度と距離が同時に測定できる便利な測量機器です。

 

定期借地権　

　定められた一定の期間だけ存在する借地権のことを、定期借地権と言います。更新規定の適用を受けません。

定期借地権者は自己所有の建物を建設することができます。

定期借地権の地代は地域によっても異なりますが、更地の価額の0.5％から1.5％が年間の地代における相場と言われています。

定期借地権は３種類有ります。

①一般定期借地権

②事業用定期借地権

③建物譲渡特約付借地権

 

①一般定期借地権

　５０年以上、契約の更新はありません。

建物の買取請求権がなく、契約期間満了時には更地にして返還します。

一般定期借地権は書面によって契約しなければなりません。

利用目的の制限がないため、事業用や居住用など建物の使用目的に左右されません。

借地人が建物を建てた場合は、貸地人は固定資産税の節税効果が期待できます。

契約の延長や更新はないものの、新たに一般定期借地権を結び直すことは可能です。

②事業用定期借地権

　１０年以上５０年以内。

10年以上30年未満の場合は、契約の更新や建物買取請求権がなく更地での返還となります。

30年以上50年未満の場合は、契約の更新や建物買取請求権の特約は任意です。

10年未満の期間で契約を結ぶことはできません。

契約期間満了時には更地にして返還します。

公正証書によって契約しなければなりません。

③建物譲渡特約付借地権

　３０年以上、契約の更新はありません。

契約の終了時には土地の上に建設した建物を貸主に売却する特約が付いた借地権です。

更地で返還されると固定資産税が６倍になりますが、建物が建っていることで継続して節税できます。

居住用など用途に制限はありません。

アパート経営を引き継ぎたい場合などに有効な方法です。

ただし、建物の経年劣化などで価値のない建物だった場合は、買い取っても収入がなかったり解体する必要があったりで、マイナスにしかならないケースもあります。

契約方式について法的な制限はなく、口頭による契約も可能です。

トラブルを避けるため、建物譲渡特約に基づく所有権移転の仮登記をしておきます。

 

■定期借地権と普通借地権の違い

　定期借地権とは、借地期間の終了時に確定的に借地関係が終了し、更新がない借地契約のことです。

 

■権利金　

　借地権における権利金とは、建物の所有目的で土地の借地契約を結ぶ場合に、借地権設定の対価として借主から貸主に支払われる金銭のことです。

金額は、定期借地権の存続期間の長短や立地条件などによって異なります。

権利金は法律に定められているものではなく、支払いが必要かどうかは地主と主と借地人の交渉・

合意によって決まります。

■保証金（敷金）

　期間満了時に返還しなければならない金銭です。

借地権者に地代の滞納やその他の債務不履行があったとき、保証金を充当する担保として「保証金」があります。

保証金の精算は契約終了時が原則のため精算は契約終了時が原則のため、契約期間中に地代の滞納があっても、保証金が充当されるわけではありません。

低酸素住宅　

　低炭素住宅とは、二酸化炭素の排出を抑えるための対策を取り、環境に配慮した住宅のことです。そのなかでも、再生可能エネルギーの利用設備の導入や断熱性能など複数の条件を満たし所管行政庁（都道府県や市区）からの認定を受けることで、認定低酸素住宅として扱われます。

二酸化炭素の排出量を減らす工夫がなされていて、「都市の低酸素化の促進に関する法律（エコまち法）」（平成24年12月に施行）等が規定する「低酸素建築物等」に該当するものとして証明された住宅です。

家づくりにおいて重要視される項目の一つに、環境への配慮があげられます。省エネ性に優れた住宅にはさまざまなメリットがあり、、金銭面においても優遇措置が用意されています。

新築だけでなく増築や修繕の場合も認定の対象となります。

2025年4月から建築基準法の省エネ基準が引き上げられ、「省エネ住宅」が一般的な住宅になります。その5年後の2030年には年には、省エネ基準のさらなる引き上げが計画されています。

住宅ローンを組まないと使えない「住宅購入均等特別控除（住宅ローン控除）と違い、ローンを組んでいなくても適用できるのが利点です。

 

■認定基準

　低炭素住宅の認定を受けるためには、次の基準を全て満たす必要があります。

①省エネルギー基準を超える省エネルギー性能を備えていること、かつ低炭素化促進のための対策が取られていること

②都市の低炭素化促進のための基本方針に照らし合わせて適切であること

③資金計画が適切であること

 

このうち、①の基準については、さらに「定量的評価項目」と「選択的項目」に分かれています。

●定量的評価項目

定量的評価項目は、低炭素住宅の認定を受けるために必ずクリアしなければならない基準で、「外皮の熱性能」と「一次エネルギー消費量」について規定されています。

⑴外皮の熱性能

　外皮の熱性能とは、室内外の温度差による熱損失量のことを指します。

省エネルギー法で定められる省エネ基準と同等以上の断熱性や日射遮蔽性を備えており、ヒートショックや結露の防止といった入居者の健康にも配慮しているかどうかが重要なポイントです。

⑵一次エネルギー消費量

　一次エネルギーとは、石油や太陽光などの自然から得られるエネルギーを指します。

省エネルギー法の省エネ基準よりも、一次エネルギー消費量を10％以上削減していること

●選択的項目

　下記の1～8の項目の内2つ以上クリアしていることが条件です。

〈節水対策〉

①節水に役立つ機器を設置している

・設置する便器の半数以上に節水に役立つ便器を採用している

・設置する水栓の半数以上に節水に役立つ水栓を採用している

・食器洗い機を設置している

②雨水・井戸水または雑排水を利用するための設備を設置している

〈エネルギーマネジメント〉

③HEMS（ホームエネルギーマネジメントシステム）を設置している

④太陽光などの再生可能エネルギーによる発電設備と、それに連係した定置型蓄電池を設置している

〈ヒートアイランド対策〉

⑤以下のいずれかの措置を講じていること

・緑地、または水面の面積が敷地面積の10％以上

・日射反射率の高い舗装の面積が敷地面積の10％以上

敷地・屋上・壁面の緑化など一定のヒートアイランド対策が行われている

〈建築物（躯体）の低炭素化〉

⑥住宅の劣化を軽減する措置が取られている

⑦木造住宅である

⑧構造耐力上主要な部分に、高炉セメントまたはフライアッシュセメントを使用している

 

■炭素住宅の関連税制

　低炭素住宅に対する減税措置や優遇措置には以下のものがあります。

■認定低酸素住宅のメリット・デメリット

●メリット

①快適な住環境になる

　低炭素住宅として認定されるためには、優れた断熱性と気密性といった省エネ性能が求められます。

②税金の優遇を受けられる

　税制上の特例制度としては、住宅ローン減税、投資型減税、登録免許税、固定資産税の特例があります。

③住宅ローン（フラット35利用時）の融資時の金利引き下げを受けられる

　〔フラット35S〕の金利Aプランという商品では、借入から10年間にわたり、通常よりも　　0.25％低い金利で利用できます。

④断熱性能が高い

⑤光熱費の負担が抑えられる

　高いエネルギー効率と優れた省エネ性を持つ低炭素住宅では、通常よりも冷暖房の使用を控えられるので、光熱費が安く済みます。

⑥補助金を受けられる可能性がある

　国土交通省の「地域型住宅グリーン化事業」の補助金がもらえる可能性があります。

⑦容積率が緩和される

　低炭素化のために必要になった床面積については、住宅の総床面積の20分の1を上限として、住宅の床面積から、低炭素化の設備分の容積率を差し引くことができます。

●デメリット

①設備費用がかかる

　省エネルギー化のための設備を導入することで、建築の追加コストが発生する。

ただし、住宅の省エネ性能が高く光熱費を抑えられることや、税制の優遇措置を受けられることなどを考えれば、設備関連のコストアップも長期的にはクリアできる問題と言えるでしょう。

②対応エリアが限られる

　低炭素住宅は、原則として市街化区域内に建築される住宅が対象です。

「エコまち法」は都市における低炭素化の促進を目的としているため、多くの人が住み今後も発展が望まれる市街化区域、もしくはそれに準じる区域を認定の対象としているのです。

 

■低炭素住宅と長期優良住宅との違い

種類	認定低炭素住宅	長期優良住宅
認定基準	省エネ性能に関する基準 再エネ設備の導入が必須	長期使用するための住環境の維持 省エネ基準以外に劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性などの基準を満たす必要がある
税制優遇	・所得税（住宅ローン減税） ・登録免許税	・所得税（住宅ローン減税・投資型減税） ・登録免許税 ・不動産取得税 ・固定資産税

　認定低酸素住宅は省エネに特化した住宅であり、二酸化炭素の排出量を削減することが主な目的です。一方、長期優良住宅は長期にわたって快適に住み続けることが目的です。

低炭素住宅と比べて、長期優良住宅の方が総合的な観点で性能が問われるため、認定基準が幅広くなります。

抵当権　

　債権を保全するために、債務者が所有する不動産に設定する担保権のことです。

抵当権を付けた者を抵当権者、所有している不動産を担保に入れて者を抵当権設定者といいます。

貸したお金が返済されない場合、不動産を強制的に売却して金銭を回収する権利です。

例えば、住宅ローンを組む場合、金融機関はローンの対象となる不動産に抵当権を設定します。

債権が弁済されない場合には、債権者は抵当権に基づいて、担保である不動産を競売に付して、代金を債権の弁済に充てることができます。

一度設定された抵当権を住宅ローンの完済時に抹消せずにいると、その後その不動産を売却できない、新規融資を受けられないという可能性があります。

住宅ローンを完済すると銀行方抵当権抹消に必要な書類が送られてきますので、自分で法務局に行って手続をするか、司法書士に依頼します。

抵当権抹消に期限はありませんが、手続を忘れてしまっているケースが多々見受けられます。

無担保ローンは、一般的な住宅ローンに比べて借入可能額が少なかったり、返済期間が短く設定されたりしますので、不動産購入には向きません。

■抵当権設定に必要な書類

　・印鑑登録証明書（発光から３ヶ月以内のもの）

　・登記原因証明情報又は抵当権設定契約証書

　・金融機関の資格証明書（３ヶ月以内のもの）

　・委任状（司法書士に委任する場合）

　・登記済権利証又は登記識別情報

　・住宅用家屋証明書

■抵当権設定にかかる費用

　・登録免許税

　・収入印紙代

　・登記事項証明書の発行手数料

　・印鑑登録証明書の発行手数料

　・司法書士報酬費用

登録免許税とは、登記手続にかかる税金のことです。抵当権設定の場合は住宅ローン借入額の1000分の4が税額です。2024年3月31日まではマイホームの軽減特例が適用され、税率は1000分の1です。

収入印紙代は住宅ローンの金額によって変動し、金額が上がるにつれて印紙代も増加します。

■根抵当権

　根抵当権とは、不動産を担保としたときの価値を算出し、貸し出せる上限額を表す「極度額」の範囲内であれば、複数回にわたって融資を受けられるというものです。

抵当権は担保の対象となる債権が特定されており、特定の債権のみを担保する権利です。根抵当権は担保の枠組みのみを設定し、対象となる債権を特定しません。

企業の事業資金の融資などに使われることが多いため、個人にはあまり馴染みがありません。

■抵当権付き不動産の相続

　抵当権が付いている不動産も相続は可能です。

相続税が課税される点も通常の不動産と変わりありません。ただし、借金についてはマイナスの財産なので、財産の総額から差し引いて相続税が計算されます。

ただし、住宅ローンの場合は団体信用生命保険に加入しているケースが多いので、借りている人が死亡すれば保険金でローンが完済され、遺族に借金が残ることはありません。

相続放棄は選択肢の一つですが、一部を放棄するするということはできず、被相続人の全財産について相続の権利を放棄することになりますので注意が必要です。

 

典型契約