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違反建築物　印紙　印紙税

家なき子特例

　「家なき子特例」とは、相続税の“小規模宅地等の特例”を、「被相続人と同居していなかった相続人」でも使えるようにした制度の通商です。ただし、平成30年に税制改正が入って制度の概要と改正点を中心に整理します制度の概要と改正点を中心に整理します。

■制度の概要：家なき子特例とは何か

　まず、小規模宅地等の特例という枠組みを確認しておきます。

・小規模宅地等の特例とは、被相続人が居住していた宅地（または事業用地など）の評価額を、一定の要件のもとで大幅に減額できる制度です。

・通常、この特例を使えるのは、被相続人となどなどしていた配偶者や親族（法定相続人など）に限られていました。

・被相続人と同居していなかった親族でも、ある要件を満たせばこの同居要件をクリアしたものとみなして、特例を適用できるようにしたのが「家なき子特例」です。

「家なき子特例」はあくまで通称で、税法上その表記があるわけではありませんが、小規模宅地等の適用範囲を広げる実務上の制限類型と考えられています。

この特例が使えれば、相続税評価額から最大で80％程度の減額を受けられることがあります（ただし適用範囲には面積の上限などがあります）

■平成30年改正での見直し・厳格化のポイント

　平成30年度の税制改正で、この「家なき子特例」を適用できる要件が強化されました。改正前後を比較しながら、何が変わったかを見ておきます。

○改正前の要件（旧制度）

　改正前は、だいたい次のような要件があれば、家なき子特例を適用できるとされていました。

　①被相続人に配偶者または同居していた相続人がいないこと

　②相続人が相続開始前3年以内に自己または配偶者の持ち家に住んだことがないこと

　③相続によって取得した宅地を、相続税申告期限まで所有していること

　④（その他、居住要件・登記要件など実務上の整備要件）

これらを満たせば、同居していなかった相続人でも、小規模宅地等の特例を適用できる道が開かれていました。

○改正後（平成30年改正による厳格化）

　改正後は、以下のような追加要件以下のような追加要件が導入されました。

追加・強化された内容	内容の説明
親族等所有物件の居住暦排除	相続人だけでなく、相続人の配偶者・３親等内の親族、あるいは相続人と特別の関係がある法人が所有する家屋に、相続開始前３年以内に居住していたことがある者は対象外とされるようになりました。
相続開始時に居住している家屋の過去所有禁止	相続開始時に、相続人が現在居住している家屋を、過去に所有していたことがある者は対象外となる要件が追加されました。
適用除外の明確化	実質的に自宅をもっているにもかかわらず持ち家が無い状態を意図的に作るような行為を防ぐための要件の整理がなされました。
経過措置	改正前の要件を満たしていた場合には、一定期間計か時点での相続については旧基準を適用できるという経過措置が設けられています。

　改正により「家なき子特例」を適用できる人の範囲は狭まり、適用ハードルは上がりました。

○注意点

　①面責の上限

　　特例が適用できる宅地等には、330㎡の上限があります。

　②所有継続義務

　　相続した宅地は、相続の申告期限（原則として死亡した日の翌日から10か月以内）まで所有し続ける必要があります。これを期限前に売却・譲渡してしまうと、特例が使えなくなります。

　③同居親族・配偶者の有無の判定

　　被相続人に配偶者がいる場合、または同居していた法定相続人がいる場合は、家なき子特例はそもそも使えません。

さらに、たとえ同居家族が相続放棄をしていたとしても、判例上は「同居していた相続人がいたものとして扱われる」ことが多いため、注意が必要です。

上述の改正で追加された要件により、相続人自身が「相続開始時に住んでいた家屋を過去に所有していた」ことがあると対象外になるため、所有履歴の確認が必要です。

　⑤経過措置の活用

　　改正前の要件を満たしていた場合には、改正後の相続でも旧基準を適用できるという猶予措置があるケースがあります。ただし、適用期限がありますので、該当するかを確認する必要があります。

　⑥特例適用を前提とした贈与の影響

　　将来的にこの特例を使おうとする場合、贈与や名義変更、居住要件確保などの生前対策を行うと、逆にこの特例の適用を受けられなくなるリスクもあります。

 

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囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）

道路の接していない土地（袋地）の所有者が、人の通行を目的として、道路と連絡するために、その土地を囲んでいる他の土地（囲繞地）を通行できるとする権利を、囲繞地通行権といいます。（民法第21条）

なお、袋地の所有者は、いにょうちをつうこうするためには、その所有者に対する、相応の通行料の支払いが必要です。（民法212条）

囲繞地通行権は法律上当然に発生し、囲繞地の所有者の犠牲のもとに成立していることから、袋地所有者の取得する囲繞地通行権の内容は,袋地所有者の通行にとって必要であり、かつ、囲繞地所有者にとって最も損害の少ない範囲に限定されます。

分筆によって生じた袋地については、分筆された元の土地しか通行できません。

囲繞地通行権は袋地夜囲繞地の所有権の移転に伴い消滅することはないと考えられています。

 

遺産分割協議

　相続が発生した場合、誰がどのような割合で遺産を引き継ぐのか、遺産の分け方について、遺言がある場合には、遺言に従って分けることが多くなります。また、遺言がない場合には、民法に相続分の割合が規定されています。

相続人全員が合意すれば、遺言の内容や法定相続分とは異なる割合で遺産を分けることができます。

遺産分割協議に期限はありませんが、相続税の申告は10ヶ月の期限がありますので、申告が必要な場合は、間に合うように遺産分割協議をしてください。

遺産分割の話し合いがまとまらない場合には、最終的には、家庭裁判所での調停や審判の手続によることになります。

■不動産の分割方法

①代償分割

　誰かが不動産名義を相続して、他の相続人には代わりに金銭などを支払います。

②共有分割

　遺産の全部もしくは一部を、複数の相続人が共有して取得する方法です。

③換価分割

　遺産を売却して、相続人全員で分配する方法です。

　相続人全員が取得を希望しない財産がある場合などに行います。

■未成年者がいる場合の遺産分割協議

　未成年者が法律行為をするときはその法定代理人の同意を得る必要があります。したがって、未成年者が単独で遺産分割協議をすることはできません。

本来は親権者が代理人となって行いますが、遺産分割の時には、親権者である親も相続人の１人であるため、子供の代理をしてしまうと、利益相反になります。

このような場合には、子供に特別な代理人を選任する必要があります。これが特別代理人制度です。選任するには、裁判所への申立が必要です。

■遺産分割協議書の作成後に新たな遺産が判明した場合

　新たに判明した遺産についてのみ遺産分割協議を行います。

 

遺産分割協議書

　遺産分割協議によって相続人全員の合意が得られたら、その内容をまとめた遺産分割協議書を作成します。

預貯金や不動産、株式、債務などの相続財産について、誰がどれだけ相続するかを記載します。

遺産分割協議書は、作成が義務づけられているわけではありませんが、合意内容を証明できる貴重な根拠資料となります。

遺産分割協議書の書式は決まっていませんが、相続人全員が署名し、実印を押印します。印鑑証明書を添付して、相続人全員が同じものを１通ずつ保有します。

一度作成されると、全員の合意が無ければ、内容の変更はできません。

遺産分割協議書はすべての遺産を対象とするのに対して、相続同意書は特定の遺産を対象とする点で異なります。

■遺産分割協議書に記載する内容

①被相続人の最後の住所、氏名、死亡日

②相続人全員の住所と氏名

③相続人全員が合意している旨の内容

④誰がどの遺産を相続するのかを明確に記載

⑤後から発見された遺産があった場合、どうするかを記載

⑥合意が成立した年月日

⑦相続人全員の署名と実印による押印

■遺産分割協議書作成の流れ

①遺言書の確認

　遺言書がある場合には、基本的には、遺言書の内容に沿った相続手続が行われます。

　遺言書がある場合でも相続人全員が「遺言書と異なる遺産分割をしたい」といういけんがいっちしていれば、遺言書と異なる遺産分割協議をすることが可能です。

②法定相続人の確認

　法定相続人になれるのは、配偶者と血族です。養子や認知した子も含まれます。

　１人でも抜けていると、遺産分割協議は無効になります。

　相続人の確認には、被相続人の「生まれてから亡くなるまでの連続した戸籍謄本」を集める必要があります。

③被相続人の財産の調査

　現金や預貯金、不動産、株式、有価証券、貸付金等。借り入れも相続の対象であるため、漏れが無いように調査をします。

　不動産は、市区町村で管理されている名寄帳をもとに調査できます。

　相続財産を確定したら、それを一覧できる財産目録を作成します。

④遺産分割協議を行う

　相続人全員で遺産分割協議を行い、全員が合意することが必要です。

⑤遺産分割協議書を作成する

　相続人全員の実印の押印が必要です。

■遺産分割協議書作成に必要な書類

①被相続人が出生してから亡くなるまでのすべての戸籍謄本（除籍、改製原戸籍、現戸籍）

②被相続人の住民票の除票または戸籍の附票

③登記簿上の住所と死亡時の住所が異なるときは戸籍の附票

④相続人全員の戸籍謄本

　被相続人との関係を証明するのに必要。

⑤相続人全員の住民票

⑥相続人全員の印鑑証明書と実印

　印鑑証明書の発行日付は、遺産分割協議書の日付より前である必要があります。

⑦遺言書（ある場合）

⑧検認済証書（遺言書が自筆証書遺言や秘密証書遺言の場合）

⑨相続放棄をした人がいる場合は相続放棄申述受理証明書

　取得する場所は亡くなった人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所です。

　相続放棄申述受理証明書は、相続放棄をした本人のほか、他の相続人など一定の利害関係のある人が交付を申請できます。

⑩寄与分や特別受益を証明する書類

　寄与分（きよぶん）や特別受益がある場合

　寄与分とは、一部の相続人が、被相続人の財産の増加・維持に貢献した場合、その貢献度に応じて認められる相続分をいいます。

　特別受益とは、一部の相続人が、被相続人から遺贈や生前の贈与によって得た「特別の利益」のことをいいます。

⑪不動産の登記事項証明書と固定資産税評価証明書

⑫財産目録

　財産目録とは、相続の対象となるすべての財産（不動産、預貯金等のプラスの財産のほか、ローン等のマイナスの財産を含みます）について、種類や内訳、評価額などを一覧にまとめた物をいいます。

⑬借入先の残高証明書

■配偶者居住権の遺産分割協議書の書き方

違反建築物　

　現在の建築基準法や都市計画法に違反している建物のことです。

違反建築物には時効がありません。

違反建築物を購入した場合には、新たに所有者担った人が、違反を是正しなければなりません。

●建築基準法第9条1項

　特定行政庁は、建築基準法令の規定またはこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した建築物または建築物の敷地については、当該建築物の建築主、当該建築物に関する工事の請負人（請負工事の下請人を含む。）もしくは現場管理者または当該建築物もしくは建築物の敷地の所有者、管理者もしくは占有者に対して、当該工事の施工の使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置を執ることを命ずることができる使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることができる。

 

印紙　

■還付請求ができる期限

　印紙税（＝収入印紙）を「誤って貼ってしまった」「過大に貼ってしまった」「貼る必要の無い文書に貼ってしまった」などの場合には、還付請求（正確には「印紙税過誤納確認申請」をして、貼った印紙代を取り戻せる可能性があります。

以下、還付請求できる期限や注意点を整理します。

○還付請求（過誤納確認申請）の期限

　・印紙税を含む国税に関する過誤納金の請求権は、請求が可能となる比から5年で消滅します。

　・「請求できる日」は、一般的には「印紙を貼った日（文書を作成した日）」などが基準になります。

■還付請求手続の方法

○用意するもの

　・印紙税過誤納確認申請書

　・収入印紙を誤って貼付した契約書

　・印鑑（法人の場合は代表者印）

　・通帳（還付された税金が振り込まれる口座の通帳）

○提出先

　納税地の税務署長に持参または郵送納税地の税務署長に持参または郵送

印紙税　

■印紙税とは

　印紙税とは、契約書や領収書などの「課税文書」を作成するときにかかる国税です。

文書を作成した人に課税されるものです。

文書に「収入印紙」を貼り、消印することで納税します。　

「取引の証拠文書を作成したこと」に対して課税される税金です。

■印紙税がかかる主な文書（不動産関係）

　不動産業務で特に重要なのは、次の文書です。

文書の種類	課税の有無
売買契約書	課税
工事請負契約書	課税
金銭消費貸借契約書	課税
領収書	課税
見積書	非課税
請求書	非課税
注文書	原則非課税

■売買契約書の印紙税額（不動産で最重要）

○売買金額と印紙税（軽減措置語の金額）

契約金額	印紙税額
10万円超～50万円	200円
50万円超～100万円	500円
100万円超～500万円	1,000円
500万円超～1,000万円	5,00円円
1,000万円超～5,000万円	10,000円
5,000万円超～1億円	30,000円
1億円超～5億円	60,000円

※現在は、軽減措置が適用中（多くの不動産売買が対象）

○領収書の印紙税

記載金額	印紙税額
5万円未満	非課税
5万円以上100万円以下	200円
100万円超200万円以下	400円
200万円超300万円以下	600円
300万円超500万円以下	1,000円
500万円超1,000万円以下	2,000円
1,000万円超2,000万円以下	4,000円
2,000万円超3,000万円以下	6,000円
3,000万円超5,000万円以下	10,000円
5,000万円超1億円以下	20,000円
1億円超2億円以下	40,000円
記載金額がないもの	200円

■住宅ローン利用に関する金銭消費貸借契約書の印紙税

記載事項	印紙税
1万円	非課税
10万円以下	200円
50万円以下	400円
100万円以下	1,000円
500万円以下	2,000円
1,000万円以下	1万円
5,000万円以下	2万円
1億円以下	6万円
5億円以下	10万円
記載金額がないもの	200円