2019/03/08　クスリ岩崎チェーン・須々万店

　平成３０年５月２６日、クスリ岩崎チェーン・須々万店が開店しました。

地主が、岩崎チェーンの担当者である原田さんを大変気に入り、スムーズな取引でした。

原田さんが当事務所に来られて、いろいろな話をしましたが、裏表のないその人柄にしびれたものです。

私もこの歳（６８歳）になるまでに様々な方とお会いしましたが、しびれる人はそう多くあるものではないと感じています。

ビジネスでの出会いは、特に利害が先立ってしまって、寂しくなることも数多く経験させられました。

「あたりまえだ」と、先達に叱られそうですが、”あたりまえ”と思いたくない自分もどこかにあります。

須々万の土地の借り手を探すに当たっては、原田さんと巡り合う前に、複数の出会いがありましたが、地主の「あのひと（原田さん）で進めたい」という一言が決定打になりました。

地主と私は旧来の友人ですが、「いい眼をしちょるな」と、意気に感じたものです。

私にとっても、幸せな出会いでした。

須々万の方々、そして須々万を通る方々、今後ともクスリ岩崎チェーン須々万店をよろしくお願いします。

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2019/02/27　東京建物

１８９６年に創設された日本最古の不動産会社です。

安田財閥の創始者である安田善次郎によって設立されました。

日本で最初の住宅ローンを開始したり、国内で初のＳＰＣ法に基づく不動産証券化第１号登録を取得するなど、不動産業界の中で先駆的な役割を果たしてきた会社です。

安田善次郎は富山県出身の実業家で、両替商として成功したのち、安田銀行（のちの富士銀行。現在はみずほフィナンシャルグループ）を創立しました。この安田銀行を中核として、安田生命（現在の明治安田生命）、安田火災海上（現在の損保ジャパン日本興亜）損保保険会社などが形成されていきました。

天職を金融業とし、創立期の日本銀行の理事としても活躍しています。

不動産鑑定業務も明治３０年代から行っていて、昭和４０年に社団法人日本不動産鑑定協会（２０１２年４月１日付で、公益社団法人日本不動産鑑定士協会に移行）の発起人として参画しています。

ちなみに、ジョン・レノン（元ビートルズ）の妻のオノ・ヨーコは善次郎のひ孫だそうです。

善次郎は、日比谷公会堂や東京大学講堂（安田講堂）などの社会事業への構想を持っていましたが、それらは死後に実現しました。

善次郎の父親・善悦は、「慈善は陰徳をもって本とすべし、慈善をもって名誉を求むべからず」という教えをよく口にしていたそうです。善次郎は父親の教えを忠実に守りました。

安田銀行は、長きにわたって日本最大の資金量（善次郎が亡くなった年の大正１０年当時は国家予算の約８分の１）を誇り、金融界に君臨し続けました。

「五十、六十鼻たれ小僧、男盛りは八、九十」は、善次郎の歌です。

　参考文献：「勤倹力行安田善次郎」芳川赳（たけし）　　

２０１９/１/２８　豊洲の土地の歴史

豊洲と小池都知事の話題は、一時、沸騰していましたが、移転が終わると落ち着いてきたようです。

何かの記事で読んだのですが、水産仲卸業者の「石司（いしじ）」の３代目・篠田さんがいった言葉が記憶に残ります。

「築地は自分が育ったところなので、去ることは寂しいですね。でも、豊洲へ移転が決まったのであれば、豊洲で精いっぱい商売を続けるしかない、今まで以上に頑張るしかない」

江戸っ子の心意気のようなものを感じて、グッときました。

豊洲は、明治期は海の底だったようですが、大正後期から昭和にかけての埋め立て事業により、豊洲の土地は生まれました。この埋め立て地が将来豊かな発展地になるようにという願いを込めて、１９３７年（昭和１２年）に「豊洲」と名付けられたそうです。

東京石川島造船所などが立地し、東京都港湾局の専用鉄道がとおり、日本産業の急速な発展に貢献してきました。

１９９０年代に石川島播磨重工業（現在の株式会社ＩＨＩ）が造船事業を廃止したことをきっかけにして豊洲の再開発が始まったようです。

２００６年（平成１８年）にはゆりかもめ豊洲駅が誕生し、新橋やお台場、江東区のベイエリアへのアクセスが格段に飛躍しました。

ちなみに、セブンイレブンの１号店は豊洲だそうです。

豊洲は時を経て、様々な要素を取り入れた注目エリアとして、日々進化しているようです。

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２０１９/１/２５　住宅用家屋証明書

個人が居住するための住宅を取得し、一定の要件を満たした家屋については、住宅用家屋証明書を取得することによって、登記にかかる登録免許税が軽減されます。

軽減税率は以下の通りです。

■証明の対象となる家屋

　①所有者本人が住むための家屋であること

　②個人が昭和５９年４月１日から平成３１年３月３１日までの間に新築または取得した家屋であること

　③新築後、または取得後１年以内の申請であること

　④家屋の床面積（登記面積）が５０㎡以上であること

　⑤併用住宅の場合、居住部分が９０％を超えること

　⑥「離れ」ではないこと

　⑦移転登記の場合は、取得原因が売買又は競落であること

　⑧区分所有建物については、建築基準法で定める耐火建築物又は準耐火建築物に該当すること

　⑨所有権移転登記済の家屋の場合は当該家屋の築後年数が、木造及び軽量鉄骨造では建築後２０年以内、鉄筋コンクリート、鉄骨、鉄骨鉄筋コンクリート造等の耐火建築物では建築後２５年以内であること

個人が宅地建物取引業者により一定の質の向上を図るための特定の増改築等が行われた中古住宅を取得した場合には以下の要件も満たすことが必要となります。

■買取再販住宅

特定の増改築等がなされた家屋（特定リフォーム家屋）で個人が宅地建物取引業者から取得した場合

〇要件

　①宅地建物取引業者が家屋を取得してから、2年以内に個人が取得し、築後10年経過した家屋であること

　②個人が居住の用に供される家屋で、登記床面積が５０㎡以上の家屋であること

　③併用住宅の場合、居住部分が９０％を超えること

　④区分所有建物については、建築基準法で定める耐火建築物又は準耐火建築物に該当すること

　⑤工事の総額が300万円を超えること

　④建物価格に占めるリフォーム工事の総額の割合が20％を超えること

　⑦以下のいずれかに該当すること

　　a）以下に該当するリフォーム工事を行い、工事費が総額100万円を超えること

　　・増築、改築、建築基準法上の大規模な修繕又は模様替え

　　・マンションの場合で、床または階段・間仕切り壁・主要構造部である壁のいずれかのものの過半について行う修繕又は模様替え

　　・家屋の一室（居室・調理室・浴室・洗面所・納戸・玄関・廊下のいずれか）の床または壁の全部についての修繕又は模様替え

　　・一定の耐震基準に適合させるための修繕又は模様替え

　　・バリアフリー改修工事

　　・省エネ改修工事

　　・給水管、排水管、雨水の浸入を防止する部分にかかる工事

■交付日数

　即日交付

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２０１９/１/１２　太閤検地

「検地」の最も古い事例といわれるのは、北条早雲が行った「指出検地」です。

天下統一を成し遂げた秀吉は、様々な政策を実行します。その中でも有名なものに「刀狩」と「太閤検地」があります。

豊臣秀吉が関白になったことにより、すべての土地が国家の所有となりました。

太閤検地（太閤とは、前に関白であった人の尊称）とは、１５８２年に始まった豊臣秀吉が行った全国規模の土地調査です。

太閤検地は、全国統一の同一基準のもとに行われた検地です。

太閤検地の目的は、全国各地の米生産量を把握して効率よく年貢を徴収することです。「この土地はどれだけ収穫できるか」を基準にするというものでした。

複雑な土地所有関係を整理し土地制度を一新した太閤検地により荘園制度は完全に崩壊しました。

他にも検知を行っていた戦国大名もいたようですが、太閤検地では全国的に、しかも検知奉行といって秀吉の部下が直接現地赴き、徹底的な厳しさで検地し、「検地帳」を作成しました。

土地は上・中・下・下々の４ランクに分けられました。

「検地帳」に土地所有者に百姓が記載されたことから、刀狩と同様に身分の固定化を図る「身分統制令」のひとつとされ、「兵農分離政策」の一環と言われています。

兵農分離とは、武士と農民を完全に分ける政策のことです。

それまでは、農民の武装は当たり前でした。

秀吉は太閤検地と刀狩を組み合わせることによって、農民が一揆をおこしにくくするようにしたと考えられています。

太閤検地によって、代々土地を継承している国人領主・土豪たちと地元民との切り離しを企画し、土地の国有化に近い形を確立させて、中世の大名・領主・地侍の土地の領有権を否定し、すべての大名の石高が正式に定まりました。

また、農民と土地をしっかり結びつけることで農民が勝手に土地を離れないようにする狙いもありました。年貢は土地の所有者である農民が納めることとされました。

これを可能にしたものは、関白に任官し、天下の任官となったことだといえるでしょう。

大名は、豊臣秀吉から国替えを命じられれば、新任地へ家臣団ととともに移ってゆきます。徳川家康旧領地「三河、遠江、駿河」から関東への転封や上杉景勝の越後から会津への転封などです。

転封にあたっては、農民は現地に残り、農耕をしないものと百姓は明確に区別されました。

織田信長の「検地」が、「差出」といわれる書類審査が大半でした。

太閤検地では、まず土地を検査するときの単位、物差しや升などの度量衡を統一し、田畑の広さや収穫高を調べ、石高という単位を使用しました。

京枡を使って基準を統一することは、米の生産高を割り出すことを可能にしました。

秀吉は検地の成果を踏まえて、全国の大名に対し、その領国の検地帳と国絵図（くにえず）の提出を命じました。これにより、すべての大名の石高が正式に決まり、石高に合わせた軍役を決定しました。

■刀狩

　刀狩令とは、1588年に豊臣秀吉が行った農民から刀・槍・鉄砲などの武器を没収する法令のことです。京都の方広寺に日本一大きな仏像を建造する材料に使う（武器を提出した者のその後の人生は幸福になれる）、という名目で没収しました。

それまでは、農民の武装（地侍と呼ばれていました）は当たり前で、荘園制下の農民は刀などの武器を持つものが多く（当時の男子は、15歳になると刀指という儀式があり農民も15歳になると脇差を持っていました）、土一揆や一向一揆などではこれらの武器が威力を発揮しました。

農民が武器を持っていることに危機感を持っていた秀吉は、農民たちによる検地などへの反抗を防ぐために刀狩を行なったようです。

「太閤検地」と「刀狩」は、農民を「年貢を納める身分」として固定しました。

刀狩令は、現在も形を変えて残っています。明治時代の廃刀令、現在の銃刀法違反へと基本の考えは継承されています。その面で、アメリカはかなり遅れていると思い、私は物騒でたまりません。方広寺の大仏に手を合わせています。

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２０１９/１/７　江戸時代の不動産

　１６０３年徳川家康が幕藩体制を築き乱世が終焉してからは商業が発展し、不動産の歴史は大きく変化します。

江戸をはじめとする都市部では人口が急増しました。

不動産賃貸業は、江戸時代の長屋から始まったといわれています。

豪商が長屋を建て、大家を雇い、庶民に貸し出していました。

当時の一般庶民にとっては、住まいは借りるものであり、財産ではありませんでした。

長屋は、一棟に多くの人を住まわせることで、経済的な負担が減り、緊急時の連絡も円滑になるという利点がありました。

長屋にほ風呂はなく（銭湯が一般的）、井戸とトイレは共同。音は筒抜けでした。

長屋には表長屋と裏長屋があります。

表長屋は表通りに面していることからそのように呼ばれ、店舗付きでした。

裏長屋の家賃は安く、現代の価値に換算して１万円もしなかったといわれています。東京で１万円ですよ…。

土地は幕府の所有であったため、売買は禁止されていましたが、町人の土地は証文により取引が行われていたようです。

不動産の管理だけを仕事として請け負っていた人達もいて、彼らは「差配人」（大家）と呼ばれていました。生業として賃貸や仲介が行われたのはこの頃からといわれています。

江戸時代のおける大家とは、必ずしも家主ではなく、家賃を集めたり、管理を任され、同時に店子（入居者）の身元保証人になって、仕事の世話などもしていたようです。

私は、日本人のこういうところがたまらなく好きです。

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２０１９/１/５　明治時代の不動産

明治になって土地の私有化が認められ、誰でも自分の好きな場所に住めるようになりました。

明治６年、地租改正条例が公布し、地租改正事業（土地と租税の改革）が着手されました。

土地に対する税は、物納が金納になり、納税者は耕作者から土地所有者へと変わりました。

村ごとに土地台帳を作成し、地主は地価の３％（これは江戸時代の年貢負担とほぼ同じです）を金銭で納めることになりました。

その前年（明治５年）には田畑永代売買禁止令が廃止され、国民の土地所有権が認められています。明治６年には、土地を担保とした貸借も合法化されています。

土地の所有者には「地券」という権利証（その土地の値段も記載されています）を発行しました。土地の流通および土地金融はすべて地券により行われることになりました。

それまでの農民は、隠し持っている田畑があり、そこからとれる収穫物についてはすべて自分たちのものにすることができました。しかし、地券のない土地は政府に保証してもらえないわけですから、隠し持っていた土地も国に届けざるを得なくなりました。

米で納めていた年貢を、金銭で納めるようになり、収穫高の変化する米よりも金銭の方が安定した財源になると国は考えました。

また、地租改正では、農民は自分で作る農作物を決められるようになりました。従来は幕府や藩が決めた農作物しか作れないのが原則でしたが、地租改正以降はその縛りが無くなりました。

江戸時代の年貢は藩ごとで様々でしたが、地租改正で全国一律になりました。

江戸時代の場合、その年の収穫高に応じて年貢率が決められていて、年貢率を決める地域の役人は大きな権限を持っていました。そのため、贈収賄などの不正行為が横行していたようです。

地租改正は約７年にわたる大事業でした。

地租改正は、明治政府にとっては都合のよいものでしたが、国民にとっては、かならずしもありがたいものではなかったようです。

１８７４年～１８７７年（明治７年～１０年）、伊勢暴動、真壁暴動など、各地で地租改正に反対する農民一揆がおきています。

地租改正一揆を抑え込むために明治政府は税率を２．５％に下げる措置を行っています。

ちなみに、木戸孝允は地租改正の推進派でしたが、３％の高税率は農民を幕藩体制よりもひどい状況に追い込むものだとして最後まで反対していたそうです。

大名や町奉行は、徳川家から拝領していた屋敷や奉行所などの土地をそのまま譲り受け、その土地に借家を建てることも多かったようです。

明治初期の借家は、江戸時代と同様にほとんどが長屋でしたが、次第に２階建て長屋も出現し、トイレも各戸に設置されるようになりました。

明治２９年、民法が施行されると、「不動産会社」や「仲介業者」が誕生しました。

日本初となる総合不動産会社である東京建物が設立され、日本の不動産業界は大きく動き始めました。

西洋の建築技術も導入し始め、特に家族や裕福な家庭は、西洋風の家屋を好み、洋風家屋の多くには、絨毯を敷いた応接間が取り入れられています。

日本の近代的な都市開発は、明治初期の「丸の内」から始まりました。

明治後期、ニュータウン開発も始まりました。

明治４３年、上野に木造４階建てのマンションが建てられました。日本初の集合住宅です。

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２０１８/１２/２３　不動産業者はコンビニより多い

多少の統計時の違いがありますが、平成２９年のコンビの店舗数は約５８,０００店舗、不動産業者数は約１２３,０００業者となっています。

この数字からして、不動産業者がいかに多いかがわかります。

ちなみに、

歯科医院：約６９，０００（個人医院：約５４，０００）

薬局：約５９，０００（増加傾向）

酒屋：約６２，０００

クリーニング店：約１１４，０００（約７割が取次店）

　１９９７年のピーク時には約１６４，０００店舗ありました。

美容院：約２４３，０００（増加傾向）

喫茶店：約７１，０００（スターバックス約１，３００）

寺：約７７，０００

神社：約８０，０００

スナック（我々はスタンドという）：約８０，０００

整骨院、マッサージ店等：約１５０，０００

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２０１８/１２/１０　登記情報提供サービス

　一般財団法人民亊法務協会が運営しているインターネットで登記情報を調べることができるサービスです。

ただし、このサービスにより提供された登記情報は、認証文および登記官の印がないので公的な証明書としての効力はありません。あくまでも調査など確認等に利用するものです。

ただし、「照会番号」が記載された登記情報であれば、照会番号をもとに内容の確認をすることができますので、確認書類として利用できます。

照会番号は、10桁の番号です。

照会番号は１回しか使えませんので、登記事項証明書のように原本を還付してもらって何度も使うということはできません。複数の行政機関等に提出する場合は、必要数の「照会番号」を請求してください。

照会番号の有効期限は発行年月日から１００日間です。有効期限の末日が休日、祝日であっても末日をもって終了となります。照会番号の使用は一度限りです。

なお、市町村によっては照会番号で登記情報を確認するシステムに対応していないこともありますので、事前に確認してください。

■取得できる情報

　・不動産登記情報（全部事項）　利用料金３３５円/１通

　・不動産登記情報（所有者事項）　利用料金１４５円/１通

　・地図情報

　・図面情報　利用料金３６５円/土地1筆

　・商業・法人登記情報

　➡登記情報提供サービス概要（一般財団法人法務協会）

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２０１８/１１/３０　登記事項証明書のオンライン請求

　パソコンとインターネット接続環境とウェブブラウザがあれば事務所や自宅から登記事項証明書や図面類の請求が可能です。

請求情報の作成・送信手順は少し複雑で、使用されている用語も専門用語が多く、分かりづらいところもあります。

■オンライン請求のメリット

　・取得の手数料が安く済む

　・管轄法務局の遠近に関係なく登記申請ができる。

■申請者登録をする

　まずは申請者登録が必要です。　

■照合番号

　電子申請をする場合、登記事項証明書の代わりとなる１０桁の番号です。

■手数料の支払い

　交付請求が完了すると、「処理状況照会」画面に「納付」ボタンが表示され、電子納付ができます。

■特例方式

　オンライン申請をする場合に、電子化されていない添付情報書面を、登記所に郵送または持参することを特例方式と言います。

　➡不動産登記令附則第５条第１項の規定による申請（いわゆる特例方式）について

■司法書士の現況

　申請情報と併せて必要な添付情報（印鑑証明、代理権限証明情報等）は法務局へ持参することが多いため、オンライン申請の利用はしていないのが現状だと思います。

「登記・信託オンライン申請システム登記ネット信託ネット」(法務省）

からユーザー情報を登録します。

　➡オンラインによる登記事項証明書等の交付請求（不動産登記関係）について（法務省）

　➡申請用総合ソフトによる申請・請求手順（法務省）

　➡操作手引書のダウンロード（法務省）

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２０１８/１１/１５　登記事項証明書

　不動産の登記事項証明書（または全部事項証明書）は、「表題部」「権利部（甲区」「権利部（乙区）」「共同担保目録」、最大で4種類の欄が記載されます。

土地の場合は、表題部に所在、地番、地目、地積、登記の日付が記されます。建物の場合は、表題部に所在、家屋番号、種類、構造、床面積、登記の日付などが記されます。

戸籍謄本や住民票とは違い、不動産の所有者以外でも取得できます。

登記所の受付は、月曜日から金曜日の８：００～１７：１５です。昼の時間帯も大丈夫です。

登記事項を紙に記録して、地域ごとにバインダーでとじたものを「登記簿」と呼び、必要なページをコピーしたものを「登記簿謄本」と呼んでいました。

登記簿の紙は丈夫で、何千人、何万人が閲覧していたことでしょうが、擦り切れて文字が読めなくなっている登記用紙を見たことはなく、人が同じように紙をめくっていたのでしょう、よく閲覧される登記簿ほど紙がめくる人の指に慣らされて、波打っていました。

２００８年から登記事項は磁気ディスクに記録されていて、その内容を用紙に印刷して証明するものが「登記事項証明書」です。記載される内容は登記簿と同じです。

最近は見ることもなくなりましたが、閉鎖登記簿の閲覧を申請すると、懐かしい登記簿が出されるはずです。

オンライン化により現在では、登記事項証明書は全国のどの法務局においても受け取れるようになりました。

登記簿は縦書きですが、登記事項証明書は横書きです。

○地目

　土地の用途によって２３種類に限定されていて、これ以外の地目が認められることはありません。

地目の種類

地目に変更があった場合には、変更があった日から１か月以内に土地地目変更登記を行わなければなりません。

○地積

　土地の面積が表示されます。

■表題部

■登記事項証明書の種類

・全部事項証明書：登記記録に記録されている事項の全部の証明書

・現在事項証明書：現在効力がある登記事項のみ（抹消事項を含みません）の証明書

・一部事項証明書（何区何番事項証明書）：権利部の相当区に記録されている事項のうち請求にかかる部分の証明書

・登記事項閉鎖全部事項証明書：コンピュータ化の後に閉鎖された登記記録の証明書

・登記事項要約書：対象不動産に関する権利関係のうち登記名義人の氏名など主要事項のみが記載されたもの

■登記事項証明書の取得方法

　取得申請にあたっては、印鑑等は特に必要がなく、誰でも取得することができます。

・法務局の窓口での取得

　法務局の窓口へ行き、登記事項証明書交付申請書に必要事項を記入して提出します。交付申請書は、法務局に備え付けられています。

　どちらの法務局に行かれても、登記所は全国の登記所とオンラインでつながっているため、最寄りの登記所（法務局等）で取得することができます。

・郵送での取得

　登記事項証明書交付申請書に必要事項を記入し、収入印紙（もしくは登記印紙）を添付して、切手を貼った返信用封筒（登記申請書在中と記載）を同封して、法務局に郵送します。

・オンラインでの取得

■手数料

・オンライン請求で登記事項証明書を法務局の窓口で受け取る場合：４８０円/１通

・オンラインで郵送請求する場合：５００円/１通

・窓口請求の場合：６００円/１通

・登記簿の閲覧：４５０円

　※法務省ではオンライン請求を推奨しています。

　➡登記手数料について（法務省）

手数料は、申請用紙に収入印紙（法務局の中に印紙売り場があります）を貼って納めます。

発行してもらう登記事項証明書１通の枚数が、５０枚を超える場合は、５０枚単位で１００円の手数料が加算されます。

■登記事項証明書の取得にあたっての注意事項

・不動産の地番・家屋番号を間違わないようにする（住所の地番と違うことが多いです）。

住宅ローンの申し込みをするときには、登記事項証明書も必要書類の1つになります。

■登記情報提供サービス

　法的な証明力はありませんが、登記の内容を確認したい場合は、「登記情報提供サービス」の利用が便利です。

照会番号と発行年月日が入った登記情報であれば証明力があります。

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２０１８/１０/１４　不動産という言葉

　「不動産」という言葉が世に出たのは、一説によりますと、明治に民法の編纂が行われた際に、フランス語かドイツ語を翻訳したのが始まりだそうです。日本の民法は、フランスやドイツの民法の影響を受けています。

ちなみに不動産のことをフランス語ではlmmobiliers、ドイツ語ではlmmobilienと言い、どちらも動かなないもの（不動のもの）という意味だそうです。

民法86条には、①土地及びその定着物は、不動産とする。②不動産以外の物は、すべて動産とする。

と定義されています。

土地であったり、土地に建っている建造物、立木などはすべて不動産です。

不動産には定着物も含まれます。不動産の引き渡し時にもめることがないように、当社では付帯表を作成しています。

江戸時代、乱世が終焉し徳川家康が幕藩体制を築きますと、商業が発展し、江戸に人口が集中しました。裕福な商人や大地主が「長屋」を建て、管理と貸し出しを行うようになったのが「賃貸」の始まりです。

不動産の管理を代行して請け負ったのが「差配人」「大家」と言われる職業の人々でした。現代は「大家」というと建物の所有者とほぼ同義ですが、少し違ってたようです。

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２０１８/９/１０　戦国時代の不動産

　戦国時代の戦国大名は、守護大名以上に、地域支配を強めていきました。

ただし、江戸時代までの土地の所有は、年貢である米の徴収手段としての所有にすぎませんでした。

１５９０年、豊臣秀吉が太閤検地を行い、荘園は消滅しました。

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２０１８/８/１０　不動産の歴史

大化の改新時（６４５年）は、「土地はすべて国のもの」（公地公民制）でした。

すべての土地を国が管理することで、国民の間で不公平を理由とした争い事は起きにくかったのですが、もっと豊かになりたいという欲望を満たすことはできず、農民の労働意欲は得られませんでした（現代にも通じますね）。

６５２年には班田収授の法（はんでんしゅうじゅのほう）が発布されて、６歳以上の人民にそれぞれ決まった広さの農地（口分田という）を貸し、農民から祖・庸・調という税を課しました。口分田は６年に１回作られる戸籍によって配給されました。

祖・庸・調の取り立てはたいへん厳しいものでした。

農民の暮らしは苦しくなっていき、課せられた重税に耐えきれず土地を捨て逃亡する人が増えていきました。

奈良時代になると、人口が増えてきたことによって口分田は不足するようになりました。口分田不足に悩む政府は、７２３年に三世一身法（新しく開墾した土地は、本人から孫までの３代の間は土地の私有化が認められる）を制定します。土地の所有が国から民へ移るという画期的な法でした。

三世一身法により開墾は進みましたが、三代目の後は国に土地を差し出さなければならず、私有期限が近づくと農民は耕地を放棄するようになりました。

この法は２０年間しか続かず、新たに墾田永年私財法という勅（７４３年）が発布されました。

墾田（新しく開墾した耕地）は、開墾したものが永年私有化できるという法令です。

これを契機に私有地という考え方が広まっていき、私有地の拡大を目指すようになります。

ただし、農民が国の用水路を使って土地を開発すると、その土地は国のものになってしまうという決まりがありました。結局、資金と労力を持っている貴族、豪族、寺院しか開墾地を所有することはできません。

この土地が「荘園」と呼ばれ、本格的な土地の私有化が始まりました。

田畑の持ち主が貴族や寺院に田畑を寄付するようになり、平安時代になると、荘園は天皇の支配する田畑（公領）よりも広大になりました。

やがて律令制（７０１年の大宝律令によって完成された公地公民制を基礎とする中央集権的官僚体制）が崩壊していくことになります。

また、豪族が開墾した田畑は自らの力で守らなければならず、そこで武士が誕生しました。武士は、地方の豪族や有力農民でした。

荘園公領制は、１１世紀中後期から１２世紀初期にかけて成立し、鎌倉時代前後に最盛期を迎えました。

鎌倉時代には「地頭」が、室町時代には「守護」が、荘園領主から年貢を取り立てる役割をもち、徐々にその年貢の裁量権を持ち始め、事実上支配者として彼ら自身が荘園に対する支配権を強めながら、時代は戦国期へ移行していきます。

■初期荘園（墾田地系荘園）

　主に８世紀から９世紀にかけての土地の所有形態で、初期の荘園には田祖という税金がかかりました（輸祖田）。したがって、国司（国の行政官として派遣された官吏）による介入もありました。

初期荘園の所有者は開墾した土地を農民に貸して収穫物の２０％を徴収しました。

朝廷にコネのある一部の有力な荘園領主は国家から田祖の免除を勝ち取りました。田祖を免除された田畑を不輸祖田（ふゆそでん）といいます。

国司が派遣した検田使などの立ち入りを拒否することができる不入の権をもつ荘園も増加します。

人々は重い税を逃れるため、そのような荘園に土地を譲る（寄進＝名目上の寄付です）ようになりました。これを寄進地系荘園と言います。

寄進地系荘園は１０世紀の終わりから１１世紀にかけて一般的な土地の所有形態となっていきました。

寄進と言っても基本的には有力荘園領主の名義貸しです。書面上は有力領主のものとなりますが、実態としての土地の保有・管理状況に変わりはなく、その代償として寄進をした人々は、有力荘園領主に名義貸し料を納めていました。

荘園で収穫された農産物を納める蔵を「庄所」とよび、地名を付けて「○○庄」と呼びました。

周防大島町の安下庄（あげのしょう）も中世では荘園だったそうです。私は子供のころから、変わった地名だなと思っていました。

初期荘園には２種類あります。農民を雇い自分で開墾した「自墾地系荘園」（地方に多い）と、人が開墾した土地を買い取る「既墾地荘園」（畿内に多い）です。

多くの初期荘園は、特定の荘民をもたず、国家機構やその地域の有力者などに依存して労働力を確保していました。厳しい労働環境だったらしく、逃亡する農民が後を絶たず、律令制が解体する９世紀以降、初期荘園は衰退していくことになりました。

■寄進地荘園（１１世紀～１２世紀）

　初期荘園は私有地であっても納税が必要な、あくまでも国家機構に依存した荘園でした。

朝廷から派遣された国司たちの厳しい徴税に苦しんでいた開発領主たちは、中央の権力者に土地を保証してもらうため、土地からの収益権を寄進する動きを強めていきました。

寄進するメリットは、不輸の権（税が免除になる）と不入の権（国司に派遣される検田使の立ち入りを拒否できる権利）です。

寄進地荘園によって一気に栄えたのが、朝廷内のボスだった藤原氏（藤原氏のことを書くと長くなります）だったそうです。

寄進地系荘園が成立すると、初期荘園もその中に自然に組み込まれて解消していきました。

荘園は8世紀から16世紀まで約800年続きました。

最終的には、１５８０年の太閤検地によって荘園は解体しました。

■公領（国衙領）

　公領とは天皇の土地のことです。国衙領は、平安時代中期頃以降の公領を、荘園に対して呼ぶ歴史学用語です。

公領は別名国衙領（こくがりょう）とも言われました。

国衙領は国司の私腹を肥やすために利用さてることが多くなりました。

国衙領は鎌倉幕府が成立すると次第に守護・地頭の勢力のもとに置かれるようになりました。

防府市にも国衙という地名があります。”ごっつい”地名だなと思っていました。

私は行ったことがありませんが、調べてみると、周防国衙跡があり、土塁も一部残り、多量の器類も発見されているようです。

全国の国府跡の中では最も早く国の史跡に指定された（昭和１２年６月）そうです。

■公営田（くえいでん）

　律令制は、戸籍・計帳を元にして農民・人民を把握し、口分田を班給する代わりに租税を付加するという支配体制ですが、８世紀後期ごろから租税負担を回避するために逃亡・浮浪する農民が増加し、律令制は崩壊してゆきました。

公営田は大宰府の運営費用を賄うために作られた直営田です。

公営田の耕作にかり出された農民たちにはきちんと報酬が支払われ、税も免除されたようです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　売土地・売家のレック

２０１８/７/１０　西日本豪雨

平成３０年７月５日からの豪雨災害により、被災された皆様には心よりお見舞い申し上げます。

降り続く豪雨による土砂崩れの被害が続発しました。

周南市でもおひとり亡くなられたようです。

被害状況のわからぬ私は、雨が上がった直後、下松市に住む本籍が光市のＡさんに、「戸籍謄本を１通取られてください」と電話で伝えました。

後日Ａさんから「下松から光市に続く海岸線はひどい渋滞で途中から帰ってきました」との電話がありました。

知らなかったこととはいえ、無神経なことをしてしまいました。すみませんＡさん。

あの海岸線の道路が土砂で一時通れなくなっていたとは信じられない出来事です。子供のころから何度も行き来していた道路が通れなくなったのは、私の記憶にはありません。

「そしたら、線路（山陽本線）も埋まっているのですか」とＡさんに尋ねました。

あんた何を言（ゆ）うちょるの、というような声で、「埋まっています。線路は道路よりも山手ですから」

日が経つにつれて、近場の被害状況が耳に入ります。

熊毛地区の岩徳線の被害、下松市笠戸島の県道通行止めによる住民の孤立、光市島田川の氾濫等。

災害が起きるたびに思うのですが、当初の情報量の少なさから、被害者の人数や被害カ所は日増しに増えていきます。耳をふさぎ、目を閉じたいのですが、もう片方の耳で目で、現実を受け止めなくてはなりません。われわれが生きて直面している出来事なんですよね。

建設会社を経営している友人がいます。

災害直後から、下松・光間の線路復旧、岩徳線の復旧について立て続けに役所から相談があったそうです。

友人の人柄からして、何とかしたいと思う気持ちが人一倍沸き上がったものですが、いかんせん従業員の方々には日々に組み込まれた仕事があります。

「全部は受けられん。同じ地域に住む者として、断るのも辛い」

現在、友人とその会社の従業員の方々は、時間を割いて、復旧作業を日々続けています。

「できることはやる。できんことまではできん」

私は、なにも答えられず、その日は酔いつぶれてしまいました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産のレック

２０１８．６．２３　西郷どんと住まい

ＮＨＫの大河ドラマを毎年観ています。

山口県で生まれた私は、子供のころ、明治維新で活躍したのは吉田松陰をはじめ高杉晋作、桂小五郎など長州出身の人々だけだと思っていました。

司馬遼太郎の「竜馬がゆく」を読んで、坂本龍馬が大好きになり、坂本龍馬の本を読み漁りました。

１０年前くらい前に、浅田次郎の「壬生義士伝」を読んだ時には、頭を打たれたような衝撃を覚えたものです。

壬生義史伝については後日、私が受けた感動を書いてみたいと思います。

西郷どん（西郷隆盛）を嫌いだという人は少ないと思います。

近所でばったり出会って、「こんにちわ」と声をかけると、吸い込まれそうな大きな目を細めてにっこり笑い「こんにちわ、よか天気でごわすな」と、温みのある言葉が返ってきそうな大きな人物のイメージがあります。大人物の典型として語り継がれてきたのでしょうね。

西郷どんと不動産のかかわりについて書いてみようと思います。

西郷どんが２０歳のころです。

１１人の大家族で、暮らしはひっ迫しています。祖父の龍衛門は病で寝込みます。

西郷どんはたまりかねて、父の吉兵衛に、

「いっそ家を売って金を作りもんそ」と訴えますが、

「バカたいが！　武士が家を売るち、そげん恥ずかしかこっができっか！」と一蹴されます。

しかし、家計はいかんともしがたく、赤山靱負の紹介で廻船業商の板垣から計２００両を借りることになります。

西郷家はこのあと、明治維新後まで借金の返済に苦しんだそうです。

当時の薩摩藩も、おそらく日本国中の各藩と同じように、豊かな暮らしではなかったと思われますが、家を売るとして買い手がいるのか、不動産の金銭価値がいくらぐらいであったのか、不動産会社のレックとしては気になるところです。

後日、不動産の歴史を書いてみたいと思います。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　土地建物のレック　　　

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