売れない不動産の処分は、所有者にとって大きな負担となることがあります。売却が困難な理由を明確にし、状況に応じた対策を講じることが重要です。以下に、売れない不動産の主な処分方法をご説明します。

①価格の見直し（値下げ）

　最も基本的な対策です。不動産が売れない理由の多くは価格にあります。

・相場と比較する：近隣の類似物件と比較し、割高であれば値下げを検討します。

・再査定を依頼：不動産会社に再査定を依頼することで、適正価格が見えてくることもあります。

②隣地所有者への売却交渉

・隣地の所有者は土地を拡張できるメリットがあるため、購入希望がでやすいです。

③不動産オークションへの出品

・インターネットを利用したオークションサービスも選択肢です。

・希望価格以下で落札される可能性もありますが、早期売却が見込めます。

④空き家バンクや自治体制度の活用

・地方自治体が運営する「空き家バンク」では移住希望者に情報提供されます。

・補助金や改修費の支援制度がある自治体もあります。

⑤寄付・無償譲渡

・個人・法人への寄付：非営利法人や地域団体などが考えられます。

・自治体への寄付：基本的には自治体は受け入れませんが、公共性が高ければ可能性はあります。

 

【自治体への寄付】

　処分に困っている不動産を、自治体に寄付をしたいと思っておられる方が多くおられます。

不動産を自治体へ寄付する場合には、一定の手続や条件をクリアする必要があります。以下に詳しく解説します。

■不動産を自治体へ寄付する基本的な流れ

①自治体に事前相談

　不動産の寄付は、まず受け入れ先の自治体（市町村）へ相談することから始まります。すべての自治体が寄付を受け入れるわけではありません。特断られるケースもあります断られるケースもあります。

　・管理・維持にコストがかかる土地（山林、農地など）

　・接道義務を満たさない土地

　・権利関係が複雑な不動産

　・再利用の見込がない建物

②不動産の調査・審査

　自治体が受け入れの歌碑を判断するため、以下の調査が行われることがあります。

　・現地調査（立地・接道状況・周辺環境）

　・登記簿確認

　・固定資産税評価額の確認

　・環境・土壌汚染の可能性など

③寄付申出書の提出

　受け入れ可能との回答があれば、「寄付申出書」など必要書類を提出します。多くの自治体では所定の書式があります。

④寄付契約の締結

　書面で正式に寄付契約を結びます。内容は、寄付の目的物・所有権移転の時期・条件などです。

⑤登記の変更手続

　寄付が受理されたら、所有権移転登記を行います。原則として、とうきひようや登録免許税は寄付者（提供者）が負担しますが、場合によっては自治体が負担してくれるケースもあります。

○必要な書類（一例）

　・登記簿謄本（全部事項証明書）

　・公図・地積測量図

　・固定資産税評価証明書

　・寄付申出書

　・本人確認書類

　・印鑑証明書

○寄付が難しいケース

　・土地の境界が未確定（筆界未確定）

　・所有権が複数人に分かれている（共有名義）

　・土地に建物があるが老朽化が激しい

○まとめ

ステップ	内容
①相談	自治体に事前相談。断られることが多い。
②調査	自治体が現地・登記情報などを調査。
③申出	寄付申出書の提出。
④契約	書面での寄付契約。
登記	所有権移転登記の実施。

　

■土地の寄付は受け入れられない場合が多い

　市町村やNPO、法人などが個人や企業から土地の寄付を申し出られても、それを断るケースが多いのが現状です。

これは一見すると不思議に思えるかもしれませんが、いくつかの現実的な理由があります。以下に詳しく説明します。

①維持管理コストがかかる

　土地を取得すると、その後の管理責任が発生します。

　・草刈り、清掃、フェンス設置などの管理作業

　・不法投棄の対応

　・災害（崖崩れや土砂災害など）への対策

　・周囲に対する安全確保（特に空き地や山林など）

これらには人手や予算が必要で、寄付された土地が使い道のないものである場合、負担だけが増えることになります。

②固定資産税の負担

　公共団体であれば固定資産税は非課税ですが、NPO弥一部の法人が寄付を受けると、課税対象になることがあります。

③利用価値の低い土地が多い

　寄付されようとする土地の多くは、以下のようなケースが多く見られます。

　・山林や原野、がけ地など開発しにくい場所

　・交通の便が悪く、活用が困難

　・地盤が悪く建築不可

　・市街化調整区域など制限があるエリア

つまり、「使い道がないから寄付したい」というケースが多く、受け取っても活用できないという事情があります。

④権利関係が複雑

　土地には以下のような権利が絡んでいる場合があり、受け入れ側にとってリスクがあります。

　・他人の所有権や共有状態になっている

　・借地権や通行権が設定されている

　・登記内容と現況が一致していない（名義変更未了など）

こういう法的リスクがあると、寄付の受け入れを避けることになります。

■寄付を受け入れる可能性がある例

　・公共施設の用地として明確に活用が見込める場合（例：公園、福祉施設）

　・インフラ整備の一環として必要な土地（例：道路拡幅用地）

　・市街地で価値のある土地

■結論

「土地の寄付が受け入れられないことが多い」のは、単に「土地＝価値がある」ではなく、管理責任・活用可能性・法的なリスクなどの総合的な負担を寄付先が考慮するためです。そのため、多くの団体や自治体が慎重、あるいは消極的になるのが実情です。