住宅ローン

住宅ローンの借入先

住宅ローン控除（住宅ローン減税制度）

住宅ローンの保証会社

連帯保証人

連帯債務者

ペアローン

収入合算

団体信用生命保険

　住宅ローンは、本人または、本人の家族が居住するための住宅及び住宅に付随する土地を購入、新築、増築、改築、既存住宅ローンの借り換えなどを行うために金融機関から受ける融資のことです。

　公的ローンでは、「財形住宅融資」が代表的です。

　フラット35は全期間固定金利で利用できます。

　住宅ローンを借りるときの費用としては、まず金融機関に支払う融資手数料が挙げられます。

借り入れ費用

住宅ローン減税制度は、住宅ローンを借り入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図る制度です。

正式名称は、「住宅借入金等特別控除」です。

住宅ローン減税の制度は、毎年変更されていますので、利用前には国交省のホームページや税務署などで最新の情報を確認してください。

住宅の取得（新築、新築住宅の取得、中古住宅の取得）や一定の増改築・リフォーム工事を行って返済期間10年以上のローンを組んだ場合に、一定の条件を満たしていれば、納めた所得税と住民税の一部（控除額が所得税よりも大きく、控除しきれない分は、住民税からも控除が受けられる）が還付される制度です。

別荘や投資用の住宅を買った人は対象になりません。

夫婦が共働きの場合に共有名義にすると、夫と妻のそれぞれに対して住宅ローン控除が使えるため、より減税額が多くなります。

住宅取得と同時期に行う土地取得のためのローンにも適用されます。

ただし、省エネやバリアフリーの場合は、別のリフォーム減税の方が有利な場合があります。

所得税から控除しきれない場合は、住民税からも一部控除（所得税の課税双徐徳金額等の額の７％または１３万６５００円のうち小さいほうの額が上限）されます。

制度の目的は、住宅取得者の金利負担を軽減することです。住宅の購入は経済の活性化に重要なコンテンツなので、この制度が続けられています。

最大控除額は、ローン残高の1％で、残高の上限は４０００万円です。

なお、令和元年１０月１日の消費税１０％への引き上げに伴い、控除期間が１０年間から１３年間へと３年間延長されました。ただし、消費税率１０％が適用される住宅を取得した場合に限られます。

控除額は毎年４０万円が上限（長期優良住宅などでは５０万円）です。１３年間で最大５2０万円（長期優良住宅などでは６５０万円）です。

住宅の取得後６か月以内に入居し、住民票を移す必要があります。

「取得」とは、新築住宅の場合は引き渡しを受けた日、中古住宅の場合は売買契約の日または所有権移転の登記をした日です。

住宅ローン控除の手続きには、住宅を取得した年に確定申告が必要です。

確定申告による還付金は、約１か月後に指定した金融機関の口座に振り込まれます。

2年目以降は、会社員であれば年末調整で必要書類を提出するだけです。

住宅ローン控除の申告をすると、１か月半前後経過後に、申告書に記載されている口座に還付金が振り込まれます。

住宅ローン控除の適用条件

■新築住宅の場合（マンション・一戸建て）

①減税を受けようとする人自身が、住宅の引き渡しまたは工事の完了日から６か月以内に居住すること

②２０２１年（令和３年）１２月３１日までに入居すること

③床面積が５０㎡以上であること

　この床面積は登記されている面積です。

④床面積の２分の１以上の部分がもっぱら自己の居住の用に供するものであること

⑤控除を受ける年の年末までに住んでいること

⑥控除を受ける年の合計所得金額が３,０００万円以下であること（3,000万円を超える年は住宅ローン控除が利用できない）。合計所得金額とは、収入から必要経費や給与所得などを差し引いた所得合計額のことです。　➡国税庁

⑦返済期間が１０年以上の借入金であること

　繰り上げ返済などで返済期間が１０年未満になると、その時点で控除が受けられなくなります。

⑧取得の時に生計を一にしており、取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者などからの取得でないこと

⑨入居した年とその前後２年ずつの計５年間に、３０００万円特別控除や買換え特例を受けていないこと

■中古住宅の場合

①床面積の２分の１以上の部分がもっぱら自己の居住の用に供するものであること

②耐火建築物以外で築２０年以下、耐火建築物で築２５年以下であること

③上記の年数を超えている場合には、耐震性能を有していること、もしくは既存住宅売買瑕疵保険に加入していること

④マンションなどの耐火建築物の場合には、その取得の日以前２５年以内に建築されたもの

■増改築リフォームの場合

　新築時の要件に加え、以下の要件を満たす必要があります。

①工事費用が１００万円（補助金等の額を除く）を超えること。

②その工事にかかる部分のうちに居住用以外の部分がある場合には、その居住用部分にかかる工事に要した費用の額が全体の工事に要した額の２分の１以上であること。

③リフォーム・リノベーション完了日から６ヶ月以内に居住し、控除を受ける年の１２月３１日まで続けて住んでいること

④（家屋の場合）

　増築、改築、建築基準法に規定する大規模の修繕または模様替え、一定のバリアフリー改修工事、一定の省エネ改修工事、一定の床または壁の全部について行う修繕または模様替え、地震に対する安全基準に適合させるための一定の修繕または模様替えの工事。

④（マンションの場合）

　区分所有部分の床、階段または壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事。

⑤一定の省エネ工事。

⑥一定のバリアフリー改修工事

　高齢者や体の不自由な人が不便なく生活するために、住宅の機能を改善する工事です。

　工事費用の合計額が30万円を超えるもの。

⑦現行の耐震基準に適合させるための耐震改修工事。

耐震、省エネやバリアフリーリフォームの場合は、固定資産税の減税もあります。

　➡国税庁

土地の取得費

住宅ローンの借換えの場合

　条件を満たせば借換えをしても、引き続き住宅ローン控除を利用することができます。控除期間は入居が起点なので借換え後も変わりません。

●条件

①新しい住宅ローンが、当初の住宅ローンの返済のためのものであることが明らかであること。

②返済期間が１０年以上であること。

③住宅ローン控除を受ける人の合計所得が年間３,０００万円以下であること。

借換え後に住宅ローン控除を受ける場合は、年末調整で申請します。

入居期限の緩和

　新型コロナウィルスの影響によって、入居が以下の通り遅れる場合、入居期限（令和２年１２月３１日）が緩和されます。

①中古住宅を購入後、増改築工事が遅れた場合

　所定の要件を満たしていれば、「増改築等の完了の日から６か月以内」に入居すれば適用。

住宅ローン控除確定申告

　住宅ローン控除の確定申告期間は、購入した住居に入居した年の、翌年1月1日から3月31日の間です。

サラリーマンは原則として確定申告をする必要はありませんが、住宅ローン控除を受けようとする最初の年には確定申告をする必要があります。次回以降は年末調整を毎年行います。

住宅ローン控除確定申告に必要な書類

　次の書類を3月31日までに所轄の税務署に提出するか、e-TAXで電子申告をします。

①マイナンバーが記載されている書類

②確定申告書

③住宅ローンの年末残高証明書（金融機関より）

④源泉徴収票

⑤住宅借入金等特別控除額の計算明細書

　②と③の書式は税務署に備え付けられています。

⑥土地・家屋の登記事項証明書

⑦運転免許証・マイナンバーカードなどの本人確認書類

住宅ローン減税の対象となる増築、リフォーム工事

　➡国税庁

　繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に、元金の一部（又は全部）を前倒しで返済する方法です。

通常の返済では「元金+利息」が返済額となりますが、繰り上げ返済では支払った金額がそのまま元金の返済に充てられます。

金融機関によって、繰り上げ返済手数料がかかる場合とかからない場合があり、手数料は、定額制と定率性の２つの方法があり、金融機関に異なります。

事前に確認が必要です。

住宅ローンの繰り上げ返済には、２つのタイプがあります。

１つめが、「期間短縮型」と呼ばれるもので、月々の返済額を変えずに、返済期間を短くする返済方法です。

２つめは、「返済額軽減型」で、返済期間を変えずに、毎月の返済額を少なくする返済方法です。

保証料を一括で払っている場合は、繰り上げ返済をすると返済した部分の保証料が戻されます。

【金融機関からもらう書類】

①抵当権設定契約証書

②金銭消費貸借契約書などの借用書

③抵当権の登記識別情報

④抵当権解除証書

⑤金融機関の委任状

　住宅ローンを完済された方や代理人に対して、抵当権を抹消する行為の委任状です。

　銀行が融資をする場合、連帯保証が必要になりますが、連帯保証人を立てることは容易ではありません。

連帯保証人に変わって登場したのが「保証会社」です。

保証会社は金融機関が指定します。

子会社に保証会社を持つ金融機関と、外部の保証会社に委託する金融機関があります。

借主は、住宅ローン会社と金銭消費貸借契約を締結するとともに、保証会社と保証委託契約を締結します。

【保証料】

　万が一住宅ローンの返済ができなくなった場合に、債務者に代わって住宅ローンの肩代わりを保証会社にしてもらう（機関保証）ために必要な料金です。

融資先の金融機関が住宅ローンの「貸倒れリスク」を軽減させる方策です。

ただし、肩代わり（代位弁済）をしてくれても、債務者の支払い義務が消えるわけではありません。

資金の返済する相手が融資先から保証会社に変更されるだけなので返済義務は継続します。

住宅ローンの債権が保証会社に移ると、期限の利益がなくなってしまい、一括返済で請求されます。

保証会社が請求してくる権利を求償権といいます。

保証料は借入額と返済期間によって決まります。

保証料の支払い方法は２種類有ります。

①一括前払い型（外枠方式）

　住宅ローンの契約時に、数十万円から場合によっては数百万円となる保証料を支払う方法です。

繰り上げ返済をすれば、保証料の一部は返金されます。

②金利上乗せ型（内枠方式）

　住宅ローンの契約の金利に上乗せして支払う方法です。

「内枠方式」は分割払いとなるため、まとまった現金は不要ですが、支払額は多くなる傾向にあります。

【代位弁済の流れ】

　以下のような流れで代位弁済は進みます。

①住宅ローンの返済が滞る

②貸主から借主への督促

③期限の利益を喪失する旨の通知が届く

④住宅ローン会社は、保証会社に対して、保証契約に基づき、借主の代わりに連帯保証債務を支払うよう請求する

⑤代位弁済が行われる

　代位弁済が行われると、信用情報には代位弁済が行われたということが記録されて、信用情報に傷が付いた状態になります。

⑥保証会社から借主へ「代位弁済通知」が送られてくる

⑦保証会社は借主へ一括返済を求める

⑧遅延損害金が発生する

⑨不動産の差し押さえが行われる

⑩競売にかかる

　競売が開始されると裁判所から「競売開始決定通知」という書面が届きます。

　住宅ローンでは、借入時に連帯保証人は不要となっている銀行がほとんどです。

住宅ローン契約者がローンを支払えなくなった場合には、抵当権を実行することにより住宅ローンの残債を回収することができるため、連帯保証人が不要です。

また、銀行は連帯保証人ではなく、保証会社を利用して貸倒れリスクを防ぐようになりました。

ただし、ペアローンや収入合算で住宅ローンを借りる場合などは、連帯保証が必要になることがあります。

夫婦の一方が連帯保証人になっている場合、離婚をしても債務者と連帯保証人の関係はそのまま継続されます。

連帯保証人から外れたい場合には、住宅ローンの借り換えを検討してください。

　連帯債務者とは、主債務者と連帯して債務を負う債務者のことです。

連帯債務では、住宅を共有で購入するのが条件です。

「フラット35」で収入合算をする場合は夫婦の連帯債務となりますが、民間金融機関の住宅ローンで連帯債務を選べるのは一部のみです。

「フラット35」では、安定した収入があれば、パートやアルバイトでも連帯債務者に設定できます。

申請者しか団体信用生命保険に加入できない銀行を利用するのであれば、連帯債務者の死亡リスクに備えて生命保険に加入するといいでしょう。

連帯債務で登記する際の持分割合は、頭金の出資割合と揃えます。

○連帯債務のメリット

　・収入合算ができる

　　契約者1人で申し込みをするより多くの借り入れが可能です。

　　連帯債務者を設定せずに審査に通過できるのであれば、あえて使用する必要はありません。

　・契約が１本であるため、諸費用の負担を減らすことができる。

　・住宅ローン控除が２人分適用できる

　　連帯債務やペアローンは、夫婦ともに債務者であるため、両方が住宅ローン控除を受けることができます。

　　持分割合などに応じて、それぞれ住宅ローン控除の適用を受けられます。

　・3,000万円特別控除が2人分適用できる

　　売却時に3,000万円特別控除の特例を2人とも利用できます。ただし共有であることが条件です。

○連帯債務のデメリット

　・仕事を辞めにくい

　　主債務者と連帯債務者のいずれかが退職などにより収入の無い状態になると、借り換えができなくなるケースもあります。

　　連帯保証であれば、住宅ローンを返済するのは主たる債務者の夫であるため、例えば妻が何らかの理由で仕事を辞めたとしても、特に問題にはなりません。

　・いずれかが返済不能になると、贈与課税されることがある

　・連帯債務者の団信保険がない

　　連帯債務者は団信に加入していないため、連帯債務者が死亡した場合は、ローン残高の支払いは免除されずに残ってしまいます。

　　このようなリスクを回避するには、連帯債務者に生命保険をかけておく等の対応をしておく必要があります。

　　フラット35ならば連帯債務者も団信に加入できるが、団信特約料が通常の1.56倍になります。

　・取り扱っている金融機関が限られている

　・離婚した場合なども、主債務者・連帯債務者それぞれの返済義務はなくならない

　　最近では夫婦の共働きが増えていることもあり、住宅ローンを夫婦で借りるケースも増えてきました。

共働きの世帯で、夫婦がそれぞれ住宅ローンを借りるのがペアローンで、二人とも同じ金融機関で借りることが前提です。

この場合、契約する住宅ローンは２本となり、金融機関によっては、双方がお互いの連帯保証人になります。

住宅ローン契約が2本の扱いになるので、借入額や金利タイプ、借入期間などは、契約者ごとに変えることが可能です。

契約が２本のため印紙代や保証料などももそれぞれにかかります。

どちらかが退職しても支払いは代わらず、かつ退職した方は住宅ローン控除が受けられなくなります。

団体信用生命保険は、夫婦それぞれが加入することになります。返済中に夫婦のどちらかが死亡した場合は、それぞれが借りていたローンだけが保険で完済され、もう一方が借りているローンはそのまま返済が続きます。

住宅ローン控除や3,000万円特別控除は二人それぞれが受けることができます。

中古住宅のケースでは、夫婦それぞれが、年間最高で14万円の税金が控除されます。

所有権は共有名義となり、出資した割合がそれぞれの持分となります。

「ペアローン」という名称ですが、夫婦だけでなく、親子で組むケースもあります。

■ペアローンを組む手順

　①当事者がそれぞれ住宅ローンを結ぶための書類を提出し、「事前審査の申し込み」をします。

　　「ローン借入申込書」は、金融機関などに備え付けられています。

　②事前審査通過後には「正式審査の申込み」です。

　③本人確認書類

　　住民票の写し、健康保険証、運転免許証やパスポートです。

■「ペアローン」と「収入合算」の違い

　購入物件に対して、ペアローンの場合は複数人が契約者になります。一方、収入合算の場合は契約者は1人です。

■ペアローンのメリット

　・単独で住宅ローンを組む場合と比べると、借入可能額が大きくなる。

　　夫婦の収入が拮抗している世帯であれば、物件の選択肢が大きく広がります。

　・2人とも住宅ローン控除を利用でき、団体信用生命保険に加入できる。

　・返済方法・期間を夫婦でそれぞれ設定できる。

■ペアローンのデメリット

　・ペアローンは2人が個別にローンを組む契約のため、印紙代などの諸費用が2名分発生する。

　・家計全体の住宅ローン返済額が多くなりやすい。

　・夫婦どちらかが死亡した場合も住宅ローンが残る。

　　加入していた団信から残債に充当されるのは死亡した方の住宅ローン部分だけです。

　　死亡保障付きの生命保険を充実させるなど、一方に何かあって時でもすべて完済できる手立てを考えておく必要があります。

　・退職した側の住宅ローン控除が受けられなくなる。

　・離婚リスクがある。

　　離婚時には売却するか、いずれかが住むのが主な選択肢になります。

出産や育児、介護などの理由から、将来的に仕事を辞める可能性もあるため、ライフプランを見据えて住宅ローンの組み方を検討してください。

　収入合算とは、契約者となる主債務者と夫婦や親子といった親族の収入を合算して、1本の住宅ローンを借りる方法です。

審査の過程において希望している借入金額に満たない場合に、本人以外の収入を合わせて審査してもらうことで借入金額を増やす方法です。

住宅ローン審査にあたり、申込者の配偶者や親族などで一定収入がある人の収入も合算して審査を受けます。

収入合算できる金額は銀行ごとに異なります。

収入合算には、一般的に取り扱いの多い「連帯保証型」と、フラット35と一部の金融機関でのみ取り扱いのある「連帯債務型」の2種類があります。

収入合算の場合は、主債務者だけにしか団信や住宅ローン控除は適用されません。

ただし、フラット35の「デュエット」は、収入合算でも夫婦で団信に加入できます。これは夫婦のどちらか一方の加入者が死亡または所定の高度障害状態になった場合、住宅の持分や返済額等に関わらず、残りの住宅ローンが全額弁済されるという団信です。

■連帯保証

　1人が主債務者となり、パートナーが連帯保証人になります。

　連帯保証人は、正社員であればＯＫですが、契約社員や派遣社員ではＮＧというところもあるので注意が必要です。

住宅ローン控除については、債務者のみに適用できる制度であり、連帯保証人は適用できません。

■連帯債務　

　1つの住宅ローンを2人で借り入れする方法です。2人で連帯して返済の義務を負います。

パートナーも住宅ローン控除を受けられます。

フラット35は連帯債務のみで連帯保証とペアローンは利用できません。

　住宅ローンなどの債務者を被保険者とし、その債権者である金融機関などを保険契約者及び保険金受取人とする団体保険です。

ローン契約者に万一の事態が発生しても、生命保険会社から支払われる保険金によって住宅ローンの残債務が弁済され、契約者の家族が経済的に困窮することのないようにするための生命保険です。

死亡、または高度障害の状態になった場合に残りの住宅ローンの返済を免除され、家族はそのまま住宅に住み続けることができます。

団信に加入できるタイミングは、住宅ローンの契約時に限られ、後からの申し込みはできません。

保険料は、金利に上乗せ（0.3％）するケースが多いため、契約者は団信に加入している意識が薄いこともあります。

特約を付加する場合は金利が住宅ローンに上乗せされたり、住宅ローンの返済とは別に団信保険料を支払う場合があります。

団信の仕組みは、「契約者・保険金の受取人」は金融機関で、住宅ローンの借入人が「被保険者」となります。

住宅ローンの申し込みをした人は、健康状態についての告知を行い、生命保険会社の審査にとおれば団信に加入することができます。

団信は生命保険ですから、健康状態によっては加入できないケースもあります。

「フラット35」は、団信に加入しなくても借り入れが可能です。

■団信に加入していない場合

　団信に加入していないと、万が一のことがあっても住宅ローンがそのまま残ることになります。

■団信の形態

①通常の団信

②がん団信

③三大疾病特約付き団信

　がん、脳卒中、急性心筋梗塞の3大疾病に罹患し、所定の状態に該当した場合に補償対象となる特約で、団信の代表的な特約です。

④八大疾病特約付き団信

⑤全疾病保障団信

■健康状態の告知

　告知は、保険会社所定の書式で行われます。

　たとえ故意で無かったとしても、正しく伝えなかったために告知義務違反となるケースもあります。

■団信のメリット

①契約者が万が一の時、借金の返済義務が亡くなる

②所得税の納税義務がない

■団信のデメリット

①所得税での所得控除が受けられない

　団信での保険金受取人は団信の機構が受取人であり、住宅ローンの契約者やその家族ではありません。そのため、所得税での所得控除が受けられないことになります。

②保険料の総支払額が高くなりがち

　住宅ローン相当の生命保険を組んだ場合、一般的に生命保険の方が総支払額は安くなります。

③補償内容が薄い

　団信の効果は原則住宅ローンの残債が無くなるだけであり、入院費用等が補償されるわけではありません。

④健康状態によっては入れないこともある

　生命保険ほど審査は厳しくありませんが、病気の既往症や持病によっては団信には入れないこともあります。

■ワイド団信

■団信の免責事項

　団信には、自殺や半社会行動による怪我で障害が残った場合などは、補償の対象外になるなど、免責事項について細かく設定されています。