未成年者の遺産分割協議　みなし譲渡所得税

マイホームの3,000万円特別控除

■何のための制度か

　自宅を売ったとき、利益（譲渡所得）が出ると所得税・住民税がかかります。

「3,000万円特別控除」は、その利益から最大3,０００万円を差し引ける制度です。

譲渡所得ー3,000万円　の金額に税率をかけます。

譲渡所得が3,000万円に満たなければ、あくまでも実際の譲渡所得金額が控除額の上限となります。

この場合は確定申告することによって、「買替え時の譲渡損失の繰越控除」という、最長4年間分の所得税、住民税が軽減される制度を利用することが出来ます。

■適用対象

　以下の全てを満たす必要があります。

①居住用のマイホームを売ったこと

　・自分が実際に住んでいた住宅（家屋+敷地）が対象。

　・転勤、転地療養等の事情のため、配偶者等と離れ、単身で谷起居している場合であっても、その事情が解消したときはその配偶者等とまた暮らすことになる場合には、その配偶者等が住んでいる家は、その者にとっても、生活の拠点といえる。

　・別荘や賃貸用は原則不可

②住まなくなってからの期限

　・売却は、住まなくなた日から3年後の12月31日までに行う必要があります。

③同じ控除を過去3年間に使っていない

　売却した年・前年・前々年に同じ「3,000万円控除」、「マイホームの買替え」、「交換または譲渡損失についての損益通算・繰越控除」などの特例を受けていないこと。

④家族や特別縁故者に売却していない

　・親子・夫婦など親族への売却は基本対象外。

⑤共同名義の場合

　・共有者それぞれが条件を満たせば、それぞれの持分について控除が可能。

■譲渡所得とは

　譲渡所得＝売却価格-（取得費＋譲渡費用）

　・取得費：購入価格+改修費用など

　・譲渡費用：仲介手数料、印紙代など

計算した譲渡所得から3,000万円を控除します。

控除後に残った額が課税対象です。

■手続

　確定申告が必要です。

たとえ譲渡所得が3,000万円以下で税金がでない場合でも、自分から申告しないと特別控除は適用されません。

申告時期：売却した翌年の2月16日～3月15日（通常の確定申告期間）です。

○一般的な必要書類

　・確定申告書（譲渡所得用）

　・譲渡所得の内訳書

　・売買契約書、登記簿謄本

　・住民票、戸籍の附票（住所・居住の証明）

　・仲介手数料等の領収書

※書類不備だと控除が認められないため注意が必要です。

■注意点

・控除は自動的に適用されない

　必ず確定申告で申請すること。

・控除は所得税だけでなく住民税にも影響

・住宅ローン控除などとの併用

・別荘や多用途住宅は対象外

マンションの水漏れ対処法

　マンションでの水漏れは、被害を受けた部屋はもちろんのこと、原因となった側も大変なことになりかねません。

水漏れは下の階の世帯に甚大な賠償責任を負うケースもあります。

マンションでの漏水事故が発生した場合は、修理費用を誰が負担するのかという問題になります。そのため、水漏れの原因を調べて、責任者を特定します。

 

■水漏れ事故が発生した場合

①応急処置をする

　水漏れの応急処置として止水栓や元栓を閉めることが大切です。

②管理会社や建物所有者（賃貸の場合）に連絡する

　集合住宅で水漏れが発生した場合、責任の所在が重要になります。

　被害状況を写真や動画に撮っておくことも大切です。

　マンションで水漏れができる原因は、主に人為的なものと配管の故障などによるものに分けることができます。

 

■水漏れの原因

①人為的な原因

　・シャワーや蛇口を閉め忘れていた。

　・ベランダで水を出しっぱなしにしていた。

②工事業者の責任に基づく場合

③配管の故障や老朽化などで起きる設備的な原因

　問題が生じている箇所が占有部と共有部のどちらかによって責任の所在が決まります。

専有部分であれば、専有部分の所有者が責任を持つことになり、共用部分であれば、管理組合もしくは管理会社の責任になります。

 

■マンションでの水漏れ事例

①キッチン

　排水口が詰まり、水が溢れてしまった。

　蛇口の故障による水漏れ。

②浴室

　排水口が詰まって水があふれている。

③洗濯機

　洗濯機ホースが外れている。

　排水ホースの破損。

④トイレ

　トイレに異物を流して詰まらせた。

　異物の中でも多く見られるのは、おむつや生理用品などです。

⑤パッキンや給排水配管の劣化

　経年劣化だけでなく、地震や凍結が原因で破裂することもあります。

⑥最上階等での防水処理箇所の劣化による雨漏り

 

■保険の活用

　火災保険などの特約として「個人賠償責任保険」に加入していれば、水漏れ事故で責任を負ったときにカバーしてくれます。

「損害賠償保険」は、水漏れの加害者になった場合に有効です。

 

■マンション漏水事故の責任者

①居住者の不注意によって漏水した場合はその居住者

②漏水の発生箇所が共用部分の場合は管理組合。

③漏水事故が区分所有者の責任でない場合で、瑕疵担保責任内やアフターサービス適用期間内である場合は分譲業者。

④漏水箇所が専有部分か共用部分かが明らかでない場合は、法律では共用部分に原因があるものと解されています。

未成年者の遺産分割協議　

未成年者が相続人である場合でも、未成年者は相続人となることができます。しかし、未成年者には単独で法律行為を行う能力が無いとされているため、遺産分割協議には代理人が参加する必要があります。特に、親も共同相続人である場合は「利益相反」になるため、通常は家庭裁判所で特別代理人を選任しなければなりません。

■未成年者の遺産分割協議とは

遺産分割協議とは、相続人全員で「誰がどの財産を取得するか」を決める話し合いです。

未成年者も相続人である以上、協議に参加する必要がありますが、

・18歳未満（民法上の未成年者）

・単独では有効に契約などが出来ない

ため、代理人が必要になります。

【ケース１　親が相続人ではない場合】

例えば、父が死亡し、

・相続人は子（15歳）のみ

・母は相続人ではない

この場合は、母親が親権者として代理できます。特別代理人は不要です。

【ケース２　親も相続人の場合】

例えば、父が死亡し、相続人は

・妻

・長男（15歳）

この場合は、母も財産を取得し、子も財産を取得します。

母親が、「多く相続したい」という思いにもなり得るため、親が子を代理することは禁止されています。

これを、利益相反行為といいます。

【利益相反とは】

一方の利益が増えれば、他方の利益が減る関係です。

例えば、遺産が

・預金2,000万円

相続人

・妻

・未成年の子

母親が「全部自分がもらう」という協議をしてしまう可能性があります。

子供の利益を守る人がいないため、家庭裁判所が第三者を代理人として選任します。

【特別代理人とは】

家庭裁判所が選任する、その手続だけの代理人です。

役割は、未成年者の利益を守りながら、遺産分割を行うことです。

【誰が特別代理人になれるか】

一般的には、

・祖父母

・おじ・おば

・成年の兄弟姉妹

・親族

・弁護士

・司法書士

などが候補になります。

ただし、共同相続人になる人は、特別代理人にはなれません。

【未成年者が２人いる場合】

例えば、父が死亡し、相続人は

・母

・長男（15歳）

・次男（12歳）

【特別代理人とは】

家庭裁判所が選任する、その手続だけの代理人です。

役割は、未成年者の利益を守りながら、遺産分割を行うことです。

【誰が特別代理人になれるか】

一般的には、

・祖父母

・おじ・おば

・成年の兄弟姉妹

・親族

・弁護士

・司法書士

などが候補になります。

ただし、共同相続人になる人は、特別代理人にはなれません。

【未成年者が２人いる場合】

例えば、父が死亡し、相続人は

・母

・長男（15歳）

・次男（12歳）

この場合、母は代理できません。さらに、長男と次男の利益も互いに対立する可能性があるため、未成年者ごとに別々の特別代理人が必要になるのが原則です。

【特別代理人選任の流れ】

①相続人を確定

②遺産を調査

③遺産分割案を作成

④家庭裁判所へ申立

⑤特別代理人選任

⑥遺産分割協議

⑦相続登記・預金解約など

【家庭裁判所へ提出する主な書類】

・申立書

・未成年者の戸籍

・親権者の戸籍

・特別代理人候補者の住民票

・遺産分割協議案

・利益相反を示す資料

などです。

【特別代理人を選任しないとどうなるか】

もし、母親が勝手に、遺産分割協議をした場合、その協議は後に無効となる可能性があります。

未成年者が成年になってから無効を主張されると、遺産分割をやり直さなければならないおそれがあります。

【特別代理人が不要になる場合】

次のような場合には不要になります。

・親権者が共同相続人ではない

・未成年者が18歳になってから遺産分割協議を行う

・相続放棄などにより利益相反が解消されるケース（ただし、未成年者が複数いる場合などは別途検討が必要）

みなし譲渡所得税

　不動産など含み益がある財産については取得時と売却時で価格が異なることは珍しくなく、被相続人が相続財産を時価で売却した収入があったとみなすことです。

この税金を納めるのは、利益を得た者です。

所得税法では、以下の３ケースで、時価相当額の代金を受け取ったとみなされて課税されます。

①法人に財産を贈与した場合

　個人に贈与した場合は贈与者には譲渡所得税はかかりませんが、法人に贈与した場合は贈与者に譲渡所得税がかかります。

②時価の１/２未満で譲渡（低額譲渡）した場合

　贈与が法人相手のケースだけみなし譲渡所得となるのと違い、低額譲渡は相手方が法人でも個人でもみなし譲渡所得として課税されます。

③相続人・遺言で財産を受け取った人が「限定承認」をした場合

 

みなし相続財産

 

民法の三大原則

　①権利能力平等の原則

　②所有権絶対の原則

　③私的自治の原則

①権利能力平等の原則

　すべての自然人は国籍・階級・職業・年齢等によって差別されることなく、平等に権利義務の帰属主体となることのできる資格を有するという原則。

権利能力とは、権利義務の帰属主体となることのできる地位または資格のことです。

具体的には、自然人の権利能力の始期を出生時とする３条に現れています。

②所有権絶対の原則

　近代的所有権は何らの人為的拘束を受けない完全円満な支配者であり、神聖不可侵であることをいいます。

国家の方にも優先する絶対不可侵の権利であるとする原則です。

具体的には、財産権を保障する憲法第２９条、所有権の内容を定める２０６条、解釈上認められる物権的請求権に現れています。

また、民法の解釈上、所有権を侵害された場合、その所有権は、侵害者に対して、返還請求や妨害排除請求権等の物権的請求権を行使できると解されていますが、この物権的請求権も所有権絶対の原則の表れの１つということができます。

③私的自治の原則

　すべての個人は自由な意思によらなくては、権利を取得し義務を負わされることはないという原則です。

国家がこれに干渉してはならないとする原則です。

ただし、私的自治の原則であっても、公共の福祉による制限は存在し得ます。

 

基本原則に基づき制約を付加させているのが特別法として宅建業法や借地借家法があります。

 

名義預金口座

　名義預金口座とは、口座の名義人と、実際に預金した一が違う口座のことです。

 

持分（もちぶん）　

　土地や建物を個人が所有する場合、ひとりが単独で所有権を持つ単有と、複数人が共同で所有権を持つ共有とに分かれます。

共有持分とは、共有財産に対する所有権の割合のことで、共有持分権は通常の所有権とは違った制限があります。

持分割合は、原則として、不動産購入の際に、支払った金額に応じて決まります。

共有物件の全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。

共有物の持分は、自由に譲渡・処分することができます。

■共有持分の売却

　共有持分だけを売却する場合には、他の共有者の同意は不要です。

 

持分割合

　不動産の購入にあたって、負担した金額によって持分割合が決まります。

不動産を購入する資金には、自己資金だけでなく、住宅ローンの負担金額も含まれます。

持分割合は登記する必要があります。

連帯債務者として不動産を購入した場合には、ローンの負担割合が持分になります。

持分割合を購入資金を出した割合から変えて登記をすると、贈与税がかかることもあります。