住宅ローンを滞納すると、債務者がローンを分割で返済する権利（期限の利益といいます）が失われてしまい、残債務全額を一括で返済することを金融機関は要求します。

不動産を売却しようと思っても、不動産に抵当権がついているために、持ち主の一存では売却ができません。ローンの貸し手である金融機関は通常、融資残額全額を返さないと売却に応じません。

そのような場合に取れる方法の一つに『任意売却』があります。

不動産の売却代金から諸経費を控除し残った金額で残債の一部を返済し、抵当権を解除して売却するのが任意売却です。

任意売却は任売ともいわれています。

一般的には、住宅ローンの滞納が３か月から６か月以上続くと、期限の利益を喪失します。

その間、金融機関から督促状や催告書が送られてきます。

住宅ローンの返済が困難になった場合、金融機関は通常、競売の手続きを進めます。

競売は差押を受けて、強制的に売却されるシステムです。

競売は抵当権の実行に基づく法的手段であり、任意売却は法的手段によらない自主的な売却のことです。

競売に出されてしまった場合、裁判所は競売物件の存在を広く告知します。近所に知られてしまうなど精神的なデメリットは大きくなります。

任意売却では、一般の市場価額で取引されることも多いので、競売よりも高額での売却が期待できます。その結果として残債を減少させることになります。ただし、売却価額は金融機関の了承が必要です。

金融機関によっては、競売手続きに入った物件を任意売却に変更することに同意しないこともあります。

抵当権には優先順位があります。売却を進めるにはすべての抵当権を解除することが条件になります。回収が見込めない下位の抵当権者に抹消を承諾してもらうには抵当権解除料が必要になります。ハンコ代などと呼ばれています。

任意売却の進め方は通常の売却とほぼ同じ順序をたどります。市場価額に近い値で物件が売却できる可能性は高く、近所の人々にもローン返済ができなかった事実を知られることはありません。

通常の不動産売買の場合は、仲介手数料や抵当権抹消の登記費用などの経費を売り主は負担するようになります。

①住宅ローンの滞納

　任意売却のスタートの時期は、住宅ローンの滞納が始まる前からでも可能です。

②電話・メール相談

③現状確認

　税金の滞納、債権者、連帯保証人など。

④価格査定

⑤債権者より任意売却の同意をもらう

⑥不動産売却活動開始

⑦買主の購入申込書を受理

⑧売却代金の配分案を作成

⑨債権者の同意をもらう

⑩不動産売買契約を締結

 

■任意売却の手続き開始のタイミングとタイムリミット

　任意売却の手続きを開始できるのは、住宅ローン債権が不良債権化し、保証会社が代位弁済してからです。

保証会社の保証がある場合は、あらかじめ保証会社が抵当権を設定しています。

ただし、住宅ローンの返済が滞りそうな状況になった場合は、早めにご相談ください。他者に言いにくい事柄であることは重々理解しますが、相談する勇気が必要なこともあります。

　任意売却ができない期間が続けば、債権者は競売手続きを始めます。

 

■代位弁済（だいいべんさい）

　代位弁済とは、債務者に代わり、利害関係がある第三者（保証会社など）や利害関係のない第三者が、金融機関などに一括返済することです。

この状態になるとすでに住宅ローンとしての性質は失われていますので債務者は「期限の利益」を失っていて、原則的に一括請求を受けます。

住宅ローンを数カ月（おおむね３か月くらい）滞納すると代位弁済が行われ、債務者に「代位弁済通知」が届けられます。

代位弁済には、保証会社が持つ「求償権」が伴います。

代位弁済が行われると、当初金融機関が持っていた債権が、返済を肩代わりする第三者に移るだけで、返済義務はあくまで債務者にあるため、保証会社は債務者に返済を請求します。この権利を求償権といいます。

保証会社は、遅延損害金も含めて債務者に一括返済を迫り、任意売却を勧め、さらに延滞が続くと差押といった法的手段に訴えます。

保証会社からの任意売却の勧めは、「任意売却の意思のご確認」といった書面で届きます。

任意売却を行う場合、多くの保証会社は３～６か月ほど任意売却を行う期間を設定してくれます。

■メリット

①競売による売却より市場価額に近い価額で売却されることが多い。

②引越し時期・条件・明け渡し等において融通が利く。

③通常の販売方法で売り出すので、所有者の経済事情が知られない。

　競売になると、裁判所の執行官等が自宅調査をはじめ、落札目当ての不動産業者が自宅周辺に現れます。

④通常の売買にはかかってくる費用を債権者に負担（費用控除）してもらえるように交渉することができる。

⑤住宅の売却後、買手から賃借すすることで、住宅に住み続けることも可能です。

⑥競売では、一番高値をつけた人が買主になりますが、任意売却では買手を自由に選べるため、例えば親族や知人に買い取ってもらうことも可能です。

⑦残債務を分割返済できる

 

■デメリット

①任意売却のノウハウを知った業者は意外と少ない。

②競売に比べて短期間で引越しをしなければならない。

③債権者・連帯保証人の合意が必要。

任意売却といっても、通常の不動産取引と同様に、売却時には不動産業者への仲介手数料や司法書士への登記抹消費用等が必要になります。

任意売却の売主である債務者は費用を負担する余裕のない場合が多いです。

 

■多くの債権者が認める諸費用

①住宅ローンの残債務

②抵当権等の登記抹消費用

③後順位担保権者の抵当権抹消承諾料（ハンコ代）

④不動産売買仲介手数料（売買価格の３％+６万円+消費税）

⑤滞納している管理費・修繕積立金等（マンションの場合）

　ただし、滞納が長期で遅延損害金があった場合には、債権者に遅延損害金を認めてもらえないケースがあります。

⑥競売取り下げ書類作成費用

 

■控除してもらえないこともある諸費用（債権者の基準によります）

①転居費用（引っ越し代）

　売却代金の一部を引っ越し代として融通することができるのは、あくまでも債権者の厚意によるものです。

②印紙代

③残金の振込費用

④固定資産税・住民税等の滞納分

 

■ハンコ代（担保権抹消承諾料）の相場

　ハンコ代は優先度の低い債権者への協力依頼料です。

債権者がハンコ（印）を押した書類を法務局へ届け出ることによって、抵当権が抹消されます。

ハンコ代は任意売却ならではの費用で、競売では発生しません。

【住宅金融支援機構でのハンコ代】

住宅金融支援機構では、後順位担保権者に抵当権等の抹消をしてもらい任意売却を促進するために、ハンコ代として、次のように定めています。　

　2番抵当権者　30万円（又は残元金の1割のいずれか低い額）

　3番抵当権者　20万円（又は残元金の1割のいずれか低い額）

　4番以下の抵当権者　10万円（又は残元金の1割のいずれか低い額）

 

任意売却をしても、住宅ローンの債務全額に満たない（残債）ケースが多数あります。任意売却をしても残債がある場合は、その残債については返済していかなくてはいけません。

残債の返済方法は3種類です。

①一括で支払う。

②分割で支払う。

③支払える額を支払っていく。

　

債務が残っても、すぐにその全額を支払わなくてはならないわけではありません。売却に至るまでに住宅ローンを滞納していたのに、残債務の返済がスムーズにできることはまれです。債権者もそのことは理解していますので、現在の収入や生活状況を考慮して、現実的で無理のない返済計画を交渉します。

任意売却終了時の債務者の収入や、生活状況などによって返済計画が変わります。

不動産の売却後は回収先が変わり、交渉先もそれに伴って変わります。

 

任意売却が実行されると、債権は通常、銀行から債権回収会社（サービサー）へ移転されます。

債権回収会社（サービサー）とは、法務大臣から営業許可を得て、貸付債権の管理回収業務を手掛ける会社です。

金融機関にしてもサービサーにしても、一括返済が困難なことは承知していますので、基本的には現実的な返済方法を探ります。誠意をもって交渉することが大切です。

 

■住宅金融支援機構での任意売却後の残債

　住宅金融支援機構などの公的な金融機関は、債権譲渡をしていません。

減額についての交渉の余地はありませんが、生活状況確認表・分割弁済申出書という月々の収支を記載する書類へ支払い可能な金額を記入したものを提出することによって、それに基づき１年間もしくは５年間支払いを行うことになります。

ただし、定期的にヒアリングや面談があり、生活状況が良くなっていれば、返済内容を変えることを勧められることもあります。

 

■幅広くご相談を受けます

　任意売却に限らず、任意整理や、自己破産、相続、事業承継などを考えておられる方は、弁護士とともに対応いたします。

ローンの返済に困っても、任意売却だけが選択肢ではありません。任意整理や個人民事再生などの方法（弁護士の業務になります）があります。

任意売却での解決の方策はケースバイケースです。業者には実務経験の厚みが必要です。

まずはご相談ください。

　瑕疵担保責任とは、物件に隠れた問題があった場合に補償をしなければならないという責任のことをいいます。

これは法律で定められており、もし売主に過失がなかったとしても責任を負う必要があります。

買主保護のための責任です。

通常の不動産売買は、売り主が買主に対して3ヶ月程度の瑕疵担保責任を負います。

瑕疵担保責任により、買主は住宅の購入後に瑕疵が見つかった場合は、売主に住宅の補修を求めたり、損害賠償請求をすることができます。

任意売却は債権者のために行うため、後から契約が解除されるような事態が発生することは避けなくてはなりません。

任意売却をした人は、瑕疵担保責任が発生した場合、対応できない可能性があります。

瑕疵担保責任は「任意規定」といって、契約で別途の取り決めを結ぶことができます。

任意売却の場合は、瑕疵担保責任について売買契約で免責の特約をつけることが多いです。

ただし、売主が欠陥を知っていた場合や、事前に説明しなかった場合は、免責の特約をつけていても、売主は責任を逃れることはできません。

 

■中古一戸建て住宅売買における瑕疵担保責任

①シロアリ被害

②雨漏り

③柱や土台の腐食

④床の傾き

⑤給排水設備の欠陥