相続登記とは、不動産を所有している方が亡くなったとき、その不動産を相続した人へ名義変更する登記手続きです。

相続不動産の所在地を管轄する法務局で手続きをします。

相続登記は法律上で期限が定められていません。法改正は検討されているようです。

 

■相続登記の３つのパターン

①法定相続分による相続登記

②遺産分割による相続登記

③遺言による相続登記

 

■相続登記の流れ

①物件調査

②遺言書の有無の確認

③相続人の調査・確定

　被相続人の戸籍謄本等の収集（被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、改正原戸籍謄本、除籍謄本等の取得除籍謄本を取得します）

④不動産の分配方法を相続人間で話し合う

⑤遺産分割協議書を作成する

⑥管轄法務局へ登記申請をする

⑦登記が完了すると、法務局から、登記識別情報通知・登記完了証が交付されます。

 

■相続登記に必要な書類

　相続登記には、「法定相続分による場合」「遺産分割協議による場合」「遺言により法定相続人に相続させる場合」「遺言により法定相続人以外に承継させる場合」の４種類があります。

登記識別情報（権利証）は、原則として添付書類になりません。

 

【法定相続分による場合】

①登記申請書（➡法務局）

　登記申請書の用紙は法務局で入手することができます。

②被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本

　相続人が誰なのかを確定するためです。

③被相続人の住民票の除票

④相続人全員の現在の戸籍謄本

⑤相続人全員の住民票

　不動産の所有者の住所は登記簿に記載されるために、その住所が正確であることを証明するために必要になります。

　戸籍の付票でも大丈夫です。

⑥固定資産税評価証明書

　登録免許税を算出するために必要です。

⑦登記事項証明書

　登記手続きで提出するわけではありませんが、登記申請書を作成する際に登記内容を確認するために必要です。

⑧登録免許税

　名義変更にかかる税金です。

　登録免許税＝（土地＋建物の固定資産税評価額）×0.4％

　※固定資産税がかかっていない不動産（公衆用道路等）についても、名義変更をする際は登録免許税がかかります。

⑨委任状

　代理人が申請する場合に必要です。

■法定相続情報証明制度

　資産の相続手続きには、亡くなられた方の方の出生から死亡までの戸籍書類等を揃えることが必要になります。

これらの戸籍謄本等をすべて集めるとその量それらを各相続手続き先に、その都度持参するのはとても大変です。

法定相続情報証明制度は、これらの煩雑な相続手続きを簡略化するための制度です。

この制度を利用すれば、戸籍の束を提出しなくても、「法定相続情報一覧図の写し」1枚を提出することで済みます。

【遺産分割協議による場合】

①登記申請書

②被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本

③被相続人の住民票除票

④相続人全員の現在の戸籍謄本

⑤相続人全員の住民票

⑥遺産分割協議書

　遺産分割協議には相続人全員が参加する必要があります。

　相続人全員の署名捺印が必要です。

⑦相続人全員の印鑑証明書（有効期限はありません）

⑧固定資産税評価証明書

⑨登記事項証明書

⑩登録免許税

⑪委任状

　代理人が申請する場合に必要です。

 

【遺言により法定相続人に相続させる場合】

①登記申請書

②被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本

③被相続人の住民票除票

④遺言により相続する相続人の現在の戸籍謄本

⑤遺言により相続する相続人の住民票

⑥遺言書

⑦委任状

　代理人が申請する場合に必要です。

パム・グラウト

■相続登記を放置することのデメリット

　相続登記をしていなくても、法的には問題ありませんが、デメリットがあります。

①登記をしたいときに登記ができないことがある。

　相続登記をするまでは、相続人全員が法定相続分に応じて不動産を共有している状態です。

　相続登記をしていないうちに、相続人の範囲や数が大きくなり、話し合いが難しくなり、登記ができなくなるケースがあります。

　遺産分割協議で相続登記をする場合には、相続人全員の同意と印鑑証明書が必要になりますので、相続人が増えるほど同意を得て協議をまとめることに苦労します。

　相続人の１人が認知症になり、判断能力がなくなってしまった場合には、家庭裁判所で特別代理人や成年後見人を選任する手続きをしなければ、遺産分割ができないために、相続登記ができません。

　相続人が海外に行って連絡が取りにくくなったり、行方不明になって連絡が取れなくなるケースもあります。

②遺産分割協議により、法定相続分とは異なる相続分の相続をしたときは、相続登記をしていなければ第三者に所有権を主張することができない。

③相続不動産を売りたくても売れない。

　故人名義のままでは不動産の売買はできません。

　必ず先に相続登記をする必要があります。

④不動産の賃貸などの活用が難しくなる。

⑤不動産を担保に融資が受けられない。

　相続した不動産を担保に銀行から融資を受ける場合は、相続登記を済ませておかないと融資手続きが進みません。

　売却できない不動産が担保になることはありません。

⑥不動産を差し押さえられる可能性がある

 

■相続登記の義務化

　所有者不明土地の解消を目的として不動産登記法が改正され、以前は義務とはされていなかった相続登記が義務とされ、2024年４月1日から必ずしなければいけないことになりました。