TS測量　定期借地権

TS測量

　TS（Total Station)とは、被計測箇所にターゲットとなるプリズムを設置して計測する方法です。

プリズムに照準を合わせ、プリズムからの反射光により測距します。

測量用のプリズムはどのような入射角に対しても、入射光と平行に光が返ります。

近年では、プログラムを内蔵した機種が主流であり、観測、杭打ち、対辺測定等、幅広い用途に使用されています。

TSは角度と距離が同時に測定できる便利な測量機器です。

 

定期借地権　

　定められた一定の期間だけ存在する借地権のことを、定期借地権と言います。更新規定の適用を受けません。

定期借地権者は自己所有の建物を建設することができます。

定期借地権の地代は地域によっても異なりますが、更地の価額の0.5％から1.5％が年間の地代における相場と言われています。

定期借地権は３種類有ります。

①一般定期借地権

②事業用定期借地権

③建物譲渡特約付借地権

 

①一般定期借地権

　５０年以上、契約の更新はありません。

建物の買取請求権がなく、契約期間満了時には更地にして返還します。

一般定期借地権は書面によって契約しなければなりません。

利用目的の制限がないため、事業用や居住用など建物の使用目的に左右されません。

借地人が建物を建てた場合は、貸地人は固定資産税の節税効果が期待できます。

契約の延長や更新はないものの、新たに一般定期借地権を結び直すことは可能です。

②事業用定期借地権

　１０年以上５０年以内。

10年以上30年未満の場合は、契約の更新や建物買取請求権がなく更地での返還となります。

30年以上50年未満の場合は、契約の更新や建物買取請求権の特約は任意です。

10年未満の期間で契約を結ぶことはできません。

契約期間満了時には更地にして返還します。

公正証書によって契約しなければなりません。

③建物譲渡特約付借地権

　３０年以上、契約の更新はありません。

契約の終了時には土地の上に建設した建物を貸主に売却する特約が付いた借地権です。

更地で返還されると固定資産税が６倍になりますが、建物が建っていることで継続して節税できます。

居住用など用途に制限はありません。

アパート経営を引き継ぎたい場合などに有効な方法です。

ただし、建物の経年劣化などで価値のない建物だった場合は、買い取っても収入がなかったり解体する必要があったりで、マイナスにしかならないケースもあります。

契約方式について法的な制限はなく、口頭による契約も可能です。

トラブルを避けるため、建物譲渡特約に基づく所有権移転の仮登記をしておきます。

 

■定期借地権と普通借地権の違い

　定期借地権とは、借地期間の終了時に確定的に借地関係が終了し、更新がない借地契約のことです。

 

■権利金　

　借地権における権利金とは、建物の所有目的で土地の借地契約を結ぶ場合に、借地権設定の対価として借主から貸主に支払われる金銭のことです。

金額は、定期借地権の存続期間の長短や立地条件などによって異なります。

権利金は法律に定められているものではなく、支払いが必要かどうかは地主と主と借地人の交渉・

合意によって決まります。

■保証金（敷金）

　期間満了時に返還しなければならない金銭です。

借地権者に地代の滞納やその他の債務不履行があったとき、保証金を充当する担保として「保証金」があります。

保証金の精算は契約終了時が原則のため精算は契約終了時が原則のため、契約期間中に地代の滞納があっても、保証金が充当されるわけではありません。

 

低酸素住宅

　二酸化炭素の排出量を減らす工夫がなされていて、「都市の低酸素化の促進に関する法律」等が規定する「低酸素建築物等」に該当するものとして証明された住宅。

抵当権

　債権を保全するために、債務者が所有する不動産に設定する担保権のことです。

抵当権を付けた者を抵当権者、所有している不動産を担保に入れて者を抵当権設定者といいます。

貸したお金が返済されない場合、不動産を強制的に売却して金銭を回収する権利です。

例えば、住宅ローンを組む場合、金融機関はローンの対象となる不動産に抵当権を設定します。

債権が弁済されない場合には、債権者は抵当権に基づいて、担保である不動産を競売に付して、代金を債権の弁済に充てることができます。

一度設定された抵当権を住宅ローンの完済時に抹消せずにいると、その後その不動産を売却できない、新規融資を受けられないという可能性があります。

住宅ローンを完済すると銀行方抵当権抹消に必要な書類が送られてきますので、自分で法務局に行って手続をするか、司法書士に依頼します。

抵当権抹消に期限はありませんが、手続を忘れてしまっているケースが多々見受けられます。

無担保ローンは、一般的な住宅ローンに比べて借入可能額が少なかったり、返済期間が短く設定されたりしますので、不動産購入には向きません。

■抵当権設定に必要な書類

　・印鑑登録証明書（発光から３ヶ月以内のもの）

　・登記原因証明情報又は抵当権設定契約証書

　・金融機関の資格証明書（３ヶ月以内のもの）

　・委任状（司法書士に委任する場合）

　・登記済権利証又は登記識別情報

　・住宅用家屋証明書

■抵当権設定にかかる費用

　・登録免許税

　・収入印紙代

　・登記事項証明書の発行手数料

　・印鑑登録証明書の発行手数料

　・司法書士報酬費用

登録免許税とは、登記手続にかかる税金のことです。抵当権設定の場合は住宅ローン借入額の1000分の4が税額です。2024年3月31日まではマイホームの軽減特例が適用され、税率は1000分の1です。

収入印紙代は住宅ローンの金額によって変動し、金額が上がるにつれて印紙代も増加します。

■根抵当権

　根抵当権とは、不動産を担保としたときの価値を算出し、貸し出せる上限額を表す「極度額」の範囲内であれば、複数回にわたって融資を受けられるというものです。

抵当権は担保の対象となる債権が特定されており、特定の債権のみを担保する権利です。根抵当権は担保の枠組みのみを設定し、対象となる債権を特定しません。

企業の事業資金の融資などに使われることが多いため、個人にはあまり馴染みがありません。

■抵当権付き不動産の相続

　抵当権が付いている不動産も相続は可能です。

相続税が課税される点も通常の不動産と変わりありません。ただし、借金についてはマイナスの財産なので、財産の総額から差し引いて相続税が計算されます。

ただし、住宅ローンの場合は団体信用生命保険に加入しているケースが多いので、借りている人が死亡すれば保険金でローンが完済され、遺族に借金が残ることはありません。

相続放棄は選択肢の一つですが、一部を放棄するするということはできず、被相続人の全財産について相続の権利を放棄することになりますので注意が必要です。

 

典型契約